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海珠又有靓地叫卖,不到1万/㎡?

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靓地托市,怎能少了海珠的身影。

近五年全区仅供地10宗,琶洲板块近两年才真正发力。金贵程度仅次于越秀、天河。广州历史最贵的10宗地,她“壕”占6宗。

海珠宅地的吸引力,不言而喻。

今年首轮上架的两宗泛琶洲板块地,均由广州地铁收入囊中。楼面价分别为3.8万,2.2万。

诚意更足的二轮供地,再有两地应战,琶洲西区地块位于琶洲核心,周边项目有量有价;锌片厂南区、橡胶一厂地块紧挨成熟知名大盘光大花园。两地裸价仅1字头起拍,关注度极高。

这次能把气氛搞活吗?


琶洲西区AH040329、AH040157地块

宗地基本信息:

宗地面积:15483㎡

计容面积:≤88115㎡

宗地性质:商务用地(B2)、商业用地(B1)、二类居住用地(R2)

起拍总价:148572万元

起拍楼面价:16861元/㎡(未含配建)

条件:

①须配建建筑面积34112㎡拆迁安置办公物业;

②须按要求建设重点工程项目,建设金额为3.5亿元。


图源:合富研究院

琶洲西区地块是真·核心区,位于海珠区北部,临近8号线和18号线交汇的磨碟沙站,和琶洲南TOD隔黄埔涌相望。


图源:网易房产摄

8.8万方的计容规模,与琶洲南70万方相比是小巫见大巫。这也是本轮供地的一大特点,“中小规模的地块”供应增多,全市有8宗地块总建面小于或约等于10万㎡,占比近6成,利于资金阶段性紧张的房企取地。

这宗地的吸引力,无需多言。

①交通优势明显。可快速接驳华南快速路,距离磨碟沙站直线距离约0.5公里;

②地块位处琶洲核心地段(西区),产业集聚效应强,附近多为数字经济型、高新产业总部经济为主;

③周边客群市场承接力高。

但缺点也明显——贵。

裸价仅1字头,但算上安置房和重点工程成本,楼面价比赤沙两期都高,达到3.3万+

比赤沙一期(2.7万/平)及二期(2.3万/平)都高出半个身位。

商业占比过大,进一步提高成本。

宗地由AH040329地块(可建设面积6857㎡)、AH040157地块(可建设面积4261㎡)组成,后者按商务办公用途开发建设(公共服务及市政交通配套设施除外),须无偿配建计容建面34112.2276㎡的拆迁安置办公物业。

意味着宗地商业面积占比超6成,实际住宅计容面积仅3.4万㎡。未来可售货量不大。


宗地紧邻赤沙车辆段项目 网易房产摄

货量少+楼面价高,未来大概率走高端奢品路线。

好在周边购买力强劲,琶洲南TOD(10-14万元/㎡)和招商保利海珠天珺(9万/㎡),在市场低迷期仍首开即售罄。

有消息称,该地块已经定向某本土国企


鹤洞大桥南广州锌片厂南片区、

沙渡路鹤洞大桥北侧橡胶一厂地块

宗地面积:63516㎡

计容面积:≤150175㎡

土地性质:商业用地(B1)、二类居住用地(R2)

起拍总价:110000万元

起拍楼面价:7325元/㎡(未含配建)

条件:

①无偿配建不少于91116㎡安置房源及配套地下车位985个;

②需负责橡胶一厂地块后续土壤污染修复工作并承担费用;

③地块范围内城市道路用地由竞得人负责出资建设。


图源:百度地图

这是本轮土拍中唯一保留“竞自持”的地块。

身处海珠西,相邻昌岗和广纸板块。距离最近的沙园地铁站(广佛线/8号线),直线约800米。

相比琶洲板块商务精英气派。锌片厂地块则出身海珠老工业区,周边仍有在运营厂房、高架桥,土壤污染仍需修复处理。整体环境杂乱。


地块围蔽中 网易房产摄


周边高架 网易房产摄

缺点明显,优点也瞩目。所在位置距离珠江岸300米、目前无高楼遮挡,坐拥一线临江景观。

地块裸价低,实价同样不便宜。

出让要求竞得人须无偿配建不少于91116㎡的安置房源(其中安置住宅物业不少于65000㎡,安置商业物业不少于26116㎡),同时竞得人须无偿配建相应配套的地下车位985个。

粗算已拉高到1.86万/㎡。

加上橡胶一厂土地修复费用、城市道路建设费用。

11个亿是远包不住的。

参考周边,中海观澔府地块同样一线临江,去年2月份以50526元/平的楼面价成交,成为广州历史第5贵地块,成交均价接近8万/平

其他在售一手项目有世茂珠江天鹅湾,在售建面约237-294㎡四房,均价约13-15万元/㎡。对岸白鹅潭板块的广州滨江上都·璇湾,在售建面约110-155㎡房,均价约7.5-8万元/㎡;广州幸福湾主力户型139平-335平3-5房,吹风价8-10万元/㎡。

周边大量二手楼盘,隔壁大盘光大花园约6.5万/㎡。


海珠、天河地块将成为本轮土拍的主咖,算上隐藏在“苛刻”出让条件里的附加成本,起拍价没有优惠多少。但在竞自持取消、地块小而美总价不高等作用下,拿地房企的资金压力还是可以松一口气,不失为抄底靓地的机会(有钱的话)。

to do or not to do,就看荷包修复得如何了。这一轮救市政策作用几何,这场土拍将可印证几分,拭目以待。

部分参考资料:

合富研究院、克而瑞广佛区域

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