7月起楼市或迎来“抛售潮"?懂行人预计，未来房价或超出想象

过去很多人把房产作为投资的手段，的确，从2000年到2020年，不少地区的房价就上涨4倍之多，热点地区的房价甚至上涨了十几倍，许多人通过购买一套房子，实现了普通人一辈子都挣不到的财富，这足以说明楼市的赚钱效应有多强。但是2022年以来，我们发现，即使不少地区通过降低购房资格限制、放松社保、增加公积金额度的方式来促进楼市的发展，但是结果却差强人意，克而瑞数据显示，2022年前5个月，在公开披露业绩目标的规模上市房企中，近半数企业业绩完成率甚至不足25%。

2022年以来，全国平均房价从2021年一季度的1.12万元降到了5月份的9878元每平方米，可以看到以价换量的态势，越来越明显。上半年已经告一段落，7月起，下半年楼市如何走？实际情况是，买房就能挣钱的时代已经过去了，当买菜大妈都知道买房子有希望实现资产增加时，基本上也代表这场击鼓传花的游戏结束了。

7月起楼市或迎来抛售潮，懂行人预计，未来房价或超出想象。

新建商品房市场上出现了价格的调整，二手房市场上也出现了抛售潮，有数据显示，目前已经有10个中心城市二手房挂牌量超过了10万套，不少是新一线城市，比如天津超过15万套，成都超过14万套，沈阳超过12万套，武汉超过11万套，南京、苏州、西安、哈尔滨、广州都超过了10万套，为什么二手房市场上会出现抛售潮呢？原因也是显而易见的。

首先，新房市场上库存居高不下，截止到2022年5月份全国等着卖的新房约38亿平方米，开发商不得不降价促销，许多人即使要买房，也会优先选择税费低、有品牌背书、房龄新的新房，二手房仅中介费就有2-3%左右，不满2年的二手房还有5.6%的增值税，首付压力增加，在新增购房需求萎缩的情况下，楼市已经进入了买方市场，二手房常常有价无市。

其次，受到买涨不买跌的心理影响，房价下跌之后投资客也开始降低期望，房东也害怕房价继续下跌，抓紧把房子挂牌出去，但是现实的情况是房子并不好卖，2019年之后买房子的人有不少人被高位套住，这些人就算降价也很难把房子卖掉，导致二手房挂牌数量逐步升高。同时，2015年到2016年这两年，受到去库存以及许多新一线城市两成首付政策的影响，许多人在这个时候买房是用于投资的，经过这几年房价的横盘，“房价不涨就是跌”，许多人已经承受不了房价的下跌，于是选择这个时候抛售房产。

第三，受到疫情以及各行各业发展不景气的影响，许多人的收入下降，不少持有几套房子的人，资金链出现问题，还房贷很困难，开始大量抛售房子，所以上半年出现了抛售潮的现象，那么下半年抛售房子的现象还会持续吗？有懂行的人预测，未来房价或超出想象，其原因在于以下几点。

第1个原因是，调控在持续。

房地产短期看金融，过去金融政策宽松时，楼市需求可以得到释放，但是这两年，三道红线和房地产贷款集中度等规则还在释放威力，房企融资难度变大，销售回款选择更加重要，另外，2022年5月，全国住宅广义库存量达到38亿平方米，金融政策和高库存，都会挤压开发商的资金链，房企只能寄希望于多卖点房子。截至2022年5月份，预收款占比房地产开发资金来源的30%左右，但人们入市的意愿并没有增强。大型房企有多种融资渠道，但不少小房企因为资金链困难已经出现了破产现象，降价促销将会成为大趋势。

近期杭州、成都、郑州、泰州等不少城市放松限购限售、放松公积金贷款政策，但是这种放松力度偏弱，并不会突破“房住不炒”的底线。以“三胎多买一套房”政策和人才购房公积金额度提高为例，能使用这类政策的也基本是高收入人群和国企事业单位人群，还有许多灵活就业者、中低收入者享受不到政策的优惠。所以开发商为了尽快完成销售目标会采取以价换量的措施，把这些低收入者吸引过来。例如河南某地就采取了以西瓜换房、小麦换房的措施，可以看到开发商正在使出浑身解数卖房子。

第2个原因，住房需求已经饱和，楼市进入买方市场。

央行有数据显示，我国拥有两套以上住房的家庭占比达到41.5%。西南财经大学有数据显示，城镇住房空置率在20%-25%之间。实业家曹德旺曾预测，未来房产将成为有钱人之间击鼓传花的游戏，买得起房的人早就买了，而买不起房的人更加缺钱。

首次置业群体通常集中在25-27岁的青年人群。从长期趋势来看，过去20年之间，出现过3次购房高峰，一次是2009年，一次是2013年，还有一次是2016年。这三次购房高峰期，分别对应了1984年出生人口、1987年和1990年出生人口的高峰值，因为2009年、2013年、2016年这三个年份，分别是这些人的购房需求旺盛阶段。但是伴随着城镇化率的下降、人口出生率的下滑，潜在的购房需求也会受到影响，房地产下行周期即使回升，也会弱于过去的历史周期。

第3个原因，购买意愿下降。

受到疫情的影响，不少人被封闭在家，降低了收入。许多人也下降了对收入增长的预期，人们购房的意愿也降低了。房价经过这么多年的调整，基本也是涨多跌少，房价上涨之后房贷也会水涨船高，房贷压力不是一年两年，而是30年。许多人不再像以前那样高杠杆买房而倾向于增加储蓄，不再将房产作为投资标的之一。

2022年一季度的数据显示，我国城镇居民未来收入信心指数为50%，处于历史低位。

截至2022年一季度，样本城镇房价上涨预计占比为16.3%，为2015年6月以来的低值。截至2012年一季度末，个人房贷余额38.84万亿元，比2016年年末低了将近30个百分点，所以可以看出，人们购房意愿在下降，所以申请房贷的意愿也是处于低位的。

第4个原因，房地产税的脚步越来越近了。

2021年10月23号的高层会议上已经明确了，未来要开展房地产税试点，而这两年受到疫情的影响，经济恢复更加重要，考虑到房产税可能会对楼市形成冲击并没有加速房产税的步伐，但随着国内经济的恢复以及房地产长期调控的需要，房产税一旦发布，会加大对炒房者的打击，那些持有多套房的人考虑到持有成本也会尽快考虑出手房子，缓解楼市的供需矛盾。

所以从7月份开始，房价不可能像以前那样大涨了，抛售可能还会出现，而且总体住房资源已经过剩，新增人口出生率下滑，在“房住不炒”的背景之下，金融政策也没有放松，未来人们的买房需求会越来越理性，对大部分人来说，不必急于马上买房子。