悲壮！多地烂尾楼业主抱团停贷

作者 | 燕梳楼

昨天，关注到一条热搜。

至少有14个烂尾楼业主公告强制停贷。

这条热搜其实让人后背凉嗖嗖的，因为我看到的一份名单是30个，而今天上午有媒体称全国至少有50家，据说还在持续增加中。

因为购买的期房成了烂尾楼，而且停工时间都较长，购房者既看不到楼房封项的希望，还要掏空一家6个钱包艰难还贷，再叠加疫情影响，他们心态就崩了。

打响第一枪的是江西景德镇的某楼盘，从去年5月份就停工后，后面虽然有几次表演式复工，但最终还是停了下来，业主决定集体停贷，一日不复工，一日不还贷！

枪声一响，各地高调跟进。仅仅一周时间，多地业主发布强制停贷声明，项目涉及河南、山西、江西、湖南、湖北、江苏、广西、陕西等多个省份。

我发现涉事楼盘有三个特点，大部分是中西部地区，大部分是恒大系，大部分是民企。而经济相对发达的地方，尤其是内卷严重的北上广深却稳如磐石。

此前十数年，房地产行业风光无限。恒大、绿地、富力等跑马圈地气吞山河，还动辄斥巨资组建中超球队，钱多的好像花不完一样，但球却踢的其烂无比。

但任性是有代价的，随着房住不炒和三条红线的划定，这些曾经财大气粗的房企开始进入寒冬期，一些实力不逮的民企资金链断裂，爆雷之声不绝于耳。

他们也想积极自救，甚至高喊出绝不躺平的口号。但口号只能激动一时，续不了命。无论是卖项目，卖股权，还是等白衣骑士，三条自救模式都没人接盘。

那么，最后他们只能选择躺平，只能选择让可怜的业主来接盘了。

虽然这种躺平态度是非常不负责任的行为，但对于爆雷的房企来说，却可以抽身而退，不至于满盘皆输。

房企都选择躺平了，那房奴自然也有躺平的权利。

关于停贷，虽然我个人并不抱支持态度，但我对此表示理解。虽然有律师认为房子是房子，贷款是贷款，停贷就是违约，不仅要承担法律责任，还会影响到征信。

对这种罔顾事实不接地气的所谓专业解读，我通常嗤之以鼻，因为从业主角度来说，他们拼尽全力才凑上的首付，如果房子就此烂尾，不但意味着首付的钱打了水漂，后面还的越多损失就越大。

连生活都成问题了，还谈什么违约，谈什么征信？

何况是房企失信在先，为什么最后却是房奴上了黑名单？如果不是房企停工在先，他们会停贷吗？

当然，这些烂尾楼的业主们也并非无故躺平。他们发现了一个重要的逻辑漏洞。就是说房企跑路了，银行却丝毫不受影响，最后背锅的却是业主。

就像三人斗地主，房企和银行都是明牌在打，那业主还哪里来的胜算？

现在房企跑了，银行却跟没事人似的，业主找不到房企讨说法，当然就只能挑银行的毛病，然后他们一找，还真的就找到了出口。2003年央行就发了一个121号文件，规定建筑楼栋不封顶，银行是不允许发放贷款。

那么问题就来了，银行在这过程中有没有违规发放贷款？是否将按揭贷款划入监管帐户？这些监管帐户里的钱是怎么暗渡陈仓的？

既然银行有没有履行监管义务，那么业主抱团停贷似乎就有法可依了。

有专家认为，如果项目的预售资金流向不清晰，且资金监管不到位，导致购房款不能进入到施工和工程阶段，那么相关银行等或负有直接的责任。

比如我用花呗在淘宝买了个电视，但商家并没有按约定时间给我发货，而且也不退款给我，但淘宝却把本来放在中间账户的钱打给了商家，最后凭什么我既没拿到电视，还要还花呗，还要上征信，横竖都是我的错呗？

虽然一些律师对此表示担忧，认为房企破产与银行贷款并无关联，房子是房子，贷款是贷款，但如此强行脱钩，让业主硬着陆，这本身就是法律缺失的一个硬伤。

所以，从具体的法院判例中也最终补上这个缺口。

被经典的一个案例就是今年2月14日，浙江嘉兴市中级人民法院作出的二审判决。一名购房者因所购房子烂尾便拒还贷款，然后被银行起诉了，不出意外的他败诉了。

而后这名购房者不服，然后上诉。然后二审法院推翻一审判决结果，结果购房者胜诉，不仅不用还贷款，开发商还要归还此前他付的首付和利息。

是一审法院审判不清还是与偏向银行？并不是，而是这名购房者运气好，他正好赶上了2021年最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第21条规定：

“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人（开发商）应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（银行）和买受人（买房人）。”

依据最新司法解释，二审法院认为此前的购房合同中银行刻意加重了买房人的责任，减轻了银行的责任，有失公平。

当然，更重要的是此前的法律依据与与最高法的最新解释相抵触，所以依法判决银行败诉。银行表示严重不服，又起诉到省高院，最终省高院依然维持二审判决。

不过，这起案件中有个先决条件，就是涉事房企已经宣布破产清算。所以不建议大家跟风起劲，尤其是不存在停工，还与开发商没有充分协商的基础上，就贸然作出停贷的决定，最终还是会吃不懂法律的亏。

最稳妥的办法还是要充分沟通，与房企沟通不畅，那就与银行沟通，争取银行的展期延付，而不是一时冲动跟风起舞。

怕就怕此风一开，一地鸡毛。

停贷，最多算是及时止损，而不是全身而退。

停贷一时爽，但后果却不堪设想。这里我们必须要区分哪些是跑路了的，哪些是在积极救市的，如果一昧选择躺平，可能最终是个“三输”的局面，即：

开发商信心坍塌，银行一本烂帐，业主损失惨重。

本来是正和博弈的，最终成了负和博弈。停贷一起，没有赢家。

如果任凭这种抱团停贷潮大面积蔓延，不仅会对银行体系带来重要打击，对整个经济秩序也是一个崩坏，这应该引发我们高层注意。

事实上，今年以来国家对于保复工和保交楼高度重视，与之相匹配的措施是50城市的房贷利率已经下降至下限，从二季度开始，各地楼市均有所回暖，这说明楼市已经挺过了最艰难的时刻。

更积极的一个消息是，我们很多银行也在积极作为，针对烂尾楼的业主推出了很多延迟还贷的政策，这说明银行也在妥协，也希望与业主一起共渡难关。

事实上，如此大面积的停工烂尾，包括如今的停贷潮，都剑指预售制度的原罪。

如果不是预售制，房企就没有办法撬动高杠杆和高周转，到处撒钱拿地搞资金大腾挪，而本该由银行监管的资金也被套出周转，最终资金链断链，便陷入了死循环。。

房价上涨时皆大欢喜，一旦下跌则满盘皆输。但最终让业主一方来买单，显然不公平。

如果这种期房制度不改变，恐怕最后烂的就不只是楼盘。

言止于此，最后送大家一句话吧：

珍爱生命，远离期房！

全文完。感谢大家阅读。如果喜欢燕梳楼的文，请点赞转发，谢谢支持

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