甪直再迎利好！升级独墅湖科教创新区（东区）！未来将……

　　近期，苏州工业园区官微提出了一个新的地域概念——独墅湖科教创新区（东区）。

　　具体范围是甪直+桑田岛+独墅湖科教创新区（部分），与原来的科创区发展相呼应、相承接，并有所升级。

　　内文还提出了接下来独墅湖科教创新区（东区）的发展重点：

　　1，道路水系修整，完成协同区的规划编制，实现集聚区、协同区道路、水系、管线的互通。

　　2，加快拆迁，结合未来产业发展需求，为高质量项目腾出空间，优化区域功能配套。

　　3，加快园区的产业向创新区东区的导入。加快引进一批优质产业项目，尽快形成产业集聚效应。

　　“园区将举全区之力，高水平规划、快速度建设，加快推动创新区（东区）高质量发展”。从政府发布的内容就可以看出对于独墅湖科教创新区（东区）的重视程度。

　　近水楼台先得月的甪直，自然是享受强规划红利的。

　　除了以上利好外，甪直部分片区又被划入了园区“新大门”——吴淞湾未来城，成为园区发展乃至沪苏同城融合的重要一环。

　　根据规划，吴淞湾未来城将打造成为国家高端要素集聚的科学策源区、沪苏同城深度融合的创新联动区和园区产城一体发展的未来样板区。

　　我们知道，生物医药业是园区的“一号产业”，产业产值破千亿，未来这里将承接工业园区优质产业外溢，打造成为一个高水平的生物医药产业园区，也给甪直带来更多生物医药类高端人才。

　　在园区手把手的支持引导之下，城市界面更新、高端产业导入，这对于甪直来说确实是个非常好的发展机遇！

　　早在今年1月，独墅湖开放创新协同发展示范区高端创新产业集聚区产业发展规划发布，甪直部分区域纳入园区管理体系。同时，苏州东站、轨交6/15号线迎来最新进展。

　　甪直与园区就实现了首次实质性的接轨，而独墅湖科教创新区（东区）的规划对于甪直来说更是大升级，与园区衔接性日渐加强。

　　其实，自2021年起，甪直就已经获得了园区的“盖章认证”。

　　去年3月中旬，甪直被划入独墅湖开放创新协同发展示范区，该示范区核心区26平方公里，总投资70亿元，由园区来进行产业的托管运营，享受园区产业全方位的政策和资源支持，甪直开始有了“园区飞地”的美称。

　　9月底，甪直又被吴中区并入“吴中国家级经济技术开发区”，并在近期官方发布的《2022年先进制造业百强园区》榜单中，光荣上榜。

　　去年11月底，甪直有了全新的概念——甪端新区，规划面积16平方公里，全面融入独墅湖开放创新协同发展示范区建设，集聚一批独角兽企业，致力打造创新型企业总部基地。

　　这是甪直继被纳入独墅湖开放创新协同发展示范区之后，又一里程碑事件。

　　从“园区飞地”到部分区域划归园区管理，甪直在和园区这个老大哥的关系似乎越走越近，相信在园区这个老大哥的帮助和提携之下，板块价值能提到新一轮的提升。

　　回首近两年，甪直进行大拆大建，签约引进内外资项目，加快拆迁动作，为城市界面更新做准备，各项资源配套也在完善！

　　1. 园区2.0时代，产业对接园区

　　目前板块“退二进三”初见成效，已腾出土地3000亩，为高端创新产业腾退资源、储备空间。

　　6月10日，总投资超127亿元的52个项目集中签约落户甪端新区，涵盖生物医药、医疗器械、基金平台等领域。

　　在吴中未来五年发展目标中，明确提出要学习园区、对接园区、把园区的主导产业逐步融入到甪直产业板块上来，把甪直建设成为现代产业新高地。

　　2. 轨交、高铁、快速路多维交通升级

　　可以说，在园区飞地的赋能之下，近两年甪直发展得既高调又迅猛。

　　甪直大道、南湖快速路东延等城市主干道加速建设，去其它区域非常便捷。

　　规划中地铁6号线延伸线直达甪直核心，预计2024年运营。

　　苏州东站落地桑田岛，届时从甪直去其他长三角城市也将更加方便，通苏嘉甬高铁、如苏湖城铁作为长三角一体化重要的高铁线路，也将带动甪直在交通方面加速融入长三角一体化，带动板块价值的提升。

　　3.重磅师资加码，星字头学校入驻，

　　甪直迎宾西路地块九年制学校此前项目选址公示中已经透露建设单位为苏州工业园区教育局，也就是说后期由园区教育局管控，甪直大概率要迎来“星”字头学校，意味着板块教育资源再上一层楼。

　　该学校未8轨72班九年制一贯学校，由工业园区教育局筹建，计划2022年10月开工，2024年9月投入使用。

　　园区飞地、甪端新区、独墅湖科教创新区（东区）等利好赋能之下，产业升级、城市资源配套不断兑现，甪直板块目前正处价值爆发期！

　　我们把时间轴拉得远一些， 来回顾一下甪直近些年的楼市发展脉络。

　　在2015年下半年到2016年上半年苏州楼市行情火热、房价猛涨之时，位于园区东南角的甪直，在当时苏州楼市中属于边缘板块，所以注定受楼市行情影响较小。

　　到了2019年，以华为为代表的众多高科技企业入驻桑田岛，随之而来的还有大量高端人才。然而在桑田岛板块内居住用地较少、园区房价高企和房源供不应求的情况下，甪直板块受到园区外溢刚需的热捧。

　　背靠园区好乘凉，“园区后花园”终于开始有了热度，随着南山维拉、阳光城丽景湾等刚需大盘的陆续清盘，甪直作为长期以来的刚需洼地，1字头时代即将拉下帷幕。

　　在2020年，入市的四个项目都规划为改善产品，甪直的商品住宅也终结了1字头时代，成交均价冲破2万元/㎡，稳定在2.2-2.3万元/㎡，算是正式“脱刚”。

　　目前板块内主力在售楼盘有湖东未来、东方云境、大境公园时代、荣盛甫上、望湖玫瑰园。

　　板块楼盘的起步面积在95㎡左右，最大户型做到140㎡+，且都是全装修交付，板块的改善属性明显。

　　大境公园时代、东方云境和卓越湖东未来位置较好，属于甪直的核心居住区，三个盘价格都在2.2万元/㎡左右，全装修带中央空调，适合在园区工作的购房者，这里去园区更为方便。

　　荣盛甫上位于甪直老镇区，位置相对不是那么核心，打造容积率1.8的纯洋房社区，适合想改善居住环境又有地缘情节的购房者。

　　望湖玫瑰园的区位条件相对其它楼盘劣势明显，所以其价格也相对便宜，产品亮点是自然资源优势以及超低总价纯洋房。

　　目前主力在售楼盘是湖东未来、东方云境，其它项目在售房源已经不多。

　　在今年的二批次集中土拍中，苏州嘉盛房地产底价竞得吴中甪直26号商住地块，成交总价2.90亿元，成交楼面价11932元/㎡，补仓板块新房市场。

　　要知道，以园区湖东为核心向周边辐射10公里范围内，房价基本在3万元/㎡+，与甪直一路之隔的胜浦板块新房均价已经冲破3.2万元/㎡+，对比之下，甪直是存在一定的价格优势的。

　　从纯投资的回报空间来看，甪直的入手门槛比较低。

　　但是我们必须要承认，当下的甪直，城市界面和功能配套与吴中几个主流板块都有着明显的差距，板块内有大量工厂搬迁撤离和大批待出让的空地，城市界面亟待提升。

　　板块内的教育和商业配套也一直是较大的短板，缺乏优质的教育资源和大型综合商业体，而这是购房者所关注的重中之重。

　　甪直虽然借壳园区东的IP，抱紧园区大腿，在政府新规划的利好下大步向前发展，但是板块配套的缺失滞后，让甪直的发展迎来了一定的挑战。

　　所以，看似很有潜力的甪直，却需要时间去兑现和竞争板块博弈。

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