【深度】频繁拿地、高管换血的中铁建系，面临销售毛利率下滑难题

行业变动之下，资金实力较强的央国企拿地开发动作被衬托得愈加明显。

与另两家央企中建系分散拿地规模显隐、中铁系投资明显收敛不同，中国铁建系地产凭借着上半年在京沪热点城市的频繁拿地，已跃升至上半年房企拿地面积排行榜榜首。

据中指研究院数据显示，中国铁建上半年权益拿地面积264万平米，虽然同比减少48.3%，但依然位居行业第一。总拿地金额也高达216亿元，排名全国房企第8位。

仅6月份，中国铁建就联合大悦城以23亿元拿下北京昌平区一宗地块。随后又单独在上海斥资近70亿摘得松江三宗地块，总金额仅次于上海首轮土拍最大赢家招商蛇口。

地产分析师严跃进认为，核心因素在于此类企业资金实力较强，并且行业经过大变动后，显得这类央国企拿地的动作更加明显，这种趋势短期还是会持续的。

作为“铁”字头央企，中国铁建与中国中铁的业绩时常被拿来比较。2021年，中国铁建的新签合同额达28196亿元，首次超过中国中铁900多亿元。其中，地产业务是中国铁建实现反超的关键板块之一，以1432亿元销售额超过中铁系房地产800多亿元。

对以工程承包为主的“二铁”来说，房地产均属于盈利较高的创收板块。以中国铁建为例，虽然房地产业务的销售额、营收占比仅约5%，却贡献了集团18.8%的利润。

作为最早一批被国资委批准以“房地产开发”为主业的央企，中国铁建不仅有一个房地产开发公司主平台中国铁建房地产集团，旗下诸多工程局、设计院也在区域化发展阶段早早触及房地产开发业务。

主力军与排头兵并进

前身可追溯至中国人民解放军铁道兵的中国铁建，用“主力军”和“排头兵”二词，形容其地产集团与各局房地产之间的业务关系最为合适不过。

今年上半年，除了作为主力军的中国铁建房地产集团频繁现身热点城市土拍市场外，中国铁建旗下各工程局、设计院房地产业务也多点发力。

比如中铁二十局在广州、重庆共掷金21亿摘得两宗地块。中铁十六局也在淮北拿地，十四局在杭州首轮供地中以底价7亿元摘得富春湾新城地块。

界面新闻从中铁十四局内部人士处获悉，该工程局房地产子业务起步早，公司已更名叫城市发展公司，以“中国铁建”这个品牌开发项目，区域布局主要在十四局的总部山东，过去几年伴随工程局走向大湾区、海南等市场。

其中合作拿地开发是主流。比如去年5月份，中铁十四局联合旗下地产公司、武汉和纵盛地产在深汕特别合作区以21.61亿元底价摘得两宗地块，聘请本地公司竞标设计。

这种区域布局扩张趋势也是大型基建公司旗下工程局业务的缩影，因各自独立运营，中国铁建30多个子公司近一半以房地产为重要的创收业务，自然会在竞标、拿地上产生竞争关系，只是能力存在差异。

中国铁建“2021非工程板块三子总公司效益20强”名单显示，除了中国铁建房地产集团旗下的华东、西南、中南（曾用名武汉京铁房地产开发）区域外，中铁二十局、二十二局房地产开发公司效益最好。

不过各工程局的房地产业务，单独的规模并不大。以去年效益较为突出的中铁二十局房地产为例，主要深耕重庆区域，近三年销售额均在30多亿，去年新增土储44.5万，新增可售货值76亿元。

界面新闻通过多方信息获悉，从2019年开始，中铁十四局、十八局、二十二局等十个公司陆续被纳入中国铁建系统里具有“房地产主业”的资格企业，具有独立开发房地产的资格，每三年将进行一次排名，并实行末位淘汰制。

这就意味着，如果各局房地产业务发展突出，可以为工程局助力，如果发展不好，则会面临被淘汰或者收归地产集团所有，进行整合发展。

按此时间计算，今年中国铁建内部就会产生一批退出房地产业务的子公司。

界面新闻就此规则的落实情况询问中国铁建股份，截止发稿并未获得回应。

处在整合压力之下，中国铁建各工程局发展房地产业务也更为迫切。除增加拿地投资补充货值之外，招聘职业经理人、专业营销人士也是重要策略，比如中铁十二局、十八局、二十局等已出现类似招聘信息。

地产公司“换血”

排头兵们陆续发力，让中国铁建地产集团主力军的角色略有削弱，中铁建系业务分散程度进一步加剧。

2012年-2019年期间，地产集团营收占中国铁建全部房地产业务总营收比例保持在70%之上，一度逼近80%，但2020年、2021年分别下滑至64%与58%，代表其余子公司的地产地产业务营收占比高至41.8%，内部资源分散可见一斑。

追溯旗舰地产平台的发展上，相对而言岗位稳定的中国铁建地产近年出现了明显的人事变动。

2007年，中国铁建出资40%，下属3家子公司中铁十二局集团、中铁第四勘察设计院集团和中国铁建设集团有限公司共同出资60%，组建了“中铁房地产”。2012年，为进一步突出品牌优势，更名为中国铁建地产。

当时的核心管理层大多来自于位于北京的其他子公司，比如从北京中国铁建设调任房地产公司担任副总经理的易善建、申伟等人，来自十二局的赵红鹰等。

十六局出身的吴仕岩，是中国铁建地产前13年发展历程的核心人物，副总、总经理职位直至董事长，带领一群施工建设单位出身的铁建人“半路出家”打拼，从成立之初亏损8亿到2019年跻身千亿级别房企，发展速度也可称得上名列前茅。

2020年底，吴仕岩退休，原总经理李兴龙接任中国铁建地产董事长，总经理一职则由副总经理陈建军担任，他曾在中铁股份总公司负责人事业务。

有知情人士对界面新闻透露，吴仕岩退休之后于新兴际华资产管理公司担任顾问，带走了一批管理层干部，目前李兴龙所带领的团队偏向于从西南区域输出人才。受行业变化影响，近两年，中国铁建地产各区域公司也曾根据项目情况进行人员的压缩。

“改革是近年公司的主旋律，比如营销管控上做成绿城那种三级管控模式，即取消城市公司，直接集团—区域—项目组，给项目组放权，压力也集中到区域公司上，而集团换届后，各区域高层也发生了很多变化。”一位曾在中国铁建地产任职的人士对界面新闻表示。

中国铁建房地产共有华东、西南、北方、华南、华中等8个区域公司，据天眼查显示，近两年，华东、西南等子公司高管变动信息频出。

如中国铁建房地产公司效益最突出的华东公司，2013年开始掌舵华东区域的原董事长马建军于2020年底调任铁建城发，包海利接任华东公司董事长一职，周斌升任中国铁建地产华东公司总经理。

2021年，作为公司最看重的长三角区域，华东公司在上海公开土拍市场上全年仅竞得一幅地块，开盘的项目库存已为数不多，在今年延期许久的上海首轮土拍中，中国铁建迫不及待花费70亿拿下3宗地块也在情理之中。

至于新鲜血液将带来中国铁建地产怎样新的时代，从去年以及今年上半年的拿地情况来看，是值得期待的。

“地王”后遗症

在中国铁建地产的高速发展时期，在一二线城市“快进快出”开发是主要打法。从2010年起步扩张、2015年加速抢收直至2019年，京沪等热点城市新增土储逐年增多，且明显不惧高溢价。

比如2010年在北京经历130轮竞价，以19.85亿元、溢价率56.2%摘得当年首宗地块，2013年在上海以11.6亿元、溢价率50.44%摘得顾村地块，随后又于总价21.46亿元、约100%溢价率拿下成都成华区北湖7号地块等，扩张势头甚猛。

高溢价拿地却以“中低端住宅”刚需产品为主，“快销”策略确实令中国铁建的销售额快速增长。

“高性价比”令中国铁建在北京楼市限竞房时代颇有建树，比如位于亦庄的中国铁建国际公馆，2019年开盘热销10亿，去年已实现清盘。然而今年3月份，关于该项目延期交付、交付标准的维权开始涌现。

不只是操盘专业性遭购房者质疑，中国铁建地产经历过前期快周转发展阶段，也开始面临增长乏力、负债率维持高位、毛利率下滑的难题。

2019年步入千亿之后，中铁建房地产业务在2020年几乎未有增长，拿地、毛利率均出现下滑趋势，据中指院统计，中铁建销售额在行业的排名由2019年的第24位，跌至2020年末的第31位。

2021年，受行业影响，中铁建底价抢收地块的机会不少，拿地面积跃升至当年拿地面积榜TOP4，销售端也重回TOP30之内。

房地产行业是资本密集型行业，中国铁建地产在债券报告直言，其资金来源除公司自有资金外主要依靠银行借款，随着公司业务规模扩张，财务负担也随之增加。

中国铁建地产今年的资产负债比始终超过80%，净负债率超过100%，踩中两道“红线”。

并且，由于支付新增土地储备价款及房地产项目开发的工程款，中国铁建房地产近几年经营活动产生的现金流量净额也逐渐由2017年的2786.93万元，降至2018年的-159.78亿元，2019年的-257.8亿元，直到2020年、2021年才出现改善，分别回正至27亿、43亿。

然而，背靠大央企中国铁建这个万亿级别航母，中国铁建地产在当前窗口期不愁发债融资，“借旧还新”渠道畅通。

据不完全统计，2022年上半年，中国铁建地产已在境内发行32亿公司债、80亿小公募以及20亿元中期票据，合计融资达132亿元。

虽然不愁资金问题，但成为上半年拿地规模最大的中国铁建地产，同期销售额为398.4亿元，较去年表现出现腰斩，名次下滑2位。

销售承压、毛利率低位，地产业务日渐分散，中铁建系地产业务还否保持千亿规模，有待下半年成绩验证。