有盘默默卖掉9成！江核青奥挂牌破4万，凭什么？ 附最新航拍

江核青奥，迎重要配套利好！砂之船挂牌了，预计不久就能开业。

聚焦青奥板块，与核中核紧密相连，门槛相对低，且更具宜居属性。

板块内在售4盘，保利阅云台、中海观江樾、颐和铂岸江璟、越江时代，整体去化已经过半。其中保利阅云台最近流速加剧，去化已接近9成。

那么，青奥板块目前发展现状如何？区域在售新盘有何差异，值得入手吗？

今天，我们通过航拍、项目对比等方式，揭秘青奥板块楼市现状！

01

江北砂之船开业在即

6月末，江核青奥板块重要商业配套——江北砂之船传来利好消息，LOGO已上墙，外立面建设已接近尾声，内部公区和门店的装修也在有序进行中！

除此之外，旁边的办公楼和公寓楼的幕墙也陆续开始安装中。

知情人士了解到，砂之船招商进展良好，大部分品牌7月能进场装修。

待一切安稳就绪后，开业指日可待。（但也不排除因南京疫情原因延误开业的情况）

图源江湾居士

江核青奥附近，大型商业有已开业的虹悦城，不管是人流量还是品牌引进，都能与市区相媲美。而砂之船奥莱作为一种新的商业模式，竞争力无疑是存在的。

通过已发布招聘需求可以推断，江北砂之船已确定引进奢侈品集合店意大利空间，参照此前项目，主力品牌通常包括:GUCCI、PRADA、BURBERRY、SAINTLAURENT等一线奢侈品牌，定位不会低。

我们可以参考江宁上秦淮砂之船，除大牌折扣店意外，近一年不断引进一些“网红”餐饮店，如马某旺奶茶、N雪等，阿迪耐克等运动品牌也是人气聚集，尤其是节假日或周末，不少周边居民会带小孩闲逛散心；同是奥莱店，南京东郊（汤山）奥特莱斯也是类似，几年内带动起马群、仙林及汤山本地居民消费力。

由此类比，江北砂之船建成后，预计将吸引江核、老江浦，甚至河西的居民到访。

俯瞰江核砂之船，依江北城南河而建，不远处是江北研创园，新区雏形初现。

图源越江时代业主

6月初，我在城南河桥上实探角度，工程紧锣密鼓开展。

根据现场进展，综合体主体基本建好，办公及公寓楼正在安装玻璃幕墙。

商场外玻璃幕墙基本安装完成，正在全力赶工内部装修，目前2-3层顶面及地面装修基本完成，整体装修完成70%，进入细部处理阶段。

资料显示，江北砂之船总建筑面积约22.5万平方米，其中商场面积就超10万平方米，可见规模之大，它是江苏首座拥有河谷与绿洲结合的项目，定位“多元化艺术奥莱”，将吸引350余家国际国内知名品牌入驻，期待建成效果！

江北砂之船效果图

02

最新航拍一览青奥现状

青奥板块，业内不少人称之为江核前湾，近长江隧道、依江而建，与河西滨江隔水相望，是江核范围内被大多数人看好的宜居板块。

有人说，青奥未来干不过核中核，我倒觉得这么说太片面，归根结底二者定位不同。

核中核未来要建CBD，商务中心，类似于如今的河西中部，写字楼耸立，街道车水马龙；而青奥更偏宜居属性，公园、商场、文化中心，享受江北新区、自贸区、江北核心区三区利好，前景可观。

现有配套及规划十分清晰，并且在加速落地中。

上个月，我与同事前往附近进行了最新航拍实探，俯瞰江核青奥，周边配套一目了然，建议保存收藏↓

仔细盘点，交通方面，现有地铁10号线（青奥体育公园站），未来11号线、13号线、15号线（规划中）等地铁正在落地当中，未来4线交汇。

商业方面，江北砂之船（已经挂牌，开业在即）研创园附近的江北万达广场在建中，与江核青奥一街之隔的江北城南中心，将建南京首个大悦城；青奥板块距离去年开业的江北虹悦城也不到3公里，未来不缺商场。

文化休闲方面，青奥体育公园、南京美术馆、江北新区图书馆、轮滑主题公园等公共配套云集，青奥业主精神需求可以得到满足。（以教育局实际规划为准）

教育方面，板块目前有金地皇家文法学校、明道学校等民办学校，同时区域内还有多幅教育用地，后期教育配套将会越来越完善。
医疗方面，板块距离江苏省人民医院浦口分院约2公里，周边还有鼓楼医院江北分院、国际健康城等医疗配套，都是大型综合性医院。
产业方面，江北研创园距离青奥板块仅约1公里。据青奥业主表述，研创园写字楼已经交付很多了，还有不少在建，例如儒商科技大厦、中移动总部基地、五桥综合体、生命健康大厦、明发国际中心双子楼、五星产业园都在范围内。
有网友表示，江北研创园企业全部入驻至少要5年左右，建议把江北高新区的医药生物产业引进过来，助力江核发展。

03

青奥保利已默默卖掉9成

区域配套的规划与完善，不仅影响到城市界面、人口流入，更直接关乎板块房价。
我们来简单聊聊青奥板块在售的四盘。
青奥板块部分配套已经兑现，其宜居属性无可非议，区域主要在售4家新盘，保利阅云台、中海观江樾、颐和铂岸江璟、越江时代，定位刚需、刚改人群，加包均价约3.6-6.7万/㎡，比核中核便宜约4000元/㎡。
保利、中海、颐居均为国央企开发，越江时代为招商、新城、新希望、弘阳联合开发，众多名企的入驻，也能侧面看出房企对青奥板块予以厚望。
前几年市场上行时期，不少TZ客都在此“下注”，如紧邻江北砂之船的中海左岸澜庭，于2020年4月收官，2019年末加推中签率最低仅有4.4%，全部售罄；老盘保利西江月，2017年卖完，当年被称为“江北刚需房”，均价2万8，如今二手房均价3万6左右。

青奥“四小龙”，最近有盘流速也很快，根据网上房地产的最新数据，保利阅云台近日成绩喜人，自今年3月首开至今，已去化近9成。尤其是5、6月份，保利流速非常快，置业顾问表示，“主要原因还是客户对产品的认可，是江核唯一双水岸环绕小区，客户对央企开发商也更信任。”

（去化数据来源网上房地产，仅供参考，不排除数据延后上传的情况）

四盘其实各具优势。从地图上看更为直观，保利、中海、颐和均位于城南河北侧，越江时代位于河南侧，前三者距离地铁10号线更近，其中保利距离10号线临江站最近，约800米；中海、颐和两篇距离在建地铁11号线森林大道站分别约500米、800米，都不算远，11号线通车后直达江核中央商务区。

城南河以南的越江时代，靠近研创园，距离11号线森林大道站和珠江南站约700米，距离15号线也不远，未来双线交汇。值得一提的是，越江时代紧邻即将开业的砂之船，较其他三盘更具商业优势，隔离保利西江月早已交付，提前为周边积攒了一些人气。
产品力上，四盘均110㎡起步，均为高层，定位改善。不同的是，保利阅云台为江核板块唯一双水岸环绕的社区，全飘窗设计可观景城南河与长江滨江观景带；中海观江樾为中海“观”系产品，独创了270°超广角阳台设计；
越江时代做了江核唯一全景落地窗，还打造了江核唯一使用抛物面地砖的样板间；颐和铂岸江璟则做了区域唯一165㎡大平层产品，给了高端改善人群更多选择机会。四盘如何选择，完全看买房人喜好了。
中海观江樾的270°超广角阳台↓

越江时代的全景落地窗↓

价格上看，四盘价格差距不大，加包均价都在3.6-3.7万/㎡左右，颐和铂岸江璟的装修包价格最低，仅1818元/㎡，据说是开发商谐音“要发要发”，越江时代装修包价格最高，为2900元/㎡。
谈到房价，就避不开所谓“倒挂”。

青奥板块一二手房倒挂情况如何呢？通过二手房网站我们可以看到，保利西江月均价3.6万/㎡，该小区售罄至今已经5年了，陆陆续续会有些成交，5、6月份每个月都4套左右的成交；摇号“神盘”中海左岸澜庭挂牌均价破4万，限售政策解除后陆续有房源挂出，但挂牌量不大，近期暂无成交。

通过梳理江核青奥板块建设进展、在售楼盘、目前房价，我们不难发现，这个板块是有一定发展潜力的，在江北具有不可替代性。

青奥板块优势很明显，紧邻江核中央商务区，后期发展存在连带作用，整体起点定位高，空地充足，意味着无限可能性；青奥以北为核中核，往南则无缝对接江北研创园，产业即人流，未来产业园上班族住在青奥会更加方便；

另外，青奥体育公园、滨江风光带，也是青奥的最大优势，为自住宜居环境加分。

青奥板块新房仍存在库存压力，一方面是与市场大环境有关，楼市整体降温，买房人积极性不高，不敢轻易出手；

二是，目前核中核尚未完全建设起来，现在买房还是“买预期”，很多人信心不足，不愿意等待；再者还有产品原因，虽然在售楼盘各具特色亮点，但整体同质化严重（户型、价格都大差不差），后期拍地还会再上新，继续加剧库存。

更有一部分购房者，纠结于青奥板块和江北城南中心二者之间，城南中心也与核中核紧密相连，所以二者存在部分重叠客户，城南中心上车门槛比青奥低，部门预算不足或户型需求更大的，会选择后者。

文章来源:乐居买房

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