不用怀疑！它才是成都二圈层的龙头板块

上周，成都第二次土拍落下帷幕，我们先后写了两篇文章来分析成都的土拍情况和板块情况。

请注意，成都新阶段的房价体系已基本成型

龙头的邻居，有可能是野鸡

我们的初衷是帮助大家建立起对成都房价体系和板块层级的初步认知，对于买房来说，选对板块就成功了一半。

放眼全成都，最核心的头部板块就只有4个：金融城、攀成钢、麓湖、浣花溪，它们全部位于主城5+2区，是公认的成都最强板块。

但二圈层，也就是近郊5区，哪些板块处在头部，头部板块又以哪个为龙头，却还有一定争议。

01

如何找出头部板块，我们可以先从最有可能诞生头部板块的行政区着手。

先看三个指标。

第一，看GDP总量。在2021年成都近郊GDP排名中，龙泉以1500亿、双流以1130亿名列前二。

龙泉的汽车制造，双流的航空经济，都是在成都能排上号的支柱性产业。

另外三个区，除了新都的物流产业、装备制造稍有知名度外，郫都和温江基本上就没有太强的产业支撑。

一般来说，GDP越高，意味着财政收入也就越高，当地就有更多的资源投入到头部板块中。

第二，看人口总量。从全国人口七普调查来看，近郊5区除了温江外，其余4区的常住人口都在130万以上，城镇人口都在100万以上。

有人才有未来，没人一切都是空谈。

第三，城市发展方向。这一点不用多说，龙泉和双流是占尽了政策的东风，尽管新都、郫都都有不错的人口规模，但因为不在城市发展主方向上，政策扶持就少了太多。

因此，二圈层最有可能诞生头部板块的区域就是位于龙泉和双流。

02

那么在龙泉和双流众多的板块中，哪些可以进入头部呢？

我们的观点是，二圈层的头部板块也有4个，分别是东安湖、怡心湖、十陵和行政学院。

头部板块可以有多个，但龙头却只能有一个，就好比主城5+2区，带头大哥一定是金融城。

那么二圈层的龙头板块就一定是东安湖。

这里最大的争议可能在于，为什么二圈层的龙头是东安湖，而不是怡心湖，毕竟这两者的开发模式太像了。

都是产城湖的概念，都在成都向东向南的主流发展方向，为何东安湖就要高怡心湖一头。

首先，城市地位就不一样，东安湖是成都的东安湖，怡心湖却只是双流的怡心湖。

不知道大家想过一个问题没有，大运会的举办地为什么是在东安湖，而不是其他地方？

这其实是政府有意为之，成都向南诞生了太多的优质板块，金融城、大源、天府中央商务区、兴隆湖科学城，它们占据了太多的核心资源，资金、地铁、学校、商场，基本上要啥给啥。

但是在东进的道路上，目前却没有一个拿得出手的板块，这对城市向东来说，未免太过寒酸，会让人对向东发展缺乏信心。

因此，东安湖的政治站位很高，它既是成都面向世界的一张名片，也是城市向东的桥头堡，它打造好了，对于成都东进具有引领作用。

所以，你才能看到一个2018年才开始规划打造的区域，只用了短短3年时间就基本上实景呈现，建设之快，配套之新，让很多新城望尘莫及。

而同样的怡心湖，从2015年提出概念，直到2021年，核心的B区才基本成型，不是说怡心湖建设太慢，而是东安湖建得太快，背后体现的就是城市地位的不同。

此外，在成都中优十四五规划中，提出了建设7个城市副中心的任务，东边就只有东安新城入选，双流入选的是杨柳湖中心，怡心湖没选上，也从官方层面降低了怡心湖的城市地位。

其次，竞争力度也不相同。

在向东发展的路上，东安湖的竞争对手太少了，十陵、行政学院虽然距离主城更近，但政策扶持、资源投资力度上，两者都要靠边站，大面更是连提鞋的资格都没有。

你从龙泉的十四五规划中就能看出来，整个龙泉把它定位为区域的城市新中心，集全区之力进行打造，东安湖这个关键词在规划中出现了60多次，还专门拿了1个章节、3页篇幅来阐述东安湖的规划，这在二圈层所有的板块里，仅此一份。

反观怡心湖就不一样了，它的竞争压力太大了。

对外，它要和天府新区竞争，你搞总部经济，我也搞总部经济，你搞产城湖，我也搞产城湖，虽然天新的所有土地都是双流贡献的，但是亲兄弟明算账，该我的还是我的。

对内，它要和杨柳湖竞争，从规划层面来讲，杨柳湖才算是双流真正意义上的城市中心，双流发展怡心湖，更多是因为它要抓住南拓的机遇，借政策东风再打造一个区域副中心。

但资源是有限的，分给杨柳湖的多了，怡心湖自然也就少了，这一点没法和东安湖比。

最后，资源落地的速度也有高下。

上周，东安湖引进成都七中的消息在很多购房群炸了锅，七中领办，七中副校长任校长，54个班的公立学校，今年9月就开校。

这确实太牛了，在新区的开发中，往往最为弱势的就是教育资源，现在东安湖把它补齐了。

除此以外，还有5千多亩的东安湖公园、4个运动场馆，还有东安阁、木棉花酒店、图书馆、艺术中心、剧院等也都已建成落地，还是那句话，这些配套只用了3年时间。

双流一直以来都是二圈层的教育强区，双中、棠湖更是在成都排名前列，今年的省文科状元就来自棠湖外国语，但怡心湖没把握好这一优势，核心区目前没有一所优质学校建成，引进的伊藤、合景泰富也迟迟不落地。

从这几个角度来看，东安湖确实坐稳了二圈层的头把交椅。

但东安湖也有短板，在优质教育资源补齐后，地铁就成了它最大的软肋。

龙泉目前只有地铁2、4号线，4号线到西河就断了，2号线也只从东安湖的最南边经过，大部分区域都享受不到地铁的便利。

并且这一劣势在未来5-8年可能还将持续，在龙泉的十四五规划中，区政府已经明确提出是要把2号线三期、4号线三期纳入近期建设，但并未提到和东安湖关联度更高的20号线。

03

这篇文章的目的不是为了拔高东安湖，踩踏怡心湖，只是站在城市发展的方向上谈一下对两个板块的看法，二者各有优劣，只是东安湖太幸运了，既有亲爹扶持，又有爷爷帮忙，想不起来都难。

我本身也是买在怡心湖的业主，对它的未来是看好的，它虽然不能排上二圈层的龙头，但排第二是完全没有问题的，对怡心湖更多是恨铁不成钢。

那么，在东安湖买房该怎么选呢？我有三点建议。

第一，优先选择华润未来之城，之所以把它单独拎出来，是因为这个盘太独特，它算是东安湖的首批缔造者，体量够大，又能看湖，自有配套也够多，最重要的是它能直接读成都七中东安湖学校。

第二，次选靠近2号线也能看湖的项目，比如保利云上、新希望锦粼云境、龙湖焕城、电建長运东安，因为东安湖目前只有最南边的楼盘才能享受到地铁出行的便利，北区未来5-8年都不会有地铁。

第三，如果以上项目还不满意，可以继续等拿地还未开盘的项目，国信、远大、华添、经开产投、深业泰富等，供应量还非常大，选择多，甚至不排除会有降价优惠的可能。