最高法“购房消费者生存权优先保护，抵押权人不能强制执行”

停贷潮的风波仍在蔓延，这些楼盘中，有的是已经延期交付多年、实打实的烂尾楼，有的则是还没到交付时间，但因房企资金紧张、至今难以复工的停工盘。其中，很多断供项目，主要发生在已经违约的房企项目上，包括恒大、新力、世茂等企业。

目前，有消息称国内金融监管部门正在考虑为因楼盘烂尾而停止还房贷的购房者提供缓冲期，以缓解停贷潮为房地产行业造成的风险，但是对于大部分购房者来说，远水解不了近渴。

九民纪要后，最高院特别强调购房消费者的权利优先于债权人的抵押权，这是为保护消费者生存权而作出的例外规定。我们选取了一则典型案件对该规定进行解说。

案件来源

建银国际资本管理（天津）有限公司与王子健、大连中天房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉二审民事判决书[辽宁省高级人民法院（2019）辽民终118号]、再审民事裁定书[最高人民法院（2019）最高法民申5273号]

案情简介

2012年11月26日，购房消费者王某向取得预售资格的中天公司购买了某小区的房屋，且支付了全额购房款。

2013年10月9日，中天公司通过委托贷款的方式向建银公司借款，将案涉房屋同小区内的其他房屋进行了抵押登记。后中天公司无钱还债。

2016年5月18日，辽宁高院制作的民事调解书确定，中天公司欠付建银公司本金2.26余亿元，且建银公司对中天公司提供的在建房屋享有优先受偿权。

2017年1月3日，建银公司向辽宁高院申请强制执行，辽宁高院裁定指令由大连中院执行案涉房屋。在执行过程中，王某提出执行异议，大连中院裁定中止执行。建银公司不服，向大连中院提起执行异议之诉。

大连中院、辽宁高院以相同理由均判决驳回了建银公司的诉讼请求，应当保护购房消费者王某的权利。建银公司不服上述生效判决，向最高院申请再审。

最高院再审认为，根据现行法律及司法解释的规定，在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。因此，再审裁定驳回建银公司的再审申请。

法院裁判要点总结

本案核心焦点是执行异议的购房人对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？

最高法院及辽宁高院在相关法律文书中对上述问题予以说理：

1. 购房消费者排除执行的法律适用问题。本案中王某作为购房消费者，对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（下称《优先权批复》）第一条和第二条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《复议规定》）第二十七条和第二十九条的规定及原则予以确认。

2. 购房消费者的权利优先于银行的抵押权。上述规定所确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故，在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。参照上述权利顺位原则，原审法院认定符合《复议规定》第二十九条规定的购房者对案涉房屋所享有的权利能够对抗基于抵押权对该房屋的执行，适用法律并无不当。建银公司有关申请再审理由，不能成立。

3. 王某系合法取得案涉房屋，不存在自身原因无法登记的情形。经查，王某提交房屋预售许可证以及在查封前签订的商品房买卖合同及不动产统一发票等证据，可以证明王某与中天公司之间的买卖合同系真实意思表示案涉房屋未办理过户登记系中天公司未以王某等购房人支付的购房款清偿债权、房屋未能涂销抵押权及被人民法院查封等原因导致，而非王某自身原因，故原审法院认定王某对讼争房屋享有排除建银公司申请强制执行的民事权益，结果并无不当。

实务要点总结

实务中，在适用“购房消费者的权利优先于债权人的抵押权”的例外规则时，要特别注意：

1. 购房消费者属于特殊的群体，不当然指房屋买受人。 根据《优先权批复》和《复议规定》所体现的司法精神，购房消费者应当综合考虑以下要素：

   • 第一，购房时间早于抵押或者查封形成时间；

   • 第二，房屋买受人支付了全部或大部分对价款；

   • 第三，房屋买受人合法占有了被执行房屋；

   • 第四，被执行房屋系买受人的唯一住房；

   • 第五，不存在因买受人自身原因没有进行房屋登记的情形。

2. 银行或者典当行等机构应对房屋的权属应进行必要性审查。 在前文中援引的案件，系建银公司涉诉的七十个案件中的一个。实际上，从商业利益的角度来看，这对建银公司是一笔不小的不良债权。因为购房消费者足以排除金融债权人对抵押物的强制执行，这在某种程度上，给商业银行、典当行以及其他金融机构再次敲响了警钟，即一定一定要对抵押房屋或者土地使用权的权属完整性进行审查，以免发生这种后果。

3. 房屋买受人应正当行使权利，避免滥用执行异议，刻意给执行程序造成障碍。 司法实践中，存在大量房屋买受人以购房消费者自居，然后向执行法院提起执行异议或者执行异议之诉，以阻碍执行程序的正常推进，不免存在滥用执行异议权利的可能。虽然现行法律、司法解释规定购房消费者的权利优先于债权人的抵押权，但是买受人应当正当行使权利，以免因执行错误而给自己造成不必要的损失。

当然，这一规则是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，因此会严格把握适用条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。若房屋买受人无法自证其为购房消费者，则不适用上述例外规定。