广东
万博和樾府大火后，越秀应该是尝到了甜头。
所以他们在番禺新造，也就是现在说的更多的国际创新城那个地方，新的项目，也叫和樾府。
叫做越秀大学城和樾府。
名字一样，项目的野心也一样，都是要做板块内的标杆。
盘叔去看过，确实有这个机会，至少产品做的不错。
但要征服购房者，还不止包括产品本身。
01
华丽花哨的东西，咱们不聊。
这一些，楼书和各种宣传手册上有，比如园林是什么大师设计的，感兴趣的，可以翻翻，但很大程度上，跟购房者没啥关系。
绝大多数购房者更为关心的，还是产品本身。
聊点实在的。
越秀·大学城·和樾府位于大学城二期，也就是现在大家更为熟知的广州国际创新城板块。
也就是新造。
具体位置的话，则处于暨南大学旁，也在南大干线南侧，而且比较靠近在建的金光东隧道，甚至应该是目前板块比较靠近这隧道的项目。
未来自驾出行便利性，是可以的。
但不靠地铁，步行的话，至少需要十多分钟，对于有些购房者来说，是个不足。
胜在走路的环境，好像还行。
毕竟按照规划来看，越秀·大学城·和樾府位于25万㎡中央公园里，北接约65万㎡滨江公园，总面积达90万m²。
这也算是一个很大的卖点了，这就是为什么，项目的售楼部会放在公园的位置。
就是不知道，作为创新城体量很大的市政公园，在露营热之下，以后会不会人气很足。
那画面感就有点什么了。
大概是这样的情况
另一个盘叔觉得不错的，是项目的规划。
整个项目的规划，走的还是现在比较常见的分块化，5块地块，分别是514、517、519、528住宅地块，以及配建有一所6班的幼儿园和一所36班的九年一贯制中小学。
放在其他项目，未必是一个很好的地方。
但越秀·大学城·和樾府胜在是围绕着规划的25万㎡的中央公园展开，反而看上去还行。
02
说实话，产品也是盘叔比较认可的。
一期首开的519地块，规划有11栋16-24层的小高层和2栋12层办公楼，首推的是6#、12#。
6#为2梯2户，都是142㎡的板式产品，12#则是2梯3户，产品有110㎡、136㎡，其中136㎡在梯脚位置的单边位，属于南北对流。
都是朝南，没太大的差异化，就是看哪里的区别。
110平3房2厅2卫
140平4房2厅2卫（和136平板房格局一样）
目前开发的板房，只有两个110㎡和136㎡，一个是3房2厅2卫，一个是4房2厅2卫。
聊几个看完板房后觉得不错的点。
比如说大面积的明窗设计和开阔性很强的客厅，还有大阳台，看板房的客户估计会有感觉。
110平的阳台
136平的主卧卫生间隐形设计
甚至110㎡的都有一个2.2米长的阳台，尺寸感很足。
另外，两个板块的空间感都不错，看了板房，舒适度是有的。
另一个就是136㎡板块的主卧卫生间完全隐形、全明衣帽间设计，这两个点也是盘叔觉得做的不错的。
这两年，越秀的户型产品开发还是在进步，在这个大行情下，其实不算多了。
03
产品不错，至少没啥缺陷。
那就来聊聊不足的地方了。
主要有两个点。
其一，国际创新城目前的城市建设界面，依旧处于初始阶段。
交通不便、村落环绕、尘土飞扬，依然是很多人来到这里最直观的感受。
相比之下，南大干线、暨南大学番禺校区、广州大学城智慧谷（也就是曾经的思科智慧城），反倒是创新城看上去最为亮丽的风景。
而且项目周边配套并不算丰富，跟整个板块差不多，都需要完善。
至少销售同事跟盘叔说的解决方案是，南大干线十分钟就可以去到繁华商圈了。
道理没错，但就看得出不足。
虽然大家都说，国际创新城，有热度、有政府重视，加上先天距离琶洲、金融城非常近，创新城板块未来将会承接非常多的购买力，而今年也是它的崛起之年。
但热度并不等于厚度，一个板块的发展是否有价值，更多还是要看自身的规划以及兑现程度。
这也是大家在入手创新城之前，需要做的一个纠结题。
尤其是买改善盘。
第二，价格到底多少，如果偏高，购房者愿意买单不。
在不足面前，项目产品力很突出、居住环境不错，能不能打动购房者，有时候答案会很简单。
看价格。
目前项目没有吹风价，至少销售是这么说的。
但销售也跟盘叔说的，一定是目前板块最贵的了，这是实话，毕竟，楼面价实实在在摆在那里。
而且加上产品的定位和打造来看，也没打算做一个刚需盘。
而目前越秀在板块的另一个盘，也就是大学城星汇城，在售价格高的在4.6万/平，大学城和樾府肯定是要往上抬的。
如果是这个同等价格，选择面是有的。
就看你愿不愿意为看得见的产品和需要押注的板块买单了。
不是所有人都适合的，当然，也有匹配度很高的买家。
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