浙江
这段时间各地陆续发生了开发商烂尾和业主拒绝还贷的新闻，该来的来了，河南最近成为了焦点
原本以为房企一年动辄几千亿，上万亿的销量额，应该家大业大很抗揍，结果发现好多人一直在裸泳
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为什么现在北方城市是烂尾楼的重灾区呢
首先要明白，平原地区因为交通便利、土地资源丰富、城市建设成本低，大家买房子的欲望也不会太强，因为不够稀缺
好多城市周围的农民，一脚油门半小时就能到城里，干嘛非得去住鸟笼
再看经济区别。一个城市的吸引力要看当地大部分老百姓的饭碗是什么。矿产、农业、工厂、互联网、高科技等产业对应不同量级的城市消费力，和不同层次的人群
工作体面，收入高，对应了高消费，谁不向往高收入和高品质生活，大家都往这里跑，于是这些高收入+高消费+高房价的城市反而房地产安全
郑州早在2018年的时候就听朋友说那边房子巨难卖，但是只能硬赶着继续控，直到去年下半年全国房价下行，然后就这样了
北方的吸引力越来越弱，无论是产业还是自然环境相比南方都落入下风，这几年等降水线又在北移，华北平原极端天气越来越多
自然的人口迁徙只要开始，就不是那么轻易的可以改变方向
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烂尾楼的出现在于这个期货模式的预售制度
创立初衷当然是为了解放生产力，让大家都有住房。因为房地产开发成本非常高，涉及土地成本和建设成本
由开发商先从银行集中贷款获得土地，再通过预售的方式筹集土地款和建筑款，然后逐步结清银行的贷款
但是这里面有两个风险，首先银行利息是固定要付的，但是开发商售卖房屋的时间不确定，万一楼盘位置差、产品拉胯、价格高，不能让大部分人接受，期限内卖不完，于是该楼盘就会亏损，严重一些就是烂尾倒闭
另一个风险是房企提早一年卖完房子拿到款子，觉得自己非常行，不愿意资金躺在帐户上，于是把这笔钱拿去重新拿地，或者去搞自己不熟悉的造车、卖水等领域，造成重大亏损
其实从土拍到开发商，最后建成房子交付到大家手中，一路都是风险
开发商盲目投资，房子卖了一半，老板破产跑路，房屋烂尾，接盘侠买单，当然最后还得是搞土拍的人买单
这样看，三条线都在负担风险，最后只能丢给银行？
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能不能放弃预售
当然能放弃，但是时机还不成熟。我们一开始的房屋销售就是现房销售，过去的福利分房肯定是现房
前面说了，房地产是大资金的玩法，从拿地开发到房屋交付，工程量大、周期长，资金量非常大，不是一般企业可以撬动的
如果全面放弃预售，房企的业务至少缩减一半以上，那时候的房价多少就不好说了
可能房屋供应量太慢，跟不上需求房价迎来暴涨
也有可能参与土拍的房企太少，土拍市场成为几个巨无霸的角斗场，而小民企估计只能去县城、农村，帮人代建农民房了
供应市场因为竞争弱，土地价格低，房价也高不到哪去
未来能否打破预售风险的僵局？
我想到一个不甚成熟的办法，就是把预售制再往前推进一步，即由消费者预购房屋，到集体预购土地
由几百户购房者集体出资购入土地，房屋建造之前购房资金已经全部到位， 这样就不会出现开发商因为房子只卖了个位数，面临巨大的资金缺口，更不会出现拿着大笔房款去玩高周转，搞成多米诺骨牌
省去了中间不靠谱的开发商，老百姓获得一个实实在在。曾经温州搞过这种集体拿地的模式，后来因为各种原因，结果这群人最后成了开发商，也是令人啼笑皆非
文章到这里就结束了，今年肯定是难熬的一年，7-8月又是传统的困难月，天气酷热难当，大家注意防暑降温，养身养心（完）
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