越秀出手，燕塘又一个10万+！周边二手还有入场机会吗？

编辑 | 牛夫人

最近楼市热搜都 被「天河燕塘地块三」霸占了。

引来7家房企哄抢，溢价15%，直接拍至封顶价，扣除配建后楼面价达50842元/平，跻身广州楼面价TOP5。

最终摇号结果出炉，由国企越秀拿下，地块总价高达81亿元。

在低迷的楼市行情下，国企这波操作直接刷新记录，堪称救市神来之笔，不少楼盘 已经开始借势出货了。

大家一边赞叹越秀这次实在太秀了，一边开始预测这块地以后能卖到多少，楼面价都5万+了，未来能上10万+吗？

更有专家预测，“天河燕塘区域市场价格将会有所上升！”

那么这次，牛夫人就带大家扒一扒这块地的具体情况，本文分为三个部分：

① 地块地段

② 地块城市现状、规划

③ 地块周边二手房市场房价＆推荐入手楼盘

1

地块「三板斧」

地段、配套、稀缺性

一、地段是这块地最朴实无华的卖点

地块位于属于天河北区域，占地约4.56万㎡，与梅花铝厂仅隔着一条马路。‍

从地块名字，不难联想到老广们从小喝到大的燕塘牛奶，没错，地块前身就是燕塘牛奶的旧厂房。

二、地块配套一应俱全

交通方面，距离地铁3号线梅花园站B口约500米左右，步行10分钟以内，算是稳扎稳打的地铁盘。

梅花园地铁站属于3号线北延段，5站即到珠江新城，非常便利，东侧还有18号线北延段在建。

西侧邻近白云山，周边发展已相当成熟，学校、医院、商业等生活配套充足。

与珠江新城的地面距离仅7.6公里左右，正常路况下开车12分钟妥妥能到，如此之近距离，比金融城、牛奶厂、东圃等板块都要近。

所以，这块地是生来就自带主角光环，难怪会有这么多房企争相入手。

根据规划，拿下该地的开发商还需要配建学校，所以地块南面早早就准备好了学校规划用地。

图源房天下航拍

三、抢手的另一个原因，还是稀缺性

地块周围已经7年没有宅地供应，最近一次要追溯到2015年出让的广日电梯旧厂地块。

当年也是好几家房企竞价，最终由信达＋上海立瓴联合体，以总价约44亿拿下，溢价率约15.8%，折合楼面价约1.85万/㎡。

此后央企金茂入局，将地块打造成如今的信达金茂天河金茂广场，目前挂牌价格区间在8.5-12.6万/㎡之间，可见片区价格定位还是蛮高的。

所以，越秀拿下了这块地，楼面价已经超过5万，卖到10万+是情理之中。

2

地块实地考察

缺乏想象力，靠未来规划改善

讲完优点，劣势也是存在的。

目前该片区的城市面貌确实有点差，在天河和白云的交接处，不是主流发展区域，产业方面比较拉跨。

从上图可以看出，以梅花园地铁站为界限，B口出来是白云，D口出来是天河。

地位刚刚好卡在天河和白云交界处，怪不得广垦·天河1号要特地强调“天河”二字，毕竟差一点点就要去到白云了。

片区产业主要以装修装饰材料批发为主，有天平架装饰材料城、天健广场两个大型的批发市场，另外还有天州家具建材城、茶叶博览中心等。

地块周边实拍

都是传统产业，对于片区房价起不了什么推动作用。

没错，片区第一梯队能卖那么高完全是因为地段太靠近天河中心了！

燕塘地块三的周边，遍布着破旧老小区和城中村，这边厢小轿车公交车塞着，那边厢电动车与自行车齐飞。

地块周边实拍

建筑与建筑之间面貌也存在割裂，上一秒还在房价10万+的高大新，下一秒就仿佛来到城中村。

信达金茂广场实拍

不过，根据十四五规划，这边也是有改善的空间的。

首先是白云区那边，依托片区的京溪南方医院和南方医科大学，打造以大健康产业为主导，重点发展医疗科研、高端医疗服务、医疗总部经济、健康大数据服务、健康培训服务等领域。

以新型商贸、教育培训产业为支撑，构建现代产业体系，同时，京溪村也会迎来改造

听起来也不是很热血沸腾，还是讲讲天河区这边更现实的配套。

18号线北延段通车后，北到花都，南至万顷沙，并通过城际轨道连接珠海、中山，将串联起明珠湾、番禺广场、万博及琶洲等板块。

其次，怡新路在建广垦天河商业中心，打造办公与商业的综合体，分成A、B两栋，地上A栋拟建22层楼，B栋将建16层楼，另外地下四层楼。

广垦天河1号实拍

再加上信达金茂广场8万方的商业，填补了梅花园商业的空白，尤其是怡新路这边。

所以，未来这边，商业方面会有所好转，城中村面貌较难改变。

不过， 地段才是奥义，毕竟离天河中心珠江新城太近了，这块地未来入市，想必也会吸引很多富豪垂爱的。

3

周边二手最高12.6万/㎡

第一梯队闭眼买，其余谨慎买

讲完了地块的优劣势，接下来我们再来看看片区的二手市场基本面。

首先是第一梯队。

信达金茂广场，不必多说，最高挂牌价已经高达12.6万，片区标杆，正儿八经的天河豪宅盘。

我们主要看看其它的次新小区，基本都位于白云，而且都是改善型，像怡新花园、 恒大御府、云山熹景，都自带园林，大部分是2007年之后的房子，放在市场上也比较受欢迎。

例如怡新花园小区，梅花园站B口一出来就是，分为三期开发，小区户型在84-109㎡之间，配备幼儿园，园林挺大的。

怡新花园实拍

旁边就是广垦天河商业中心，又新又靓。

恒大御府，打造了一个颇具特色下沉式园林，68-180㎡两房至四房，属于刚需+改善结合的楼盘，缺点就是使用率小了一点。

佳兆业天御，93-148㎡三至四房双层复式，层高6.1米，是真正的复式房，使用率在120%左右。

整个产品打造从电梯到走道，到房子里面的装修都是很豪气的，不过现在都没满五年，需要缴纳增值税，税费较高。

还有云山熹景，居住环境舒适，京溪小学就在旁边，地铁步行5分钟左右，最高挂牌价将近10万/㎡。

京溪小学实拍 后为云山熹景

以上几个小区，去年一整年的涨幅也还可以，都在稳步增长中，如果淘到合适的，推荐入手，接下来随着燕塘地块的升温发酵，会迎来升值。

除了上述小区之外，其余的小区则均价在3.6-4万/平之间，都是楼龄较大的老小区了。

如果想买这些小区，建议只看天河沙太南片区这边。

牛夫人比较推荐的小区是隆基怡苑，价格3.4-5.3万/㎡，楼龄1996-2008。

户型选择丰富实用率也高，有花园、幼儿园和一些健身设施，周边商户较多，生活配套充实，还可以远眺白云区。

而且相比较其它小区，隆基怡苑比较安静，居住氛围比较好。200万以下有1房可以挑，300万左右可以买到80多方、90多方的两房。

并且涨幅也不错，2020年之前成交单价在2.5万/㎡左右，从去年到今年成交单价稳定在3.5万/㎡左右，最新的成交价已经去到3.83万/㎡。

隆基怡苑实拍

至于其它的小区，多多少少都有点横盘嫌疑，好几年不见涨的都有，究其原因还是太老了。

感兴趣的话，可以看看下面几个小区，推荐指数一般，看个人需求。

如果你有天河情结可以入手，毕竟200万左右就能在这边淘到一套房子，300万左右就能入手一套两房，堪称上车天河的最低门槛。

不过居住环境就一般了，参考以下：

天平花苑实拍

银利花苑实拍

片区后续的利好，就是梅花铝厂地块的出让了，珠玉在前，届时可能会收获和燕塘地块三同样的热度。

不过，无论是梅花铝厂地块还是燕塘地块三，这两块地面积都不大，前者是4.7万㎡，后者是4.56万㎡，属于中小型小区。

虽然卖到10万+的可能性很大，但是未来溢价能力方面较为有限。

不过，这不影响它的价值。

你对这块片区有何见解？欢迎留言分享。

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