2021年成都常住人口增25万，为何反馈到楼市的刚需，却不成比例？

成都虽然楼市限购，但并未放弃对外地人敞开的怀抱，还是留了不少口子，比如学历落户、技能人才入户、买房入户等，特别是对一些学历层次较高的年轻人。

和同等人口量级的北京、上海、广州、深圳等城市对比起来，成都的落户条件，已经算得上宽松。

想要获取成都的购房资格，无论是一圈层，还是二、三圈层，相对是比较容易的，一般只需要户籍或者社保满足条件都可以。

但为什么有人虽然户籍迁到了成都，具备了购房资格，却迟迟不参与摇号购房呢？

通过我们的了解，大概有以下几方面的因素，共同作用：

1、供需关系上，具备一定性价比的刚需产品有限

在楼市的市场供应方面，成都的楼市和重庆的楼市，是两种截然不同的模式，如果把重庆的新房供应，称为批发模式，那么成都的就类似于零售模式。

也就是说，成都的新房供应量，其实是比较有限的，尤其是在天府新区、高新区这些热门的新城板块，新开的很多楼盘都是200~300w左右高总价的大户型，100w+的低总价刚需小户型是很稀缺、很少见的。

成都老城五城区的二手房存量市场，虽然有大量100w+的二手房挂牌，但是很多都属于房龄老旧、小区设施不完善的老房子，近十年来，新开发的现代小区，性价比又高的房源，其实并不多。

所以，就造成了很多人挑不到适合自己预算和需求的刚需产品，喜欢的又太贵，买不起，比如高新南、天新兴隆湖周边改善大户型，买得起的又不喜欢，比如五城区的老旧小区。

不少人实际上是处在观望和等待的状态。

不过，从某种程度上来审视，成都的房价，也是受益于这种“胶着”，如果刚需小户型变多了，供满足于需，甚至供大于求，那么成都整体的房价，也难说还能不能维持如今的价位。

2、外地迁入人口的首付比例

除了性价比较高的刚需房源较少之外，另一个重要的原因，就是许多外地入户成都的人口，之所以想要到成都买房，更多地是看中了成都的城市增长实力和发展势能。

这些外地新迁入的人口里面，很多人在老家地市、县城，甚至是老家省会，也都是有房一族，不少人的贷款是还未结清的。

只不过对于他们而言，在成都整座城市范围内，房产数量确实也为0 ，属于成都妥妥的刚需。

这样一来，虽然他们有了成都的购房资格，也是成都的刚需，但是银行金融系统，对于他们名下的贷款，是联网查得到的，那么在成都购房，可能就需要支付更高的首付比例。

这部分人，虽然是成都的刚需，由于名下还有其他城市的房产和贷款未结清，要在成都买房，要付的首付比例就会很高，也不止是2成3成这么简单。

如果要求他们结清老家的贷款，那么手头又没有了在成都买房的首付，这就形成了一个死循环，两难局面。

3、高薪岗位有限，实现人户一致的沉没成本高

对于不少户口已经迁入成都的外地年轻人而言，之所以一直未在成都下手买房，除了没有合适的标的、首付比例较高外，另一个原因，就是如果他们举家彻底搬迁到成都，从人户分离到人户一致，可能要付出的沉没成本是巨大的。

也许在重庆、在贵阳、在昆明，他们可以靠多年的人脉、资源积累和打拼，轻松拿到月入过万的收入，但是一旦人户一致，放弃原有的常居地网络和社交圈，搬到成都来，要实现同等的月入过万的收入，还得从0开始。

况且，目前就成都的产业实力和经济体量而言，要让那么多外地人刚来立足就轻松实现月入过万，其实并不容易，没有那么多高薪岗位提供给他们，对比一下同为新一线城市的杭州，上市企业的数量，和50强企业的年收入围门槛，就能看出差距。

综合以上3大因素，是我们了解到的，制约那些已经将户口迁到成都、并且具备购房资格的外地年轻人买房的主要障碍。

前两个相对容易破除一些，比如丰富产品供应层次、增加刚需性价比户型投放、对接银行金融口，推动调整放宽异地有贷款未结清购房者的首付比例等，而且是能够立竿见效的。

但是第3个障碍，恐怕就需要长期的积累和真正内生动力的夯实了，不是一蹴而就的。

即便如此，我们认为，只要前两条障碍解决了，仍然是能够释放和激活不少刚需购买力出来的，对于目前乃至未来10年的成都，足够用了。