买房10年，房价原地踏步，配套也起不来！市区这个板块怎么了？

　　近期，市区多宗宅地相继出让。其中，滨江商务区和城市中心区的地块均吸引了多家房企报名竞逐。

　　相比较之下，七都、梧田、瑶溪、瓯江口等地块，还是只能由地方国企兜底。

　　当潮水退去才知道谁在裸泳，当市场下行才知道谁更硬核。显然，城市之间、城市内部，分化日趋严重。在近期住宅地块由国企兜底的几个板块中，瑶溪板块是其中最典型的一个，它不仅难以享受到政策优势，楼市也长期不见起色。

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　　楼市温州 LOUSHIWENZHOU

　　今年，温州湾新区获批，在整合浙南科技城、空港新区、浙南产业集聚区的基础上，打造温州版湾区城市，以更开放的姿态吸引更多优质产业的落地，推动城市发展。

　　从温州湾新区的范围可以看出，位于大罗山以东的沿江、沿海区域，沿大罗山区域并未纳入温州湾新区范围。

　　为什么将这一片划出？沿大罗山以居住功能为主，并无多少产业。除了永强老镇区及与之相连的龙湾中心区，剩下的瑶溪板块更是一个纯居住的新兴板块。

　　温州湾新区范围示意图

　　同属龙湾区瑶溪街道，瓯海大道以北的浙南科技城，近年是温州的热点板块，诸多高端产业机构相继落户，呈现良好的发展势头。相比较之下，瓯海大道以南的瑶溪板块，作为一个纯住宅区，几乎没什么存在感，似乎是一个被遗忘的板块。

　　如今，瑶溪板块已建成以经适房、安置房为主的瑶溪住宅区，以及10余个商品房小区，再加上一些安置房，是一座庞大的人居社区。

　　相比刚刚起步便蹿红的浙南科技城，瑶溪板块在10多年的开发历程中，一直默默无闻，甚至一度以新房难卖、库存量大才搏得一些曝光度。即便如今经过10多年开发，瑶溪板块依旧总体冷清、生活便利性不足。

　　按理说，瑶溪板块区位条件并不差，它是温州城市向东面海发展的必经之路，是温州核心城区与东部城区的纽带，瓯海大道快速路、轨道交通S1线经过板块，可方便、快捷地前往市区各地。

　　瓯海大道快速路、轨道交通S1线交汇的瑶溪板块

　　即便如此，为什么瑶溪板块的区位优势未能得以激活？相比较其他同期启动建设的新兴板块，为什么瑶溪板块要弱于他们？

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　　众所周知，温州市区大体分为两片城区，以鹿城、瓯海、龙湾状蒲片组成的核心城区，由龙湾中心区、永强老城、滨海、瓯江口组成的东部城区，中间存在一定的城市建设断档地带。

　　瑶溪板块区位示意图

　　对于核心城区市民来讲，过了茅竹岭就产生了心理距离，再加上早期建设的经适房瑶溪住宅区，也给人留下了“低端”的第一印象。这就导致瑶溪板块的购房客群以龙湾永强片居民为主。

　　作为经济适用房的瑶溪住宅区

　　即便对于永强居民来讲，除了瑶溪当地人，其他购房者觉得瑶溪太“西”了点，尽量选择离永强老城近的地方，尤其是龙湾中心区。即便想要低价，如今永强老城个别新盘也不贵，滨海、瓯江口更便宜。

　　这是瑶溪板块尴尬的重要原因，但不是理由。就像浙南科技城，仅凭一张美好的蓝图，就能吸引大量投资客。附二医等机构落地带来的职工，也有不少人就近购房、方便上下班。

　　显然，作为纯住宅的瑶溪板块，缺乏功能定位、产业导入，难以描绘一张美好的蓝图，最终缺乏活力。

　　瑶溪板块楼盘布局示意图

　　经过10多年“东一榔头西一棒槌”的无序开发，瑶溪板块各大住宅小区之间往往存在或多或少的空地，形成城市建设断层，阻断了人口聚集、人气延续。整体上看，瑶溪板块大致以曹龙路及两侧的城市建设断裂带，形成东西两片。

　　其中，东片与龙湾中心区融为一体，小区基本有2层底商，甚至自带一座小型社区商业，生活便利性强。因此，该区域除个别商品房小区外，多数二手房成交价在23000-26000元/㎡之间。

　　瑶溪东片自带社区商业的小区

　　然而，曹龙路以西的小区，多数以围墙环绕小区、商铺数量有限，导致生活不便、人气较低。

　　其中，商品房二手房成交价仅约20000元/㎡，安置房仅约16000元/㎡，有十多年房龄且品质较低的瑶溪住宅区，普遍仅约15000元/㎡。其中，凤凰城与10年前开盘时的价格相比，几乎没什么变化。

　　瑶溪西片的凤凰城

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　　回到10多年前，在瑶溪板块刚刚启动开发之际，倘若所有的住宅开发集中布局于东片、融入龙湾中心区，那么不仅能留出一片大型集中空地进行功能布局，住宅销售、小区人气、住房价值都有望得以良性循环。

　　瑶溪板块零散的未开发土地

　　对于瑶溪板块来讲，非常适合作为温州第二座大学城的选址。这里依山傍水、环境优美，适合高校等低密度、低高度建筑，却与核心城区只隔一座茅竹岭。

　　这里与茶山高教园区仅隔一座大罗山，以环山北路（罗峯隧道）、文昌路相连，行车时间可控。这里向北与浙南科技城产学融合，向东以龙湾中心区提供便利生活，前往滨海、瓯江口两大产业集聚区有城市快速路、轨道交通相连，瓯江北口大桥通车后，还能便捷前往乐清柳白片。

　　然而10多年前，当温州高校数量大增，却未能让瑶溪成为温州第二座大学城，反而分布在条件更差甚至地点更远的丽岙、郭溪、滨海、瓯江口、洞头本岛等地，形成一座座与城市脱离、相互间联络难的高教孤岛。

　　在此期间，瑶溪仅迎来温八高、温州“城市大学”、市委党校，它们均非高校，对板块发展并无太大帮助。

　　就这样，瑶溪错过了一次腾飞的机会，走上了七零八落的住宅开发之路。当前，瑶溪板块仍有不少空地可供城市建设，但少有集中规模的空地，难以重新定位、引进大型平台。

　　瑶溪西片部分空地与孤立住宅

　　这些年，为改变瑶溪板块的现状，有关部门也一直在谋划。

　　2019年，轨道交通S1线通车后，瑶溪板块成为温州少有轨道交通从内部穿过的新兴板块。就此，有关部门谋划于S1线瑶溪站西侧地块建设一座商业综合体，并已与国内一知名房企洽谈。

　　然而后来，该房企高层出现“黑天鹅事件”，导致那段时间的投资计划生变，最终这座商业综合体告吹。

　　2020年，浙江谋划建设未来社区，S1线瑶溪站西侧地块规划打造省级南洋未来社区，包括一定规模的社区商业，有望满足瑶溪板块西片居民的生活需求。然而去年，由于楼市急转直下，最终该地块流拍，迄今尚未重新挂牌。

　　S1线瑶溪站与南洋未来社区地块

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　　剩下七零八落的土地，瑶溪已难以承载大型平台的进驻。当其他板块讲述着各种“故事”，无论何时兑现，也能给人一个盼头。

　　瑶溪板块，除了踩准了城市总体向东发展这个大方向，在更贴近生活的微观方面，却没有类似的“故事”可讲，也少了些盼头。

　　瑶溪板块，还有机会吗？目前能做的，只有告别孤立、走向融合。

　　融入龙湾中心区的瑶溪东片

　　向东，瑶溪板块要融入龙湾中心区。就像曹龙路以东这片小区那样，集中布局、成片开发、注重商业，如今不仅融入了龙湾中心区，还形成了成熟的生活氛围。

　　向北，瑶溪板块要融入浙南科技城，与其共筑一座新城，作为其生活区。毕竟，有些人也相对喜欢这种纯住宅区的纯粹、宁静，而非那种与商业、商务混合的混杂。

　　那么，曹龙路、瓯海大道的沿线开发，将成为重点。倘若这些地块完成开发，势必将“缝合”起这些原本相对割裂的板块，并聚拢各个板块的人气。

　　出于城市功能、城市形象角度考虑，曹龙路、瓯海大道沿线地块，以商业、商务功能为主。不过在当前经济不景气、楼市相对低迷的背景下，商业、商务地块的开发，难度不小。由此看来，在接下来很长一段时间里，瑶溪板块依旧是一个纯住宅板块。

　　永宁西路沿线商业

　　从瑶溪板块的开发历程可以看出，一座在开发初期就定位不清晰、功能不明确的新区，后续建设必然吃力。

　　同时，散落的开发不仅不利于板块的人气集中、成熟度提升，还让所在区域因缺乏大片土地而失去更多发展机会，最终无法扭转板块劣势。

　　因此，今后的新区开发，不仅要谋定而后动，还要先集中开发、适度留白，切勿盲目启动、分散布局。