地产央企的“势力范围”

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行业哀鸿遍野，多数企业自身难保，但总有少数人走出了不一样的路。

今年上半年的土地市场没有太多意外和惊喜，民营企业依然普遍缺位，国企、央企承担了拿地主力。

这其中，号称地产央企“四大金刚”的保利、中海、华润、招商表现异常突出。

根据中指院数据，上半年华润权益拿地金额392亿元，中海权益拿地金额355亿元，保利权益拿地金额245亿元，招商权益拿地金额235亿元。

除了在土地市场出手大方，“四大金刚”在拿地上都更喜欢在一线城市占据市场。

原因很简单，在市场下行时，不少民营房企受制于资金压力无法在公开土地市场拿地，而央企由于强大的背景在资金方面具有优势，在竞争对手偃旗息鼓的时候，央企却在土地市场挥金如土。

但钱也不是任意挥霍，对央企而言，要拿就拿最好的地，哪儿的地最好？毫无疑问，一线城市。

但是，四家企业也根据自身偏好在一线城市划好了势力范围。

02

华润、中海北京拿地最积极。

华润上半年权益拿地金额392亿元，在北京以及京津冀区域的拿地排行榜上排名均第一。中海仅次于华润，在北京及京津冀区域的拿地排行榜上均位列第二。

在北京今年首轮集中供地中，华润独立报名10块地，成为第一批土拍报名地块最多的房企；中海系报名数量7宗地，位列第二。从结果来看，华润和中海在北京首轮土拍中分别斩获2宗地。

北京二批次集中供地，总计推出17宗地，华润就报名了9宗，结果可想而知，华润斥资118.86亿元斩获两宗地块，成为此轮拿地最多、金额最大的房企；中海再次紧跟其后，位居第二，虽然两家企业斩获土地数量相同，但华润以底价74.7亿元摘取总价“地王”，成为业界焦点。

华润、中海之所以在北京大肆抢地，炸天团分析有以下几个原因：

其一，对规模都有诉求。

华润置地新上任董事会主席李欣在多个公开场合表态：华润置地，对规模没有要求，但对行业排名一直有诉求。但没有规模，哪来的排名？

中海的规模焦虑从2019年左右就开始出现，所以2020年初，中海也打破自己原有独立开发项目的原则，高调发布寻地计划，找寻合适的合作伙伴。此后，中海便在土地市场高歌猛进，对规模的渴求昭然若揭。

其二，出于深耕的需要。

华润在北京深耕28年，已经开发40余个住宅项目，北京之余华润，意义非凡。北京同样也是中海的深耕之地，中海在北京布局的项目之多不亚于华润，项目总量超过50个。

除了上述原因，坊间传言，2020年上海曝出土地“围标”事件后，涉事其中的中海、华润三年内被禁止在上海拿地。

上海拿不了地以后，华润和中海就将矛头对准了北京。作为首都，不缺人、不缺钱、更不缺业绩。

根据克而瑞的统计，今年前5月，中海在北京卖了118亿多销售额，而华润也卖了50多亿元，二者分列北京房企权益金额榜单的第一和第四。

03

招商则霸屏上海。

从2017年，招商就制定了“重返上海”战略，但真正的发展契机在2020年。彼时，因“围标”事件“万中华”（万科、中海、华润）缺席上海公开土地市场之后，这给了招商、保利捡漏机会。

尤其是招商，从2020年起，招商开始霸屏上海土拍。

有一点值得指出，当时“万中华”传出“围标”事件的那块地，重新出让后就是被招商拿了。

2020年，招商在上海土地市场斥资114亿元拿地，位列上海市场前三；

2021年，招商在上海土地市场斥资170亿元拿地，位列上海市场第一；

2022年仅上半年，招商就已经斥资118亿元在上海拿地，半年度拿地金额排名第二，仅次于上海地产集团。

招商华东区域负责人曾公开表示，招商蛇口要在土地储备、产品打造、综合服务等方面在上海保持领先地位。

目前来看，第一点招商的确做到了。

据说在今年上海第一轮土地出让中，保利（文中的保利均指保利发展，非保利置业）也报名了多宗地块，但无奈投拓部门不给力，没有摸准上海的土拍规则，最终颗粒无收。

有业内人士戏称，保利要想在上海拿地可能需要把招商的投拓挖来。

不仅土地市场豪横，招商在上海的销售市场占有率也在逐步提升。今年上半年，招商在上海的全口径销售额达到180.49亿元，已经排在第二位，仅次于融创。

除了上海以外，招商还在其他长三角城市扫货，比如合肥，在第二批集中供地中，有报道说招商准备了近百亿元报名参拍，最终揽获两宗地，其中包括总价34亿元的“巨无霸”地块。

事实怎么样已经不重要了，重要的是，招商对长三角是真爱。

相对而言，华润除了在京津冀重仓，在大湾区的投资拿地金额也排在前三；而中海、保利除了京津冀，在大湾区、中西部拿地斥资也均排在前十；只有招商唯独在长三角大手笔拿地。

在中指院发布的上半年长三角企业拿地排行榜中，招商凭借219亿元拿地金额排在第二位。

那么第一位是谁呢？

答案是滨江。

04

一个让央企集体“失声”的地方

说到滨江，就不得不先提一下让滨江重金布局的杭州。在一线城市之外，土地市场的动向还能引发业界强烈关注的就只有杭州了。

为什么杭州的土拍能引发关注？有几组数据——

2021年，杭州的卖地收入为3084亿元，仅次于上海；

2017年至2021年，杭州土地财政依赖度平均数超过140%，是国内土地财政依赖度最高的城市。

杭州还有一个特点，当所有集中供地的城市都沦为国企央企的天下，只有杭州是本土企业撑起一片天，而且其中拿地最大手笔的本土企业还是民营房企。

作为民营房企之光，滨江集团最近两年的表现的确是逆势而上，也印证了董事长戚金兴曾经对外传达的：调控越严对滨江这样的企业反而才是机会。

今年上半年，在杭州两批次集中供地中，滨江凭借一己之力为杭州贡献了三分之一的土地出让金，斥资408.97亿元拿地23幅。

在中指院上半年权益拿地金额排行榜上，滨江集团打败一众国企央企位列第一；上半年新增货值榜上，滨江集团也位列第一。

正因为有滨江集团这样的本土企业，央企在杭州土地市场几乎没了话语权。

结语

不管是在销售市场还是土地市场，“国进民退”已经是一大定局。这些资金实力强劲的央企也已经给自己划好了势力范围，各自美丽，互不干涉。

只是不知道三年期满，曾经占据上海土拍市场的中海、华润还会不会返沪，虎视眈眈的保利会不会进一步突破上海滩的防线，而招商会不会进一步北上扩大势力范围，四大央企会不会继续在大湾区市场厮杀？竞争仍在继续，炸天团保持关注。

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