律师谈“烂尾楼业主停贷”五大焦点：银行违规放贷难辞其咎

近日，“多地烂尾楼业主公告强制停贷事件”持续发酵。7月14日，银行股应声下跌，多家上市银行股相继发布楼盘按揭贷款情况排查公告。一方面是“掏空六个钱包”上车却无房可住的窘境，另一方面是停贷带来的违约责任，烂尾楼业主们的处境引发网友热议。

围绕强制停贷业主面临的违约情形，烂尾楼开发商、放贷银行的法律责任，以及期房预售制度的待完善之处等，长期从事合同法研究的广东法制盛邦律师事务所律师杨娟向南都记者表示，在购房者无过错的情形下未能收楼，依然要求其对剩余贷款承担还款责任，这明显加重了购房者的负担，“各方权利义务失衡，有违公平原则”。同时，在很多烂尾楼项目里，银行违规放贷难辞其咎。她建议，将购房款付款方式变为购房人按工程进度分期付款的模式

湖北武汉绿地星河绘。

南都：多地烂尾楼业主发公告，拟集体停贷，业主们可能面临什么责任？强制停贷声明，是否具有法律层面的实际效用？

杨娟：购房者单方面发布声明自行停贷系一种自力救济行为，并不能当然的产生终止双方借贷法律关系的后果。如果购房者仅公告会停贷，在法律上属于《民法典》第563条第1款第1项规定的“当事人一方明确表示不履行主要债务”的情形；如果购房者不仅表示停贷，而且实际上几个月都没有还贷款，则属于《民法典》第563条第1款第2项规定的“当事人迟延履行主要债务”的情形。银行可以催促购房者在合理期限内履行缴纳按揭贷款的义务。若购房者仍然不履行，银行可起诉解除合同，要求购房者承担违约责任。如果购房者败诉，没有继续还贷，则会被列入失信黑名单。

即便是银行违规放贷，导致楼盘烂尾，购房者也不能单方面自行停贷。而应该搜集银行违规放贷的证据，以银行违约请求人民法院解除贷款合同。

南都：近年来关于烂尾楼的司法实践中，也有部分法院支持购房者要求停贷的主张。你怎么看？

杨娟：这涉及商品房买卖合同、商品房担保贷款合同双重法律关系。现实中，因开发商违约导致楼盘烂尾、不能正常交付，但开发商已经实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款。银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权。购房者未取得房屋，却支付了首付款，又需偿还按揭贷款。在购房者无过错的情形下，依然要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理加重了购房者的负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。

在（2019）最高法民再245号民事判决书中，最高法院明确，如果因开发商原因无法交付房屋的，《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息，返还贷款银行和购房者，购房者不负有返还义务。最高院做出上述判决一方面是基于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第十一条、第二十条、第二十一条等相关规定，同时也有认为《借款合同》属于格式合同，且未向购房者交付房屋确要求其支付贷款这一场景下的各方权利义务失衡，有违公平原则等方面的考虑。

因此，就此类烂尾楼业主停贷事件究竟应该怎么认定和处理，实践中尚没有完全达成统一。

南都：此类事件中，开发商与银行、资金监管部门应承担什么责任？

杨娟：烂尾楼的产生，大部分是因为开发商将购房者所支付的预售房屋的购房款挪作他用，最终因资金不足导致项目烂尾。毫无疑问，开发商就是楼盘项目烂尾的第一责任人。

商品房预售资金是由房地产行政主管部门会同银行实施第三方监管，房地产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户。在很多烂尾楼项目里，银行违规放贷难辞其咎。根据相关规定，在主体没有完工封顶之前，银行不能放贷。但是不少的银行无视这个规定，提前放贷，还有不少银行在放贷时根本没将资金放到监管账户里，而是打给开发商的其他银行账户，导致了烂尾楼的出现。

南都：除了直接向开发商维权，向房管局等主管部门投诉、举报等途径外，业主们还可以怎么维权？

杨娟：购房者可以根据自身的需求和项目开发的实际情况，采取相应法律救济措施。

购房者可以开发商迟延交付房屋为由，向法院提起民事诉讼，要求解除《商品房预售合同》等协议，要求开发商承担违约责任，必要时可以申请开发商破产。但如果购房者认为楼盘前景尚可，且项目建设完成度较高，可以将推动项目复工作为第一目标，多方协商进行重组，或尝试推动新开发商接盘等。

针对开发商的违法行为，购房人还可以向住建部门投诉，住建部门可以对开发商采取列入信用黑名单等行政措施。从刑事角度来看，购房人也可以前往公安部门报案，要求追究开发商有关人员挪用资金罪的刑事责任。

南都：在你看来，期房预售制度还有哪些待完善之处？

杨娟：多个停贷事件都反映出预售资金监管的重要性。预售资金监管不到位，开发商挪用监管资金，导致房企工程建设资金空缺， 促使楼盘烂尾。

住建部在2010年4月发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中明确，各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。

当前预售制度下，购房人预付的购房款，包括首付款和银行按揭贷款等，一次性全额转入房地产开发企业名下的预售资金监管账户，这明显加重了购房人的义务、负担，增加了购房人风险，有失公平原则。一旦出现项目烂尾等问题时，将给购房人造成巨大损失，引起社会纠纷和不稳定问题。

因此，我建议调整购房款付款方式。改变当前由购房人“一次性全额”付款（含按揭贷款）并由监管部门按进度拨付预售资金的模式，变为购房人按工程进度分期付款的模式。

具体来说，就是在工程投资额或工程进度达到一定标准后，由购房人缴纳规定比例的首付款，剩余款项按预售合同约定的工程进度分期支付，项目达到竣工交付条件后支付尾款，其中一定额度转入由政府监管的质量保修金专户。申请银行贷款的，后续按揭款根据预售合同约定的工程进度逐步发放贷款。

采写：南都记者 黄驰波