回看2022的楼市上半场：黑铁时代的魔幻诡谲

F1.

一转眼，2022的脚步已经过半，用年初万科董事会主席郁亮的预测定义半年楼市再确切不过：黑铁时代。

当我们回看这半年，暴雷、疫情、俄乌、中美、救市等贯穿始终。

不说跌宕起伏，但绝对是近些年少有的动荡和不安。

整体的不确定也切实地落在个体身上。

大厂裁员、最难毕业季，当提前还贷和楼市腰斩等现象冲上热搜时，我们开始明白，整个市场的信心已经深不见底。

于是我们见证了各种稳经济的大力举措，也目睹了全国房地产政策的百花齐放：

郑州的“拆迁白条”，温州的“安居贷”，河南的小麦换房，还有长沙的“租购并举”。

是各显神通还是殊死一搏，我不敢妄下定论。

可相比去年的重锤，这半年的政策，不仅魔幻，而且诡谲。

对于长沙这个房价调控的模范生来说，调控动作越小，意味着承受的压力越小，压力越小，意味着越稳定。

好在，长沙的牌还有很多，长沙的泡沫也远不如那些小麦换房的城市。

此时此刻，我反倒希望下半年长沙的楼市少一些利好政策，这样才能证明我们的市场真正筑底。

F2.

“不管就乱，一管就死。”

熟悉的老话形容房地产再合适不过。

但不同于曾经传统行业的过严管控，房地产的重锤是不得不下。

原本房地产这种对国家城市化、地方财政、国民生活深度绑定的支柱产业应该是什么样？

地方土地卖出，政府拿大量收入，用于基础建设和城市发展；

房企拍地做运营，拿小部分收入，获得企业利润；

居民把收入的很大一部分用于买房，提升生活质量；

政府用卖地的收入提升了城市基础设施，带动房产升值，大家安心还贷，随着各种贷款平稳归还，金融风险也慢慢抹平，再接着卖地开发，循环往复。

在这个循环中，银行的资金被多方盘活，土建中各种建材、工种被高频次带动，形成了以房地产为主体的庞大产业集合体。

所以国内大兴土木的时候，经济往往蒸蒸日上，各行各业都觉得挺滋润。

这些年的万科，就是这种良性循环里的好榜样。

但好榜样抵不过坏榜样的冲击，部分房企无序的扩张给打破了这个循环。

许老板、孙老板们动辄几万亿的债务，实质是把广大民生和国家金融绑在了自己无休止的欲望上。

不仅国内四处借钱，国外也是债台高筑。

但房价不可能无限上升，当扩张背后的利息成本已经盖过收入，暴雷就不可避免。

这是去年下半年到今年年初一系列政策铁拳出台的背后逻辑。

如果任由许老板们扩张，全国各行业都得一起完蛋。

当银行贷不到钱，交房成了问题，暴雷成了新常态，购房者信心跌入谷底，销量也直接腰斩。

上半年百强房企累计销售操盘金额30564.6亿元，同比降幅50.3%，整体业绩腰斩。

哪怕是情况相对较好的长沙，截至4月底，长沙内五区新房库存量约661万平方米，为近三年同期最高值，去化周期已连续9个月上涨。

但全国性的房地产库存积压也直接导致以房地产为主体的产业集群陷入困境。

加上疫情影响，大量行业收到影响，全国性的出现消费降级，不管是个人还是企业贷款都不敢轻易借了，直接导致经济压力过大，这又有了4月开始的各种救市奇招。

F3.

据国家统计局数据显示，2022年5月，70个城商品住宅销售价格环比总体延续降势，新建商品住宅价格环比下降的城市有43个，全国稳楼市政策继续密集出台，72省市地区发布宽松政策92次。

虽然不少人大肆炒作这些救市政策，还有人鼓吹会和08年四万亿产生同样效果，房价还能飞涨。

但如果仔细研究政策，你会发现哪怕放松政策齐出，但对“房住不炒”的强调始终如一，而且更多的提倡“差异化放松政策”。

最典型的就是长沙的“租购并举”。

让想多买房的改善群体刺激市场，但坚决不对让炒房的投机者敞开大门。

也取得了一定效果。

政策实行1一个多月，已经有超过3000人租房换房票，从各房企的反馈来看，预计6月的销售数据比5月还能持续好转。

其实仔细研究各地的政策，既能看出各地的金融产业特点，又能了解当前的楼市行情。

比如温州的“安居贷”，意思是买房前3年可以不还贷，只还利息就行。

但3年的时间特别耐人寻味，因为正常的期房，3年正好是出售建好到办证的时间，等于给炒房客提供了空手套白狼的机会……

这样的政策出在炒房客的祖籍温州，相当体现地域特色。

还有郑州的拆迁白条。

虽然我觉得这是个合理解决安置房的不错政策，但对楼市已经千疮百孔的郑州，估计也是杯水车薪。

要知道连硕士博士的人才房都能烂尾，郑州楼市的泡沫已经肉眼可见。

至于什么 “小麦换房”“西瓜换房”。

图片来源于网络

虽然是出自农业大省，但就是变相降价的噱头，即使你真拿大蒜去售楼处人也不回收，直接做两份买蒜、卖蒜合同给你降房款罢了。

F4.

那面对千奇百怪的魔幻政策，购房者应该如何判断？

坚持一个原则：越叫你买，越要谨慎再买！

比如已经明显供大于求烂尾遍地的郑州，咱能不碰就千万别碰了。

那长沙呢？

今天不是又出台了非住宅去库存补贴的新闻（详情可以点击：），是绷不住了吗？

对不起，不是。

不要以为这又是一波大放松，首先这是公寓之类的非住宅产品，本身契税就极高，新房补贴才1%，二手才4%，还只是税的比例，基本是杯水车薪。

加上之前放开三套房和“租购并举”，长沙的步子真的很小。

而且我还看到一个有趣的数据：

虽然万科、龙湖等开发商年中冲量时都可以做到4.25%的利率，但银行确实没有大范围放开。

说明长沙对楼市还有很强的信心，也有很多的后手准备，这种敏感的时刻，以后慢慢打，比一把梭哈的要强太多。

所以长沙的楼市，整体还有价值，风险也更低，但要想炒房投机，我劝你还是省省。

如果有真实购房需求，今天给3条干货建议：

1、选择真正能看见的核心要素，比如：区位。

品质、规划甚至教育未来都有变动可能，但地皮永远不会移动。所以不论板块，找准适合自己的核心区。

2、看准利率。

Lpr每年都变，但根据lpr基点浮动合同定死就不会再改。

去年买房有加95个基点的，现在甚至能下浮20个基点。那不管lpr怎么变，后者利率永远比前者低1.05%。

如果今年买房利率能做到比lpr低20个基点，就可以考虑出手。

当然，如果后半年楼市持续不振，利率再降低空间也有，不着急的，让子弹飞再一会儿。

3、如果不能选择现房，一定要找准开发商。

停工遍地的当下，这条有多重要不用多说了吧，千万别看了沙盘规划图就下单，确认再确认。

说了很多悲观的话，但其实下半年楼市和经济还有诸多利好。

用万科郁亮最新的预测结尾：市场已经触底。

下半年的楼市，相信能给中国经济做更多帮扶。

Ps：郁亮这话其实有玄机，其中奥妙和下半年的预测咱们明天接着聊。

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