在斯洛伐克如何进行房地产交易

介绍

一般来说，斯洛伐克公民、斯洛伐克公司（也有外国所有者）、外国公民和外国公司可以在斯洛伐克购买和出售房地产，但是：

1. 上述过渡期结束后（2014年5月）；从 2014 年 6 月起，一套新的农地收购规则生效，适用于任何购买者，无论其居住地或公司所在地（详情如下所述）
2. 没有关于森林受让方的新规则；因此，外国公民和公司能够直接在斯洛伐克获得森林。

位于斯洛伐克的所有房地产均在房地产登记处登记，根据《地籍法》，在房地产登记处登记的信息被视为可靠且具有约束力，除非有相反证明。

房地产证明在各自的所有权证书上，其中包括以下信息： (i) 房地产信息； (ii) 所有者和最终共有股份的信息； (iii) 关于第三人对该不动产的任何产权负担、质押、地役权和其他权利的信息。

所有人都可以获取所有权证书的摘录：

a) 支付管理费（8 欧元）；或 b) 在网站 katasterportal sk（也提供英文版）上免费提供，但此摘录不能用于法律行为。该在线注册表每周更新一次。

关于房地产转让过程的一般信息

在斯洛伐克购买房地产需要两个强制性步骤

I. 执行书面协议

II.在房地产登记处登记产权。

I. 签署书面协议

房地产所有权可以通过根据斯洛伐克法律签订的书面购买协议进行转让。转让方和受让方的不动产转让意愿证明必须在同一份文件上，并应核对转让方的签字。

购买协议可由任何一方起草，不需要由公证人或认证律师起草。购买协议必须包括《民法典》要求的所有细节，并且还必须符合《地籍法》更准确地规定其内容的要求。购买协议必须使用斯洛伐克语（或捷克语）。

任何其他语言版本必须由经过认证的翻译人员翻译成斯洛伐克语，使其有资格在房地产登记处注册。

购买协议签订前，当事人可以签订初步协议，承诺在约定期限内订立购买协议。根据初步协议，如果另一方违反签订购买协议的义务，任何一方都可以就购买协议的履行提起诉讼。

II. 在不动产登记处登记所有权

不动产的所有权是根据主管不动产管理部门的决议在不动产登记处登记获得的。注册过程从向相应的房地产管理员提交申请开始，并应通过房地产管理局的决议完成。

房地产交易的一般情景及费用

按照惯例

一、双方签订购买协议，需核实转让人的签字

二．各方规定应如何“担保”购买价款的支付（从协议签署到新所有权登记），例如：

• 购买价款可以为转让方的利益存入公证保管
• 购买价款可以为转让方的利益存入银行管理的托管账户中，一旦获得相应的决议，购买价款将支付给转让方房地产管理局发布

三、申请提交给相应的房地产管理局。行政当局在 30 天内决定所有权登记申请，费用为 66 欧元。协议各方可以在加速程序中申请登记，在这种情况下，费用为266 欧元，注册在 15 天内完成。

购买房地产的限制

仅将农业用地转让给特定的受让人

农业用地的所有者通常可以在没有进一步限制的情况下直接将农业用地仅转让给（无论永久居民或注册所在地）：

a．农业公司或农民，在转让前至少三年在农业用地所在市从事农业活动；

b. 农业用地的现有共同所有人；

c. 与所有者相关的人（如果所有者是自然人）。

如果买方不满足上述任何一项条件，卖方必须遵循以下程序：

▪ 农地所有者有义务发布要约，其中应包括要求的转让价格；在 (i) 农业部保存的要约公布登记册和 (ii) 也在农业用地所在市的官方市政委员会上

▪ 法律要求所有者仅将农业用地转让给拥有永久居留权的买方转移前至少 10 年在斯洛伐克的居住权或注册席位。此外，业主有义务按以下顺序优先考虑感兴趣的买家：

1. 购买者是农地所在市至少三年的农民，
2. 购买者是邻近地区的农民市政府至少三年，
3. 在斯洛伐克任何地方从事农民工作至少三年的买家，
4. 任何其他买家（当然满足在斯洛伐克居住或居住至少 10 年的条件，价格始终不低于要约中公布的价格。

必须确认满足这些条件由各自的地区当局，否则转让将不会在房地产登记处登记（因此，所有权不会转移）

禁止耕作土地

禁止耕种 (i) 面积较小的农业用地2 000 m2 和 (ii) 面积小于 5 000 m2 的林地。

房地产转让税

下表简要概述了斯洛伐克房地产转让的费用和税收。

税种

卖家、卖家

不动产转让税

自 2005 年 1 月 1 日起，斯洛伐克不再征收房地产转让税。

房地产税

对斯洛伐克财产征收房地产税，包括土地、建筑物和公寓（公寓）。在所有情况下，纳税义务均在获得财产的次年 1 月 1 日产生，并在所有权终止当年的 12 月 31 日结束。土地税的一般税率为价值的 0.25%。建筑税和公寓税的一般税率为每平方米 0.033 欧元。市政府可根据当地情况提高或降低这些费率。

增值税

在斯洛伐克交付（销售）建筑或其一部分，包括提供建造该建筑的建筑用地，如果交付是在首次使用五年后进行的，则应纳税人免征增值税的建筑物。增值税注册人可以选择收取增值税。卖方仅有权就获得的与购置房地产相关的服务以及在销售需缴纳增值税时的购置成本获得全额进项增值税扣除。如果扣除了进项增值税，则 20 年内免征增值税的销售会导致按比例冲销进项增值税扣除。
除纳税人提供建设用地外，其他土地供应免税。只要建设用地随建设提供，则适用上述规定。

税种

卖家（个人）

卖家（公司）

买家（个人）

买家（公司）

所得税

纳税居民须就其全球收入（包括房地产收入）缴纳斯洛伐克个人所得税。

其他方面

特殊性

I. 土地所有权不包括位于其上的建筑物的所有权。

斯洛伐克法律不承认土地所有权包括位于其上的建筑物的所有权这一原则。因此，土地的所有者可能不同于其上建筑物的所有者。

II. 尽职调查 不动产所有权在不动产登记处登记。

相应的房地产管理局批准在房地产登记处登记并在房地产登记处登记转让的决议可能不能被视为所有权被有效转让的保证，因为在几种情况下，转让符合法律规定。

相关立法

▪ 第 40/1964 Coll. 号法案，民法典，经修正

▪ 第 162/1995 Coll. 号法案。关于房地产地籍和房地产所有权和其他权利的登记，经修订（地籍法）

▪ 第 140/2014 号法案。关于获得农业用地所有权的修正案

▪ 第 180/1995 号法案 Coll.关于土地所有权安排的一些措施，经修正