金闽小、时代转公，福州划片落地，二手房谁被骗？

今天再聊一个话题，关于前段时间福州划片之后，那些有变动学区周边的二手房成交情况，看看是真涨价还是真被忽悠，下面聊聊。

时代转公

变化：时代中学，民转公，师大附小对口，剩余学位仓山区摇号，十六中剩余学位，仓小、施程小摇号。

分析：这是今年划片里面比较热点的事件，作为民转公的代表，时代中学变成师大附中初中部，剩余学位给仓山区摇号。

由于师大附小原先对口十六中，从而导致十六中名额空缺，而空缺出来的名额继续给仓小、施程小。

这一系列操作之后，先不论时代转公成绩如何，十六中成绩如何，仅仅从利好来看。

仓小、施程小，两所小学都是对口外国语，如今摇号十六中名额增加，利好显而易见。

对于施程小的划片楼盘里面，有一个项目叫做七街十二府，其中有两栋主打单身公寓。

近期项目成交一套：36平米，高层，单价3.4W，总价125W。

从历史成交来看，基本在2.4-2.8W，虽然不少是低楼层，但是很明显也不至于溢价到3.4W。

从目前挂牌来看，同类型单身公寓，挂牌价依然在2.8W左右。

可以说这一套的成交，多多少少有很多外力在推波助澜。

金闽小学

变化：金闽小学作为金山小学金闽校区，市属学校，对口金山中学。

分析：不同于时代转公，金闽小学关联的二手房更多，从炒作氛围来看，更浓。

首先在新盘方面，榕心映月，作为当年的日光盘，依靠这个划片，还未交房，就有二手平台挂出4W单价的房源，可以说钓凯子，不能慢，时间不等人。

相比于榕心映月，苦于未交房，三迪凯旋经典，依靠商改住，小户型直接卖到3W以上，一开始甚至给出买房就能入读的宣传，后来被证实，即使买房，也需要持证满3年才可入读。

可以说一个没有任何成绩的学校，还没入读，就已经被市场玩了一遍。

当然对于这两个新盘，中介可能参与度还不高，二手市场才是重点，看看近期成交。

二手案例

世欧彼岸城：61平米，低层，精装，单价35314，总价217W。

分析：彼岸城作为金闽小学的二手房，小户型做到了3.5W的成交，可能很多购房者会觉得是市场认可。

不过看完项目其他二手成交记录，以及二手挂牌来看：

小户型的房源，2019年-2020年，单价在2.85W左右，而近期除了这套3.5W的案例外，同样成交了一套楼层更好的，单价也不过2.98W。

可以说金闽小学的划片，带给这个二手房的价格，波动可能是无。

配合上述七街十二府的案例，可以说这两套，远高出市场成交的小户型，才是目前划片之后，二手市场乱象的体现，短时间包装，信息差挑选客户。

挂牌分析

对于金闽小学的划片，最受关注的不是周边的二手商品房，而是那个对口的安置房，金闽小区，通过二手平台的挂牌轨迹看看。

挂牌：91平米，高层，简装，单价2.8W，总价255W。

时间轴：6月18日挂牌210W，25日涨价42W，再涨价3W。

挂牌：60平米，高层，简装，单价3W，总价180W。

时间轴：5月14日挂牌165W，12日涨价10W，再涨价5W。

挂牌：60平米，高层，简装，单价2.8W，总价170W。

时间轴：6月13日挂牌188W，14日降价18W。

挂牌：47平米，中层，简装，单价3.17W，总价149W。

时间轴：7月3日挂牌180W，5日降价31W。

分析：通过上面4个房源的挂牌和时间轴可以看出，在划片之后，短时间内，不少房源都出现了较大的力度的涨价或者降价。

第一套：涨价45W，原先单价2.3W，目前单价2.8W。
最后一套：降价31W，原先单价3.84W，目前单价3.17W。

可以说这两套的案例，是目前二手房因为划片，最明显恶意抬价的典型。

对于第一套而言，原先2.3W也就是市场价而已，看到划片出台，加上市场炒作，让挂牌业主，也不想错误机会，直接抬价45W，可以说行为相当粗暴。

对于最后一套，再划片之后才挂牌，一出手就是3.8W，虽然是小户型，但是这样的单价，这已经不是钓凯子了，这是等傻子来敲门。

眼看没意义，时间也不等人，降价31W，看上去降价很多，但是单价依然3.17W，一个老旧安置房，靠没有成绩的划片，降价后的价格，明显也是没有意义。

此时对于市场，看看小区的二手成交情况，6月成交了3套，60平米，单价2.4-2.6W。

对比历史成交数据，2.3W均价，有一定涨价，但是幅度也就10%不到。

可以说对比与挂牌乱象，最终的成交数据用行动告诉市场，一个划片并不能带来太多的溢价，同样的情况可以参考周边二手商品房，比如中庚城等成交。

这些划片金闽小学的二手房，并没有因为划片，出现很大程度的溢价，大部分都跟历史成交持平。

从近期成交数据来看，可以得出两个结论：

1、由于划片的落地，利好周边二手房成交速度，近期不少小区都有房源成交，可以说这也是不少中介一直宣传的效果。

2、个别房源异常，这是划片之后，面对没有太大溢价的背景下，个别人员通过信息差等，赚取了较大的差价。

盘点总结

对于今年的划片，目前来看并没有带起太多的溢价，只是被目前的互联网环境放大了消息的影响。

其中个别溢价的房源，只能说市场一向如此，总有人会上钩。

对于未来，福州还会有很多相关划片或者新校出现，对于购房者而言，最好的行为就是不参与，只观看。

去看看那些有划片影响的小区，挂牌和成交，到底是普涨，还是炒作。

真想买，多等等，等到市场不再提及划片，挂牌都回归理性再做考虑。