海珠又有靓地叫卖，不到1万/㎡？

靓地托市，怎能少了海珠的身影。

近五年全区仅供地10宗，琶洲板块近两年才真正发力。金贵程度仅次于越秀、天河。广州历史最贵的10宗地，她“壕”占6宗。

海珠宅地的吸引力，不言而喻。

今年首轮上架的两宗泛琶洲板块地，均由广州地铁收入囊中。楼面价分别为3.8万，2.2万。

诚意更足的二轮供地，再有两地应战，琶洲西区地块位于琶洲核心，周边项目有量有价；锌片厂南区、橡胶一厂地块紧挨成熟知名大盘光大花园。两地裸价仅1字头起拍，关注度极高。

这次能把气氛搞活吗？

琶洲西区AH040329、AH040157地块

宗地基本信息：

宗地面积：15483㎡

计容面积：≤88115㎡

宗地性质：商务用地（B2）、商业用地（B1）、二类居住用地（R2）

起拍总价：148572万元

起拍楼面价：16861元/㎡(未含配建）

条件：

①须配建建筑面积34112㎡拆迁安置办公物业；

②须按要求建设重点工程项目，建设金额为3.5亿元。

图源：合富研究院

琶洲西区地块是真·核心区，位于海珠区北部，临近8号线和18号线交汇的磨碟沙站，和琶洲南TOD隔黄埔涌相望。

图源：网易房产摄

8.8万方的计容规模，与琶洲南70万方相比是小巫见大巫。这也是本轮供地的一大特点，“中小规模的地块”供应增多，全市有8宗地块总建面小于或约等于10万㎡，占比近6成，利于资金阶段性紧张的房企取地。

这宗地的吸引力，无需多言。

①交通优势明显。可快速接驳华南快速路，距离磨碟沙站直线距离约0.5公里；

②地块位处琶洲核心地段（西区），产业集聚效应强，附近多为数字经济型、高新产业总部经济为主；

③周边客群市场承接力高。

但缺点也明显——贵。

裸价仅1字头，但算上安置房和重点工程成本，楼面价比赤沙两期都高，达到3.3万＋。

比赤沙一期（2.7万/平）及二期（2.3万/平）都高出半个身位。

商业占比过大，进一步提高成本。

宗地由AH040329地块（可建设面积6857㎡）、AH040157地块（可建设面积4261㎡）组成，后者按商务办公用途开发建设（公共服务及市政交通配套设施除外），须无偿配建计容建面34112.2276㎡的拆迁安置办公物业。

意味着宗地商业面积占比超6成，实际住宅计容面积仅3.4万㎡。未来可售货量不大。

宗地紧邻赤沙车辆段项目 网易房产摄

货量少+楼面价高，未来大概率走高端奢品路线。

好在周边购买力强劲，琶洲南TOD（10-14万元/㎡）和招商保利海珠天珺（9万/㎡），在市场低迷期仍首开即售罄。

有消息称，该地块已经定向某本土国企。

鹤洞大桥南广州锌片厂南片区、

沙渡路鹤洞大桥北侧橡胶一厂地块

宗地面积：63516㎡

计容面积：≤150175㎡

土地性质：商业用地（B1）、二类居住用地（R2）

起拍总价：110000万元

起拍楼面价：7325元/㎡（未含配建）

条件：

①无偿配建不少于91116㎡安置房源及配套地下车位985个；

②需负责橡胶一厂地块后续土壤污染修复工作并承担费用；

③地块范围内城市道路用地由竞得人负责出资建设。

图源：百度地图

这是本轮土拍中唯一保留“竞自持”的地块。

身处海珠西，相邻昌岗和广纸板块。距离最近的沙园地铁站（广佛线/8号线），直线约800米。

相比琶洲板块商务精英气派。锌片厂地块则出身海珠老工业区，周边仍有在运营厂房、高架桥，土壤污染仍需修复处理。整体环境杂乱。

地块围蔽中 网易房产摄

周边高架 网易房产摄

缺点明显，优点也瞩目。所在位置距离珠江岸300米、目前无高楼遮挡，坐拥一线临江景观。

地块裸价低，实价同样不便宜。

出让要求竞得人须无偿配建不少于91116㎡的安置房源（其中安置住宅物业不少于65000㎡，安置商业物业不少于26116㎡），同时竞得人须无偿配建相应配套的地下车位985个。

粗算已拉高到1.86万/㎡。

加上橡胶一厂土地修复费用、城市道路建设费用。

11个亿是远包不住的。

参考周边，中海观澔府地块同样一线临江，去年2月份以50526元/平的楼面价成交，成为广州历史第5贵地块，成交均价接近8万/平。

其他在售一手项目有世茂珠江天鹅湾，在售建面约237-294㎡四房，均价约13-15万元/㎡。对岸白鹅潭板块的广州滨江上都·璇湾，在售建面约110-155㎡房，均价约7.5-8万元/㎡；广州幸福湾主力户型139平-335平3-5房，吹风价8-10万元/㎡。

周边大量二手楼盘，隔壁大盘光大花园约6.5万/㎡。

海珠、天河地块将成为本轮土拍的主咖，算上隐藏在“苛刻”出让条件里的附加成本，起拍价没有优惠多少。但在竞自持取消、地块小而美总价不高等作用下，拿地房企的资金压力还是可以松一口气，不失为抄底靓地的机会（有钱的话）。

to do or not to do，就看荷包修复得如何了。这一轮救市政策作用几何，这场土拍将可印证几分，拭目以待。

部分参考资料：

合富研究院、克而瑞广佛区域