房子烂尾业主权益受损 是时候取消商品房预售吗？

近来，部分地产公司债务危机及商品房逾期交付对广大购房群体形成强烈冲击，导致部分购房人焦虑难安。一套房子的背后，就是一个家庭的辛苦和汗水，购房者往往倾尽全家之力凑够首付，同时还向银行按揭贷款，背下了沉重债务。全国政协委员周世虹建议，有关管理部门应立即采取果断措施，彻底废除商品房预售制度，在全国范围内全面实行商品房现房销售。

其实，近五年来，关于取消预售房制度的声音越来越大。2018年下半年，楼市降温明显的背景下，住建部向四川、广东、湖北、江苏、河南、辽宁等省住建厅发函，要求对商品房预售许可进行深入研究。2020年，海南宣布对新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度，成为国内首个全面实施现房销售的省份。此后，浙江、湖北、江苏、四川、河南、辽宁等省份多个城市，陆续探索实施商品房现售制度，但也基本局限在部分土拍规则中。

据了解，内地的商品房预售制度始于1994年出台的《城市房地产管理法》，借鉴的是香港的“卖楼花”制度，由深圳最先引入，随后慢慢被推广到了全国。而早在2017年，深圳就有过全现房销售的试点项目，只不过，试点之后并没有推广。2016年南京也曾经修改过土地拍卖的规则，当地价达到最高限价的90%时，开发商拿地后必须实行现房销售，但这一制度也在2018年8月被叫停。

业内人士邓先生就市场关于“预改现”的声音表示，现在的整个房地产系统的运作都是基于预售制度而搭建的。如果突然宣布全面改现房销售则整个评估系统都需要花时间再造这个将是一个耗时，耗力，并且有不断试错的一个过程。当前的房地产市场已经极其不稳，如果继续在制度上进行重大改变，则市场波动将会更大。

明源地产研究院认为，房企做项目开发，有非常成熟的运营周转模式。一个项目从拿地到交付，往往需要2-3年的时间，而从拿地到预售，只需要一年。在合法合规的操作下，消费者把钱给到开发商，一部分划入监管账户，保证项目后续的工程建设；一部分可以由开发商取走，还掉借来的钱，剩下的继续投入下一个项目的开发。下一个项目再去融资。这样，同样是3年的时间，开发商建设的项目从1个变成了4个，政府卖出的土地，也从1块变成了4块。政府拿着卖地的钱，去修路、修地铁、建公园、学校、医院……改善购房者的城市居住环境。这也是过去三十年，中国城市化速度惊人的原因。

但是现在，中国的城镇化率已经达到65%，是不是可以取消预售制了呢？答案是短期之内还不行，原因就是，开发商手里没钱，而且还有大量的债务。因为，房地产在预售制下，以高杠杆的模式发展了30年，开发商虽然赚到了钱，但是都变成了新的土地和在建项目。如在这种情况下，取消预售制，就会出现几个结果：一是更多房企暴雷：二是供应断档，土地大量流拍：三是建设成本快速上升，购房者买房压力更大。

预售制度出现的根本原因，就是开发楼盘是个回报周期很长的项目，企业需要大量的资金做周转，将房子提前售卖就是一种最常见的变现方式。另外同一个企业开发出来的楼盘，期房比现房要便宜很多。如果直接取消预售制度，很多收入一般的家庭也许没有能力负担这笔资金，想拥有一套属于自己的房子可能需要再多等很多年。

所以本质上预售制和现房销售是各有利弊的。现房销售，看得见摸得着，一手交钱，一手交货，不存在不确定性。而预售制度，大幅降低融资成本，项目也可以以更低的价格进行销售。

明源不动产研究院首席研究员艾振强表示，短期内取消预售制度的可能性不大。过去几年来，其实有不少城市已经在逐步小范围推行现售的试点，先试点后推广，小步快跑，这样更为靠谱，也将倒逼现行预售制度的完善。

对于预售制的改革，必须在行业整体杠杆率降下来后，先试点后推广，或是设置一个5年计划之类的时间线，有计划有步骤的来徐徐图之。

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