上半年，地产百强惨烈洗牌…

　　半年已过，许多机构也发布了今年上半年房企的销售榜单。

　　明源君对比了去年上半年的销售权益榜单后发现，今年销售权益榜单，说是剧烈洗牌也不为过。

　　去年百强房企中已有 29家房企跌出名单，一些稳健的地方性小房企开始补位；还有出险房企的排名也大幅下滑，最高下滑40多名，而大部分国央企和稳健民企却稳步上升，最高的上升了54名。

　　下面，明源君就详细分析今年上半年房企的权益销售榜单，看看它们的排名变化，又是由哪些因素导致的？还有未来百强大致会是怎样的局面？

　　百强房企有29家被淘汰

　　出险房企排名严重下跌

　　国央企则稳步上升

　　一、保利反超万科成为亚军，万达从84名飙升到30名，滨江、华发都上升19名

　　这一年多来，地产的日子非常难过。但还是有两支队伍，抵住了狂风骤雨，业绩降幅相对小，最终排名稳步上升。

　　这两支队伍，一支是国央企；另一支是稳健的民企，尤其是区域深耕民企。

　　2022年上半年与2021年上半年权益销售额对比

　　数据来源：克而瑞 制图：明源地产研究院

　　在国央企中，全国性的大型国央企排名靠前，保利、中海、华润、招商、绿地都在10强名单内，而稳健的三好生万科则维持不变，仍然是第3名。

　　其中，保利反超万科，成为亚军。查看这6个月的销售数据，其实保利开始反超万科是在6月份，前5月仍然是万科领先保利，万科位居第2。但6月保利业绩上升幅度更大，所以拿下亚军宝座。

　　总体而言，目前，10强房企中国央企已占据6席。这次之所以大型国产央企的权益销售业绩能整整齐齐挺进前排，有三个原因：

　　一是虽然上半年绝大部分房企的销售业绩同比都有所下滑，但国央企显然跌幅更小，相比其他房企更能抗住市场寒冬，销售业绩比较出色。比如某民企，同比去年下滑60%左右，但其他原本体量相近的房企只下滑30%左右，所以便形成了这次的排名变化。

　　二是前几年的头部民企，有的已经暴雷出险，销售业绩和排名下滑明显，这也给了国央企补位的机会。

　　三是，由于房地产的投资属性和金融属性开始淡化，所以现阶段上车的客户，更关心自己的房子能否按时交付，自然他们会对现金流稳健的国央企更青睐。

　　除了大型国央企排名稳步上升外，一些以往50强的国央企开始挺进30强，比如远洋和华发，上升速度较快，分别同比上升了22名和19名，目前排名22名和18名。还有越秀和首开等房企，之前都在40名左右，现在纷纷上升到20强和30强。这主要由于以往10~30强的房企出险较多，空出位置，所以这些房企得以大幅上升。

　　再一批房企，则是稳健的腰部民企，如滨江、仁恒等，这些房企一方面产品水平高，议价能力强，所以在这个注重产品力的时代更受青睐。尤其是仁恒和滨江，仁恒的产品在业内享有口碑，而滨江也不逊色。

　　另一方面是他们的楼盘大部分位于一二线城市，所处城市能级较高，受市场影响相对更小，而且回暖速度也更快，所以销售业绩表现更好。

　　还有一批是地方性的民企，如珠江投资、阳光大地、伟星地产等，它们的排名较去年有所上升，但普遍位于50名开外。

　　这些房企专注于做好本地市场，而且在发展过程中，也一直比较健康稳健，在人们对出现的全国性房企缺乏信心的时候，他们可以分一杯羹。

　　二、出险房企、排名靠后的小房企排名下滑严重，有29家跌出百强

　　这一年多来，行业暴雷声轰轰，大而不倒的神话破灭，很多出险房企的业绩也开始急剧下滑。

　　但有的下滑名次相对较小，比如A房企和B房企都只同比下滑了2名。主要是因为出险时间距离现在相对短，A房企在今年5月出险，B房企在今年6月宣布债券违约，所以受暴雷影响的时间短。

　　另一方面，他们原来销售的盘子也比较大，这两家在去年上半年权益销售额也都超1000亿。所以在今年上半年，销售业绩仍然保持得比较好。

　　有的则下滑比较严重，比如J房企下滑了42名，现在已在50强开外；H房企下滑了31名，Y房企下降了22名，这和它们暴雷时间较早有关。

　　房企暴雷后，有四个影响销售的因素：

　　一是大量客户理财本息和合作商票无法兑现，项目会面临停工检查；还有供应商对总包也会对公司缺乏信任度，许多新项目也被迫停工；

　　二是公司忙于化解债务危机，以减少支出为主，几乎没有新开项目，也就减少了销售市场；

　　三是房企内部也人心不稳，很多一线营销人员的士气不足，且觉得未来没有保障，对楼盘的销售业绩也影响很大；

　　四是也有大家普遍对暴雷房企的交付能力持存疑态度。所以，出现暴雷的房企都面临着业绩和排名下滑的局面。

　　除了暴雷房企外，还有一批剧烈变动的房企，则是100强底部的小房企，其中已经有29家房企跌出百强。

　　这些百强有个别是出险房企，还有个别是深耕某个省份，由于去年疫情和洪水的影响，短时间内难以走出困局，业绩惨淡；但大部分是在去年排名也比较靠后，本身产品和营销能力有所欠缺，所以在竞争激烈的时候，往往容易被淘汰。

　　而补位的房企，成了地方性的国产央企，比如 中建智地、五矿地产、首创城发等。

　　除了这两批剧烈变动的房企外，还有一批房企，变动幅度不大，但也不容忽视，那便是黑马房企。

　　曾经，黑马房企作为中坚力量，从50名开外，一举跑进 30强，让许多人刮目相看。

　　但现在，这些房企的增长势头开始减缓 ，而是选择保存力量，稳稳地扎根。所以，他们的排名小幅下滑。比如L房企、Y房企、S房企、G房企等，都比去年降低了几个名次，但基本还保留在30名内。

　　这和他们布局的城市有关，比如某房企，它的项目主要位于二三线城市，且三线城市占比较多。所以当市场骤冷时，也会比较受影响。

　　在地产最艰难的一年里 ，其实挺住就已经是一场胜利。这些以前跑得快的，有潜力的房企，现在选择了沉住气，稳稳扎根，也不失为一种选择。

　　三、房企百强门槛降低，10强占比提高

　　去年上半年，百强房企的门槛为107.1亿，今年百强房企的门槛则低至49亿。和去年不同的是，今年头部房企的份额比去年更大，前10强占比接近40%，同比去年有所提高。

　　未来房地产行业的发展 ，市场不可能再无限扩大，很多人 预测稳定 在10万 亿左右，最后必然会出现强者恒强的巨头时代，稳健的大房企也会加快收并购的脚步，所以，未来还将有一批房企被淘汰出局。

　　未来百强房企

　　国央企和稳健的民企占据头部

　　地方城投则会补位腰部和底部

　　从上述销售榜单可以看到，现在很多曾经辉煌的房企面临出局，也有的房企开始奋力向上，还有的房企虽然佛系但也被时代的洪流推着走到更开阔更有利的局面。

　　那么未来百强房企又是怎样 的格局呢？或许我们可以从现在房企的拿地和土储情况，略窥一二。

　　一、预计万科、中海 、保利排名会继续上升，国央企时代确实来了

　　都说土储决定未来两三年市场的格局，在今年上半年新增土地货值榜单上 ，新增货值排名前10的房企中有7名是国央企。

　　其中万科排名 第一 ，中海、华润紧接其后，分别增加了1006亿、994亿和950.8亿 土地货值。

　　2022年上半年新增土地货值

　　来源：克而瑞地产研究院

　　在业内，万科一直都比较注重财务风险，去年拿地货值3940.3亿，排名第三；今年上半年拿地货值又排名第一，且今年上半年维持销售平稳第三名。

　　目前，市场已经筑底，预计下半年在市场缓慢恢复的过程中，万科的销售业绩也将更进一步加强。所以万科 还是有实力继续保持头阵。

　　还有中海、华润和保利，这三家房企的财务也很健康，未踩三道红线处于全绿档水平。中海去年销售排名第6名，今年上半年排名第4，比第5名多了450亿，预计下半年也很难被超越，所以也有能力继续保持头部地位。

　　而华润和保利，上升势头也非常好。新上任的董事会主席李欣，便在多个公开场合表态 ：华润置地 ，对规模没有要求，但对行业排名一直有诉求。

　　所以 ，华润今年上半年积极拿地，在北京、合肥、长沙、大连、宁波等一二线城市大举拿地。尤其在北京，北京在第二轮供地推出17宗地块，华润就报名了9宗，最后花了118.86亿元拿下两宗地块，成为当时拿地最多，金额最大的房企 。

　　保利也不逊色，今年新增权益货值排名第6。保利拿地的一贯风格是全周期拿地，无论市场好坏都会及时补充土储 ，只是市场好时多拿 ，市场不好时少拿的区别。

　　除了新增货值 表现出色，国央企的融资利率也比较低。比如中海、华润等国企平均融资利率都低于4.0%，而融资利率排名37的房企，则高达 10%，其中的融资成本相差实在太大。如果房企借10个亿，那么光成本就相差了500万，在未来的薄利时代，很多房企都耗不起这个成本。

　　这些现金流充足又货值丰富的房企 ，一方面有足够的能力等待市场逐步回暖，另一方面也会在未来大展拳脚。

　　二、龙湖、滨江、绿城预计还会稳健上升

　　除了国产央企，还有 一批稳健的民企，也会继续留在百强头部。比如龙湖、滨江、旭辉、仁恒等。

　　滨江在今年上半年，新增货值排名第4，拿了900多亿土地货值。而且去年也拿了去年也拿了1057.4亿。而且在众多民企 中，滨江属于典型的区域深耕房企，不疾不徐，财务稳健，销售排名近三年也一直稳步上升，今年上半年还跃居16名。

　　而 龙湖虽然今年上半年没有拿地，但去年新增了2880.7亿。而且今年上半年销售业绩也挺进了10强，融资利率也比较低，龙湖确实未来可期。

　　而绿城，今年上半年拿地活跃，排名第5，去年新增土地货值也有3064.3亿元，排名第5。绿城一向以产品力著称，而今在保持产品力的同时，也会注重成本，今年上半年也挺进了销售榜13名，以绿城的发展速度，未来还是 会继续保持前列。

　　三、部分城投会挺进百强

　　去年下半年开始，许多房企出险，市场遇冷，融资艰难，很多房企不敢拿地。于是很多地方城投开始兜底，在今年上半年的拿地榜单上也出现了大量新面孔。

　　比如深圳地铁、武汉城建、苏高新集团、上海临港等地方城投分别拿了957亿、686.7亿、539.4亿和370.2亿 土地货值。

　　这些城投公司拿地后，小部分会退地，但更多还是会自主或联合开发。这些城投未来也会是 百强房企的种子选手。

　　结语

　　虽然在地产人过往印象中，销售榜单掺杂水分，不尽真实；也有部分人认为，现在榜单已没意义，大而不倒的神话被打破，决定房企能否活得好的因素更多维化。

　　但明源君认为，现在的榜单和以前相比，数据更真实。一方面很多房企忙着自救，已无暇顾及操作榜单排名，另一方面排名对房企的融资已经不具有更直接的意义，所以也缺乏操作动机。所以，现在的榜单，其实更能反映更多房企的现状甚至未来。

　　透过榜单，我们可以确定的是，现在行业的大洗牌已经开始，有些房企的时代确实过去了，但也迎来了稳健房企的好时代。