未来20年，买小户型的房子，比买大户型，有多大优势？

小户型的房子，优势往往被人们低估了，对于普通人而言，在任何一座城市买房，其实本质上就是买一个在城市里面的居住权、生存权，能够便捷享受城市配套的资格而已。

至于居住体验，其实房子面积大点小点，比起房子所绑定的户籍、教育、医疗、商业、交通等城市资源而言，只能说是锦上添花的收益。

一套房子，能够给业主带来的最大核心价值，其实就是在城市里面生存、成为城市普通居民、更便利地享受城市配套的资格和门槛。

而小户型的房子，不仅能够和大户型一样，都能够满足上面这个核心价值，同时还具有以下的优势：

1、总价低，投入少，风险可控

大户型比小户型多出来的价格，无非就是面积、户型的溢价。

同一个小区里，小户型享受和大户型相同的地段、配套、物业，甚至连增值幅度都近似，所绑定的城市资源也是相当的。

所以，总价越低的小户型，对于买房人而言，往往越具有性价比，而大户型多出来的面积，带来的边际效应是递减的。

从经济人的角度而言，在核心的目标（配套、资源、居住空间等）都能实现的前提下，那么花费越小的投入，是越理性的，而且风险也越可控。

就算遇到烂尾或者停工，或者是楼栋出现什么大的质量瑕疵，风险也是更小的、损失也更少。

2、出租回报率高

经常出租房子的人都知道，同一栋楼，小户型和大户型对比起来，小户型的出租回报率是更高的，因为受众广，而且单位面积的租金高，在坪效方面的表现，要远超大户型。

比如，一套100平的房子，能够租到2500元，那么一套70平的房子，一般也能够租到2000元左右。

前者看似然租金2500比2000高，但是算下来，租金才是25元/㎡，而后者就能达到28.6元/㎡，这就是坪效。

而且，由于房价和租金差距过于悬殊，买100平的房子，要付出的购房款，要远远高于70平的房子。

所以，算下来，在租金的回报率方面，小户型在坪效优势+购房款投入低的优势，几方面叠加起来，是远远胜过大户型的。

3、流通性大，容易变现

明眼人都看得出，未来20年，小户型的流通性，是远胜于大户型的。

通过一组数据，就能明确这个结论：

第七次人口普查结果，2020年全国“一代户”的比重较10年前上升15.33个百分点，达到49.5%。

所谓的“一代户”，就是同一辈人居住或单身居住落户的情况，家庭的小型化趋势是非常明显的。甚至连“三口之家”都已经不是主流的家庭结构了。

未来真正的家庭人口结构，是各种各样的一代户形式：独居、夫妻二人、空巢老人等等。

2020年，全国 “一人户”家庭数超过1.25亿，占比超过25%。

由此可见，从市场规模来看，未来的小户型，大概率成为二手房存量市场上的抢手货，一居室、二居室都不愁卖，反倒的那些面积大的三居室、四居室，受众更少了。

另一方面，从购房难度看，未来一二线城市房价和三四五线十八线城市的房价会呈现分化。

也就是说，一二线城市买房难度会越来越大，所以，面积小、总价低的小户型，就会成为更多刚需、改善群体的首选，大户型的房源更有可能豪宅化，成为少数人的游戏。

4、沉没成本小

对于购房人而言，买房之后的沉没成本，也是一个不容忽视的问题。

比如资金占用的选择成本，比如装修投入的花费等，这些方面一对比，大户型明显要逊色于小户型。

同样是200万，把200万都拿来投在一套大户型上，和只拿100万来买小户型另100万放在其他篮子里，对比起来，明显后者要合乎理性一些。

不要把鸡蛋都放在同一个篮子里，也是一种有效降低沉没成本的方式，这个角度来看，小户型的房产，确实是一种不错的标的。