谢逸枫：复苏信号！住宅房价重回万元 楼市见底指日可待

文/谢逸枫

房价呈现跌幅收窄趋势不变，2022年上半年全国商品平均价9586元/平方米，同比下降8.6%，跌幅收窄1.7%。前5月全国商品房平均价9527元/平方米，同比10625元/平方米跌幅为10.3%，比前4月同比下跌10.8%，跌幅收窄0.5%。

前4月9502元/平方米，同比下跌10.8%，比一季度（1-3月9552元/平方米）同比下跌10.3%，跌幅扩大0.5%。上半年全国商品房平均价9586元/平方米，同比下降8.6%，意味着创42年同期房价跌幅最高纪录，可谓是非常的罕见。

按照以下的国家统计数据显示，前6月全国房地产数据依然是负增长，意味着市场离触底尚早，信心未恢复，楼市继续探底。预计强有力的政策，后面会不断的增强。量价的跌幅已经超过1998年、2004年、2008年、2011年、2014年、2020年同期的纪录，说明房地产探底尚未结束。

一组统计部门的数据显示，上半年全国房价9586元/平方米，同比下降8.6%。前5月全国商品房平均价9527元/平方米，同比跌幅为10.3%，前4月9502元/平方米，跌破一万大关，同比跌幅10.8%。一季度房价跌幅同比10.3%。前2月同比房价跌幅10.7%。表明房地产复苏受阻，预计后面政策宽松更大。

根据全国商品房销售面积、金额估算来看，6月商品房销售均价上升至9752元/平方米，环比再升1%，继5月后环比再增。较2021年同比下降3%。从全国70个大中城市商品住宅销售价格来看，表现与商品房市场整体一致，环比总体趋稳，同比则继续走低。

6月单月，全国商品房价延续上涨，连续3个月环比上涨。6月9752元/㎡，同比下跌3%，环比上涨1.4%。5月9615元/㎡，同比下跌8.65%，环比上涨3%。4月9325 元/㎡，同比下跌12.45%，环比上涨0.7%。要使房价由负增长转入正增长，预计需要9个月-12月，房价才可能逆转下跌实现上涨。

2022年上半年全国住宅平均价9935元/平方米，同比跌幅为11.05%（下降1183元/平方米），同比跌幅收窄。前5月全国住宅平均价9519元/平方米，同比跌幅为11.9%（下降1298元/平方米）。前4月全国住宅平均价9859元/平方米，同比下跌9.06%（下降983元/平方米）。

6月单月，全国商品住宅房价破万元。6月全国住宅平均价为10139元/平方米，环比上涨2.57%（261元/㎡），说明全国住宅房价重回万元一平方米，楼市见底指日可待。5月9878 元/㎡，环比上涨2%，同比下跌8%，同比跌幅收窄2.77%。4月9674 元/㎡，同比10842元/平方米，下跌10.77%。

上半年全国商品房销售面积6.8923亿平方米（前五月销售面积5.0738亿平方米，前四月销售面积3.9768亿平方米），同比下降22.2%（前五月同比下降23.6％、前四月同比下降20.9%），意味着房地产市场正在逐渐的复苏，跌幅逐渐的收窄。

6月单月销售面积、销售额连续2月回升。继5月商品房销售实现年内首次环比正增长后，单6月商品房销售1.8185亿平方米（5月1.0970亿平方米）和1.7735万亿元（5月1.0548万亿元），环比分别增长66%（5月26%）和68%（5月30%），涨幅为2015年以来6月同期最高，同比降幅分别收窄13.5%和16.9%。

按照前上半年全国房地产市场数据显示，同比跌幅扩大.投资下降5.4%、施工面积下降2.8%、新开工面积下降34.4%%、竣工面积下降21.5%、销售面积下降22.2%、销售额下降28.9%、房价下降8.6%、土地购置面积下降48.3%、土地购置款46.3%、库存增长7.3%、到位资金下降25.3%、国房景气指数95.40。

上半年房企购置土地面积3628万平方米，土地成交价款2043亿元，地价5631元/平方米，同比5423元上涨36.93%。说明地价占到全国商品房价9586元/平方米的58.74%，地价已经超过房价的一半，呈现持续上升的趋势。毫无疑问，未来的房价肯定会有一波大上涨的。

商品房库存连续出现回落态势，6月末，全国商品房待售面积5.4784亿平方米，同比增长7.3%。其中，住宅待售面积为2.6254亿平方米，同比增长13.5%。办公楼待售面积为3881万平方米，同比增长3.8%。商业用房待售面积为1.2365亿平方米，同比下降3.2%。包括不可销售的待售面积1.2284亿平方米。

楼市核心指标，跌幅不断扩大。开发投资持续降温，原因在于新开工面积下降幅度大，而土地购置面积、土地购置款下降几乎腰斩。销售面积、销售额下降均超过20%以上，说明房地产形势不容乐观，短期的房地产市场依然处于探底调整期。

按照6月的房地产市场数据显示，环比已经出现拐点，扭转由负转正，呈现积极的信号、回暖迹象的趋势。其中环比看，投资额25%、施工面积34%、新开工面积24%、竣工面积58%、销售面积66%、销售额68%、商品房价上涨1.4%、土地购置面积99%、土地购置款51%。

6月单月看，房地产开发企业房屋施工、竣工和新开工均继续向好，三者环比分别上涨34%、58%和24%。同比分别下降48%、41%和45%，降幅分别扩大8.4%、9.5%和3.2%。以新开工面积为例，6月共计为14795万平方米，环比增24%但同比跌45%。

6月单月看，土地购置面积和土地成交价款分别为1239万平方米和654亿元，环比分别上涨99%和51%。6月核心城市陆续完成了第二轮集中土拍，单月土地购置面积再创新高，溢价率和流拍率指标均有好转。由于2021年同期前值较高，二者同比分别下降53%和65%，降幅分别扩大9.7%和24.8%。

6月单月看，开发投资额为16180亿元，环比上涨25%，同比下降9.4%，降幅较5月扩大1.6%。环比来讲，房地产投资规模实现两个月连增，并创年内新高。主要原因在于建安施工和土拓投资均环比出现较大幅度回升。各省市持续不断地救市政策使得开发企业到位资金首次累计降幅收窄。

其中同比看，投资额下降9%、施工面积下降48%、新开工面积下降45%、竣工面积下降41%、销售面积下降18%、销售额下降20%、商品房价下降3%、土地购置面积下降53%、土地购置款5下降65%，意味着房地产市场没有走出困境。

总体看，房地产到达“市场底”出现实质性好转，市场信心开始逐步好转。得注意的是政策利好尚未充分传导到市场端，疫情的影响，叠加去年同期高基数影响，预计2022年三季度全国销售面积和金额的同比累计降幅继续收窄。

根据统计部门近期的调研情况看，房地产市场已经出现一些积极变化。房地产的产业链比较长，对相关行业的拉动比较大。随着房地产市场的逐步趋稳，相信下半年对经济稳定的作用会逐步显现。促进房地产健康发展，还是要坚持房住不炒，还是要坚持满足居民的合理住房需求。