曹德旺预言成真？几十层的高层住宅，未来几十年会面临哪些问题

前言：

过去几十年房地产行业飞速发展的时代，城市也发生了日新月异的变化，而最令人感叹的变化就是城市涌现出了一座座高楼大厦。在很多人心目中，高楼大厦已经成为城市的象征，很多人也非常向往城市的高楼大厦。

在这样的背景下，高层住宅很快就成为楼市最流行的住宅。高层住宅能够快速流行是多方面原因造成的：

首先越来越拥挤的城市需要高层住宅。城市的发展必然伴随着人口的流入，大量人口涌入城市之后，城市会面临土地资源不够的问题。高层住宅完全解决了土地资源稀缺的问题，因为高层住宅提高了土地利用率，同样的面积能够容下更多人。本质上来说，高层住宅就是通过垂直发展来解决城市土地资源稀缺的问题。

然后过去的购房者非常认可高层住宅。高层住宅相比过去的多层住宅或者筒子房拥有更好的小区环境，尤其是绿化环境；拥有更合理的户型设计；同时拥有更好的通风条件和采光条件。当然过去的购房者本身也存在对高楼的向往，登高望远本身就是很多人几千年来的梦想。

最后高层住宅的性价比很高，适合大多数普通家庭购买。买房不仅要考虑居住的舒适度，同时还要考虑房价问题，因为我国很多城市都存在高房价的问题，因此很多家庭都会追求房子的性价比。而高层主要因为土地利用效率比较高，因此土地方面的成本会比较低，房价相比多层洋房以及别墅要低很多，因此高层住宅适合大多数普通家庭购买。

高层住宅会一直流行下去吗？相信在5年前我们对高层住宅还深信不疑，人们还很向往高层住宅，不过最近几年，人们对于高层住宅的质疑声越来越多，其中比较流行的观点就是未来几十年，高层住宅可能会沦为“贫民窟”。北京大学教授朱国钟在演讲的时候表示：未来几十年，我国的高层住宅会面临各种各样老化的问题，不管是进行改造还是进行拆迁，成本都非常高，未来这些高层住宅可能会沦为真正的“贫民窟”。

在城市发展的过程中，高层住宅确实对城市的发展做出了巨大贡献，一方面为城市解决了土地资源稀缺的问题，另一方面也改变了城市的面貌，让城市看起来更像“城市”。不过随着时间的推移，这些高层住宅终将老化，现在这些雄伟壮丽的高层住宅，未来有可能会成为城市的负担。下面我们就从多方面来分析未来几十年的高层住宅，未来会面临哪些问题，相信这些问题也是很多人关心的问题。

第一，高层住宅会面临老化问题，老化问题包括建筑主体的老化、设备设施的老化以及小区环境的老化。

随着时间的推移，高层住宅的老化是难以避免的，也是人们关心的首要问题。首先是建筑主体的老化，建筑材料也是有寿命的，不管是钢筋还是水泥，经历了几十年的风吹雨打，其结构都会发生改变，稳定性也会逐渐变差。

当然相比建筑主体的老化，设备设施的老化要更快，因为大多数设备都是机械设备，常年运行会出现很多老化的问题，里面的很多零件也容易发生故障。设备设施老化之后故障率会大幅提高，很多设备设施出现问题之后会对小区业主的正常生活产生很大的负面影响。除此之外，维修这些设施设备的成本也需要业主来承担，这一点同样需要重视。

小区环境的老化也是不容忽视的，因为小区环境对于生活体验的影响非常大，相信最初很多人喜欢高层住宅主要就是喜欢高层住宅的环境，相比过去脏乱差的老小区，高层住宅的小区更加整洁干净，绿化率非常高，在这样的小区生活真的非常舒适。不过随着时间的推移，高层住宅的小区环境也会逐渐变得杂乱无章，现在的老小区环境可能就是未来高层住宅的小区环境。

第二，高层住宅会面临拆迁难的问题，住户很多的情况下很难统一意见，导致拆迁过程很难进行；另外高层住宅的拆迁成本非常高，开发商在很难盈利的情况下也不愿意拆迁。

过去拆迁的时候会时常遇到“钉子户”，“钉子户”对于拆迁的影响非常大，只要有一户人家不愿意拆，可能整栋楼都没法进行拆迁。相比过去的拆迁，未来高层住宅的拆迁会面临更多问题，一栋楼的住户非常多，真的很难做到意见统一，只要一户人家不同意拆迁，可能整栋楼甚至整个小区的拆迁进程都会受到影响。

即使能够做到意见统一，拆迁本身需要承担的成本也非常高，现在开发商拆迁已经基本上失去了盈利空间，因为未来的楼市很难再出现房价大涨的时代，同时拆迁的都是高层住宅，只有建设高的高层住宅才能实现盈利，而“限贷令”的让开发商不能再盲目建设过高的高层住宅。

第三，高层住宅也很难通过改造来提升，因为高层住宅不同于多层住宅，改造成本非常高。

有人可能联想到旧改，高层住宅拆迁可能比较困难，不过可以通过改造来提升高层住宅的居住体验，不过在笔者看来，高层住宅的改造同样是非常困难的。首先高层住宅的改造成本非常高，因为高层住宅的户数真的非常多，每一户的改造都需要不少的成本，同时高层住宅的改造可能会有高空作业，会增加改造的人工成本。

比如多层住宅墙面和保温层脱落很容易就能修复好，但是高层住宅就很难修复，需要修复的面积非常大，同时修复高层住宅的墙面一定需要高空作业。

随着时间的推移，住房存量会越来越多，住房过剩的问题会逐渐凸显，其中高层住宅的过剩问题最为突出，不管是从房地产本身的发展来看，还是从未来高层住宅面临的困境来看，高层住宅的贬值是大概率发生的事情。

玻璃大王曹德旺曾预言过：未来大多数房子都只是一堆砖瓦水泥，根本不值钱。从某种意义上来说，曹德旺的预言已经逐渐成真，未来高层住宅出现严重的老化之后，越来越多人都会搬出高层住宅，高层住宅将会真正变成不值钱的钢筋水泥。

结语：

其实不仅仅是未来几十年，现在我国已经出现了房龄比较长的高层住宅，这些高层住宅在未来10年都有可能面临上文中提到的问题。当然目前我国大多数高层住宅还比较“年轻”，建设的年限还不长，尽管未来高层住宅还会面临各种各样的挑战，不过笔者相信，未来一定能给高层住宅找到好的出路。