银保监会回应“停贷”事件:引导金融机构市场化参与风险处置

　　7月以来，全国部分城市曝出业主因所购楼盘暂停建设、收楼无期而宣称将集体主动停贷的事件，据媒体报道，相关楼盘名单数量每日都在更新，目前已有上百个项目，涉及重庆、武汉、郑州、长沙等多地，涉事开发商包括恒大、世茂、富力、奥园、阳光城等。

　　据网络流传的多份强制停贷告知书显示，若项目未在指定日期前全面复工，业主将停止还贷。一位烂尾楼的购房者向南都记者表示，“如果开发商按时交付，我能住进新房，我也愿意按时还贷。但是现在房子烂尾了，我还要还贷款，我的损失怎么办?”

　　他表示停贷是在放手一搏，希望压力能通过银行传导到开发商，楼盘早日恢复施工。

　　银保监会有关部门负责人昨日回应，表示将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。

　　1

　　记者调查

　　房企仍有至少三个渠道可逃避预售资金监管

　　法律界人士指出，房地产预售款资金有很多地方的监管仍需加强。

　　7月12日网络流传出一份“深圳市场佳兆业樾伴山全体业主决定于2022年8月强制停贷告知书”，其中提到，该项目2021年11月因监管资金被非法挪用导致樾伴山项目整体全面停工，截至7月12日，樾伴山项目仍没有正式全面复工，到交付所缺的2.5亿也没有任何进展。业主方表示如若7月20日未全面复工，樾伴山所有已售房源且未结清贷款的业主将强制停止还各违规发放银行贷款的银行月供直至全面复工。

　　原广州市国土房地产管理局信息中心主任、广东省房协专家咨询委员会顾问黎文江告诉记者，早在20多年前，广州已经在执行较为严格的预售款资金监管。其背景是，上世纪90年代广州经历了开发商卷款潜逃和写字楼烂尾之后，制定的严格的预售款监管制度。黎文江认为，从今天来看，这个办法仍然可行。

　　记者从某房企负责相关业务的人士了解到，“广州预售资金监管是非常严格的，除所有预收款全部要进监管账户，在提取上也是严格按照政策流程去执行。比如工程到了一定进度，企业才可以去做一定比例提取申请，10个工作日内资金到账”。

　　一位在深圳从事投拓业务的业内人士告诉记者，一般预售监管资金的提取是按照工程进度来的，工程每到一个节点就可以拨付一部分钱用于工程的结款，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。常规来说，项目竣工验收前，累计申请使用不得超过监管额度的85％。

　　但在实际操作层面，仍潜藏风险。业界律师表示，目前还是有很多监管需要加强的地方。

　　广东博敦律师事务所律师王美舟从其近年所亲历的案件总结发现，目前房企仍有至少三个渠道可逃避预售资金监管:一是开发商利用自身的非监控账户收取房款；二是搞虚假的装修协议双合同，将一部分房款转移到其司装修公司的账户；三是搞虚假的个人转让房产，将房款转移到开发商所找的个人账户。

　　2

　　律师提醒

　　烂尾房购房者当前可往法院起诉

　　北京市京师律师事务所律师许浩告诉南都记者，从法律风险角度，不建议购房者单方主动断供。他提醒，停贷断供的购房者会陷入最坏的情况——钱没了，房子也烂尾了，还成了失信人。

　　许浩解释，购房者贷款买房是三方关系，因为缺乏购房资金，所以把商品房作为抵押物抵押给银行，从银行获得贷款，由银行将购房款支付给开发商。购房者和开发商之间是购房合同关系，和银行之间是借款合同关系。

　　“由于开发商的原因导致房子没能如期交付，成了烂尾楼，是开发商的责任。司法实践中，会先审理购房者与开发商的诉讼。如果认定是开发商的原因导致不能按约定时间交房，甚至出现烂尾问题，判决双方解除购房合同。然后，法院再审理与银行的诉讼，根据最高法的判例显示，因出卖人(即开发商)的原因未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，购房者与银行签订的《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现，也应被解除，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还给银行和购房者，这样购房者就不用向银行还贷款了。如果未经法定程序解除与银行的借款合同，购房者向银行断供、强制停贷，要承担违约责任。”

　　许浩建议，烂尾房的购房者当前应该去法院起诉，按照法定程序处理问题，“因为开发商的原因导致房子未能如期交付，责任不在借款人，所以合同是可以解除的。”购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。如果还按照借款合同约定的权利义务关系处理，在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则，因此可以解除合同。而“烂尾楼的开发商违约了，要按照合同违约条款履行赔偿义务。”

　　关于首付款的问题，许浩表示，首付款是购房者付给开发商的，等解除了购房合同，开发商要如数奉还给购房者。如果开发商资不抵债无法偿还，还有已经建成的建筑物和已经购买的土地使用权，这些资产还是有价值的。如果开发商进入破产程序了，将来资产拍卖或者破产重组，作为债权人，购房者可以按比例分钱。

　　许浩强调，止损是当下购房者最要考虑的现实需求，但要按照法定程序处理问题。“建议通过诉讼方式，请求法院解除商品房买卖合同，并解除商品房担保贷款合同。”

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第20条:因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

　　不过，司法实践中，通过法律途径解决烂尾楼问题可能会有一两年甚至更长时间的精力损耗。当前，在近期多地均出现业主集体停贷的背景下，寄希望于当地政府相关部门能为业主提供更有针对性、更切实可行的兜底措施。

　　3

　　争议焦点

　　国家层面对于资金监管有何规定?

　　不少业主将烂尾原因指向预售资金挪用。而银行作为商品房预售资金监管者，成为焦点。

　　对预售资金的监管早已有章可循。据新华社今年2月初消息，全国性的商品房预售资金监督管理办法制定出台。而在此前，商品房预售款监管的具体办法，由各地房地产管理部门制定。

　　相较于以往，新规有五大“亮点”:招标确定监管银行、合理确定监管额度、明确各方监管责任、建立信息共享机制、确定首末拨付节点。

　　管理办法对于资金监管有何规定?南都湾财社记者注意到，该文件强调，购房人的定金、首付款、按揭款和他形式的购房款，应全部直接存入预售资金监管账户。预售资金监管账户中的监管额度内资金必须专款专用，使用用途包括建筑材料、设备款、施工款等相关支出。据悉，该办法也进一步提升了预售资金使用的灵活性。此外，预售资金监管额度由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等进行核定，以确保项目竣工所需。

　　烂尾楼背后预售资金何以逃离监管?

　　既然资金监管有章可循，那么在烂尾楼形成的背后，预售资金监管是如何出现“失守”的?监管又要何去何从?关于预售资金是如何被挪用的问题，某商业银行总部高管向南都湾财社记者分析，一种手段是，钱没进入监管账户，这个银行存在失职，但比较少见。

　　第二种情况比较常见，是资金确实进入监管账户了。“老百姓对所谓监管账户有误解，其实是一种形式的审核，而不是实质性审核。”该人士认为，比如某个楼盘购买1000万元玻璃，提供合同，通过内部审批单，这笔监管资金就转到开发商的总部账户了。

　　对于银行来说，并不是核实买玻璃的钱是500万元还是1000万元，而是按照监管流程走。钱到指定账户后，后续的使用情况，银行是否有权继续监管?银行是否还有责任，就很难界定了。除了个别银行监管不到位之外，大部分情况是因为开发商有自己的“小九九”，利用项目把资金挪作他用。

　　那么，银行伙同开发商造假的可能性有多大?该人士向南都湾财社记者坦言，银行没有太多动力联合造假。一般来说，这个监管资金趴在账上，银行会收取开发商很低的托管费，可以理解为银行拿活期存款。贷款审批业务，对于银行与工作人员来说，才是动力。

　　不过，也有一些地产分析师指出，此次事件的核心是，“银行在实际执行过程中，没有起到裁判员的作用”，导致出现了违规放贷、经营贷流向房地产、预售资金被挪用等现象。

　　大湾区有何相关政策约束?

　　去年11月，广州市发布的《广州市房屋交易监督管理办法》明确，对于商品房预售款的使用额度及留存比例，该管理办法将项目主体结构施工封顶前，封顶后、排栅未拆除前，拆除排栅后的留存比例分别降低至累积核准使用预售款的8%、6%、3%，比以前有所降低。

　　而按照《深圳市房地产市场监管办法》第九条，房地产开发项目申请预售前，项目资本金账户余额应当不低于项目资本金10%，并在项目取得规划验收合格凭证后，方可提取使用。在符合提取使用条件前，房地产开发企业不得以任何方式将前款规定的项目资本金挪作他用，商业银行不得拨付。

　　对于对银行的处罚，深圳官方规定，“商业银行出具不实资本金存储证明或者不按本条规定拨付资金的，银行监管部门应当依法处理并在征信记录中作不良行为记录。”

　　据业内透露，为了保交楼，保障购房者的利益，包括西安、北京、天津、苏州、石家庄、重庆、银川等多个城市出台政策，近期加强对商品房预售资金的监管。强监管内容主要包括升级资金监管范围、提高监管比例、提高支取节点要求等。

　　期房预售制该取消吗?

　　中国人民银行调查统计司原司长盛松成7月13日表示，部分房企经历去杠杆和疫情后可能难以为继，可考虑鼓励经营稳健、发展势头良好、债务负担较轻的企业收购出险项目，化解危机；同时，去年下半年以来大量地方城投入市收地，由于城投主营业务不是房地产，购置土地后仍需要专业人员来实施，这就给了房企承接相关业务、扩大生存空间的机会，建议企业积极把握代建、保障房市场机会。

　　谈到杠杆，不得不提在这次停贷风波中备受质疑的期房预售制度。对此，许浩认为，在房地产上升周期，预售这种方式受到欢迎。因为开发商需要资金回笼，很多购房者也没有能力全款买房，银行可以赚取大量的贷款利息。

　　“但是期房预售不能说就是错的，因为房地产开发商的融资渠道比较有限，特别在一些中小城市，开发商除了民间融资外，就是靠自有资金，开发商不能直接向银行贷款，只能等工程进展到超过35%才能由购房者向银行贷款，购房款支付给开发商用于工程建设。现房售卖会给开发商造成巨大的资金压力，”许浩坦言。

　　中原地产首席分析师张大伟则认为，目前银行在房地产开发流程和预售资金监管体系中有着多种的身份，既是房地产项目开发贷款的提供者、依资金监管协议提供监管资金拨付服务的实际拨款人，又是购房款支付服务的提供者、购房贷款资金的提供者，“会在一定程度上影响银行在实际监管过程中的独立性和公正性”。

　　不过，张大伟认为，当前声称主动停贷的楼盘，其实仍有盘活空间和渠道。他认为，大部分开发商并不是完全没有货值，其中有一半烂尾楼项目是有一定剩余货值的，盘活货值继续建设问题不大。而少数已经没有货值的烂尾楼项目，只能依靠银行让利一部分，政府减免税费一部分才可能继续动工建设。

　　银行表态

　　涉及贷款业务规模较小风险可控

　　7月14日，多家银行发布公告称，对近期网传“停贷”事件中涉及的楼盘展开排查，目前发布公告的银行均表示，涉及的贷款业务规模较小，不会对银行经营构成重大影响。

　　昨天，工、农、中、建、交、邮储六家大型国有商业银行以及兴业银行、平安银行、光大银行等均发布公告，称已经对近期个别房地产企业风险暴露、住房开发项目延期交付情况展开排查，目前已发公告的多家银行均表示，涉及的业务规模较小，整体风险可控。

　　从银行公布的数据看，农业银行初步认定存在“保交楼”风险的楼盘涉及逾期按揭贷款余额6.6亿元，占全行按揭贷款余额的0.012%；交通银行经初步排查，存在风险的楼盘所涉及的逾期住房按揭贷款余额0.998亿元，占本公司境内住房按揭贷款余额0.0067%；邮储银行初步认定的停工项目涉及住房贷款逾期金额1.27亿元；兴业银行涉及“停贷”事件楼盘相关按揭贷款余额16亿元(其中不良贷款余额0.75亿元)，已出现停止还款的按揭金额3.84亿元。

　　统筹:南都·湾财社记者　黄露

　　采写:南都·湾财社记者　孙阳　邱永芬　王艳玲　卢亮　邱墨山　南都见习记者　赵唯佳