为什么房价上涨这么容易，下跌却这么难呢？

1998年之前，国内的房地产主要都是采取分配制度，根据工龄、职位、等级、家庭情况分配到相对应大小的房产。98年之前的房地产模式，很多人都说像新加坡的发展模式，随着时间的推移，每个人都有属于自己的房产。

国内的人口结构与新加坡的人口结构有很大的区别，最重要的是国内人口数量庞大，不可能满足得了每个人都有房子居住，最重要的是解决大部分人的住房需求，所以1998年国内的房地产就发生了翻天覆地的变化，商品房时代正式来临。

房地产的改革成功标志着进入到一个全新的时代，过去的20多年时间中，房地产对于社会的贡献是全方面的，并且很大力度的推动国内的经济增长，让每个老百姓的经济收入都突飞猛进。

快速的发展让众多老百姓都觉得房价太高了，买不起，买不起。

贝壳研究院公开数据显示全国65城平均房价为17,388元每平米，4个一线城市平均房价6.5万元每平米；平均房价突破2万元每平方米的城市有20个；平均房价突破1.5万元每平米的城市有34个；平均房价突破1万元的县城有103个。中指研究院也公开数据显示4座一线城市购房门槛平均为617万、613万、580万、359万；4座二线城市平均购房门槛超过300万，5座城市购房门槛在200~300万；9座城市购房门槛在100~200万；8座三线城市购房门槛在105~313万。

当年迷迷糊糊买房，如今却挣得盆满钵满，不少人通过房地产市场已经实现了财富自由，以为这是开玩笑吗？当年2000元购买深圳的发展，如今市值却高达8万元每平米，如果学区房，价格直接突破10万元每平米，类似深圳这样的神话，在中国重点城市遍地都是。

买房只涨不跌的观念，已经深深的刻在老百姓心中，2008年房价上涨了，2014年房价又上涨了，2020年房价再一次的上涨，为什么房价这么容易上涨呢？

市场的需求：1998年我国的城镇化率为33.6%，2021年城镇化率已经达到了67%，过去的20多年，平均每年超过2,000万人进到城市里面生活，自然而然对于住房的需求量就快速的扩张，随着供需关系的问题，房价就出现了快速的上涨，特别是大城市流入的人口越多，住房的资源变得更稀缺，价格自然就水涨船高了。

土地的稀缺性：说到这一点，很多人就不赞同了，我国地大物博怎么可能会缺土地呢？答案并不是想象中这么简单，大城市缺的是土地，深圳是全国土地开发率最高的城市，接近47%，旁边的东莞土地开发率也达到了45%，高于国际标准线30%，又有很多人站出来说话了，看到深圳还有很多土地未开发，看到的更多都是山丘、湖泊、生态保护区等，广东特有的三旧改造工程，更能体现出在整个珠三角地区土地稀缺性的问题，广州、东莞、佛山、深圳这四座城市，三旧改造村子有过百条把村民的房子拆了赔偿款。

开发商的互怼：从1998年到2017年之前的房地产企业都是挣得盆满钵满的，那时候建房子如同捡钱，一般房地产企业对于土地的价格根本不放在眼里，每一块土地出来基本上都是刷新地王价格，土地的价格高，房子的销售价格自然就会跟着高，另外周边的楼盘看到地板的价格都高了，其他楼盘也跟着涨价5%、10%。

房价不可能一直保持增长，2021年下半年房价终于迎来了拐点，现房成交单价跌破万元每平米，进入到2022年，不管是成交价还是成交量都迎来了拐点，根据最新的数据显示，2022年的平均成交价比2021年最巅峰时刻回落了12%。

此时老百姓心中就产生了这样一个疑问，房价为什么可以在短时间内上涨30%，上涨50%，却不能在短时间内回落30%、50%。近段时间晚上还出现了一份这样的表格，认为房价在未来会出现这样的局面，一线城市平均房价2万元每平米，二线城市平均房价8000元每平米，三四线城市平均房价2000元每平米。

国家统计局长宁吉喆：“房地产是支柱产业，住房是居民消费”，中国城镇化促进常务委员会郑新立说：“即使发达国家房地产仍是拉动经济增长主要支撑产业，目前我国消费水平与发达国家差距仍较大，房地产会成为持久不衰的支柱产业”。

2021年全国300城土地出让金总额5.62万亿，2021年下半年，市场受到巨大的冲击后土地出让金同比下滑9%，过去的20多年时间中，房地产对于老百姓的生活点点滴滴都有贡献，比如现在很享受的大马路、高铁、高速、地铁、学校、医院、公园等众多公共设施，房地产的贡献比任何一个行业都要大。

国内有很多城市都是非常依赖土地财政收入的，如果一下子把土地这方面进行卡住，整个房地产会迎来怎么样的变局？又或者说当地的发展动力何在？

目前的房价回落，多少才符合老百姓的真正需求？朱云来曾提到当前的房价应该要回落27%，才匹配当前老百姓的收入水平，也就是平均房价在7000元至8000元每平米。

融创集团孙宏斌曾指出，如果房价下跌30%，房地产企业都活不下去了，也从侧面说明，房价下跌的幅度基本上就是在30%以内。

房价不会大幅度的回落，更多的都保持稳定的状态，不同的城市房价有着不一样的表现，大城市整体的房价以稳为主，中小型城市房价以稳中有降为主。

细心的老百姓就发现出现大幅度降价的更多都是郊区或者是三四线城市的房产，大城市的房价依旧保持较高水平。有部分业主确实是撑不住了，为了回笼资金都愿意降价销售。

全国范围内有20多座城市出台了“限跌令”降价幅度都控制在15%的范围内，也就是原本销售价格100万的房产，最多降价幅度不能超过15万元，这是对于房地产企业的保护，也是对于购房者的保护，大幅度的降价能保证房子的质量能保证顺利交楼吗？

房价为什么降不下来？一方面是房地产企业面临着巨大的负债，根据数据显示全国百强房地产企业平均负债率达到了82%，另外一方面降低开发成本，土地开发成本占到房屋销售总价的48%部分，中高端小区占比更是达到了60%，房价可降价的范围非常的小。

2022年全国超过100座城市放松楼市政策，促进房地产市场回落，最简单的原因是保证土地成交量，保证其他房地产相关联的上下游产业回暖，这样经济才能迅速的回归到一个正常的水平。