集体停贷风潮，潮向何方？

这两天，中国房地产界最热闹的事已经不是房企的债务爆雷问题，而是由此延伸出来的预售房业主们的“集体停贷”问题。而且，不是某一个城市、某一个楼盘业主的集体停贷，而是在全国多个城市快速蔓延开来的系列楼盘的集体停贷！据网络不完全统计，截至7月12日，全国宣布集体停贷的楼盘已经有50多个，涉及十多个省市。估计下一步还会有更多的省市以及更多的楼盘加盟到这种集体停贷的风潮中来。

这种集体停贷，不就是去年以来在楼市里频频出现的“断供”吗？业主因资金紧张，难以按月向银行偿还月供，被迫选择终止还贷。这种“断供”的一系列麻烦大家都是非常清楚的。而目前大量出现的“集体停贷”，原因并不是业主资金困难而被迫选择终止还贷，而是由于开发商资金断裂，在建楼盘停工导致烂尾，无法按照计划向业主交楼，使得预售楼盘的业主们针对性地采取集体强制停贷的方式，敦促银行向开发商施压，迫使开发商尽快复工，并承诺按照约定交楼，这样业主们才会恢复还贷或正常处理贷款手续。

这种集体停贷的现象到底会弥漫到多少省市和多少楼盘上来呢？目前没有任何确切的统计和数据，但可以肯定的是，未来一定还会增加，凡是开发商敢对预售在建楼盘烂尾，业主们就敢强制集体停贷。

我已经在不止一篇网上文章或视频中看到有人力劝业主，千万不要盲动，不要做违法的事，因为每一个业主都与银行有合同，擅自停贷显然违反合同约定，银行有权向类似这两年来大量选择断供的业主那样，对停贷业主采取法律维权行动。

然而，近来选择进行集体停贷的那些业主们难道不知道这种停贷的法律风险吗？当然知道！那为什么他们还敢直接坚定地选择停贷呢？

首先因为是“集体”停贷，这次再也不是一个人的战斗，而是小区业主们集体的行动，而且很快就扩大到全国多个城市的数十个楼盘，不排除下一步会很快扩大到更多地方的数百个甚至更多的楼盘，这很声势，很壮胆！当“违法”的行动成行成势的时候，人们的胆量就会显著加大，这也正好对应了那个词汇：法不责众。

当然，这次参与集体停贷的业主们，手里还分别攥着开发商和银行已经或可能先行违约或违法的证据。开发商收了预售款，却不能正常履行施工、竣工和交楼的职责，让施工楼盘烂尾，这必然直接触犯了业主们的权益；银行方面则可能未能担负起预售款项的合理合法的监管责任，违约向开发商提前支付了业主向指定账户交纳的预付款。到头来，预付款项让开发商用光了，楼盘却没有盖起来，更没有向业主合法交付。这时，业主们选择集体停贷，就成了合情合理但有点不合当下法律的行动。

让我们假设一下，在当前房地产商债务违约事态严峻的形势下，在全国很多城市的很多楼盘大面积发生开发资金断裂和楼盘烂尾的形势下，那些已经签约交出预售款的业主们会一直忍受开发商停工、无限延期交楼甚至无法交楼的困局而持续还款和处理其他贷款方面的事宜吗？要知道，当前全国疫情及管控形势仍然严峻，很多老百姓的收入出现明显下滑甚至出现阶段性失业和收入中断，在这种情况下，让业主们仍然按照常态格局下的合同约定，继续为那个无法正常拿到的预售房子而正常还款，这件事显得越来越不合情合理了。其结果就是，集体停贷发生了。

从法理上讲，业主们的集体停贷行为的确触碰了法律，银行如果采取维权行动，理论上对业主们是不利的。然而，银行会不会走到法律维权的那一步？我认为这次还真的不能按照这两年来单个业主“断供”下银行的“法拍”维权模式做纵深分析。因为很简单，这次集体停贷行为下的房子都是“楼花”属性，并没有真实建成的房子，这类还在虚拟状态下的所谓“房子”和这两年参与法拍的那些“断供”的真实房子完全不同，估计法院都难以承接这样的案子。

何况，这回可不是单个的业主，银行还好对付一些，这次可是集体停贷，银行若走法律程序，就不得不一次面对数十个、数百个业主的集体对阵，这个事恐怕银行行长的头都要大一圈了。

更何况，这次事态的诱因并不是业主们自己的资金出了问题，是业主自己的责任，银行抓把子也有个很得势的理由，这次可是开发商的资金出了问题，导致开发楼盘烂尾，侵犯到了业主们的权益，加上银行方面可能存在的资金监管问题，这才迫使业主们走上集体停贷维权的道路。可以说，业主们手里攥着社会之“情”，事态之“理”，只是缺一点现行之“法”而已。

现行法律当然不能随便改动，对业主们的不利是客观存在的。但是，让我们往更深的层次思考一下：中国房地产商们的债务困局早已弥漫到全国，很多头部房企目前都深陷在一堆债务违约事态中间，这次集体停贷事态之所以能在很短时间内迅速扩大到全国，也是由开发商的债务违约引发楼盘停工烂尾，继而引发的。开发商的债务问题事实上已经成为过去三十年来中国房地产高速发展时代遗留下来的最严重的现实问题，已经威胁到国家金融的系统性安全，必然要由国家出面来进行深刻而系统的化解。而这次的集体停贷问题正是房企债务链上面的一个新爆点，当然要跟随房企债务问题一并解决。很难想象，这个作为房企债务延伸问题的集体停贷问题，不放在房地产债务系列问题中统一安排推出解决方案，而是由各地银行单独切出去作为个案，采取直接针对业主们违约的常规套路去处理，其效果很可能适得其反，使困局越陷越深。

业主们在集体停贷行动中的所谓“违约”，这个的确是事实，不必否定，但我要强调的是，这次的事态还真的不能停留在处置业主“违约”的惯性思维中，因为，形势已经发生重大变化，如果解决这个问题不从纠正房企率先违约停工烂尾起步，不从银行可能的资金监管漏洞起步，不从地方政府急于批地长期依赖土地财政起步，不从解决中国房地产长期以来对国家金融安全造成的负面压力起步，就无法真正解决所谓业主们的集体停贷问题，强行按照既有模式去处置，只会激化社会矛盾，为房地产埋下更多不良成长的伏笔。

中国房地产要有记性，要勇于破局，要走新路，也许，这次集体停贷事态可能成为让中国房地产转型升级一次难得的良机？

End