保利官桥滘地块卖5万+？或为天际作“嫁衣”…

上周五土拍大战，保利拿下的官桥滘地块让龙湾沸腾了。

前脚刚拍完地，后脚楼市君从保利首铸天际销售处获悉，保利官桥滘地块明年开卖可能要卖5万+。

保利新地块，这是来为天际做“嫁衣”么？

01

新地块也打造天字系 或要卖5万+

为首铸天际走货助力？

24日保利以21557元/平楼面价拿下的官桥滘地块，成功超过碧桂园云樾半岛成为万江新科地王。

地王一出，市场反响如何？楼市君趁着周末去了趟保利首铸天际。

占地面积470万平的龙湾片区，目前仅保利首铸天际有住宅房源在售，不过其倒没借势涨价，而是在推一口价房源促销。

保利首铸天际沙盘 东莞楼市发布摄

楼市君从现场销售处了解到，目前项目有住宅和不限购产品在售。

住宅房源在5栋，4梯7户设计，总共56层高，目前仅剩5套内退房源，户型为88-101平的三房，带装修一口价单价3.8万/平。

其中，88平仅剩9层、40层和顶楼三套房源，101平剩3层和4层两套房源，可选项不多。

楼市君在现场算了一套88平房源价格，一口价总价335万，3成首付101万，对刚需买家可能有点压力。

不限购产品在6栋，户型为85-150平复式和210-380平大平层，单价2.4-2.5万/平带装修。

当楼市君表示再考虑考虑时，销售冷不丁来句“你现在不买，以后更难买龙湾了。”

据这位销售介绍，保利新拿的官桥滘地块将打造天字系产品，户型140平以上，预计明年开卖价格起码要5万+。

“到那时候，现在的总价差不多就相当于首付了”，销售补充到。

虽没有赤裸裸地催促，但楼市君从销售言语间闻到了借新地块催下定天际的气息。

02

近龙湾湿地公园+江景

冲5万+有优势也有短板

保利官桥滘地块真有可能冲5万+吗？我们来分析分析。

首先，从地块条件来看，官桥滘地块和保利首铸天际一样都处在龙湾片区，且有江景和公园做支撑。

楼市君在现场看到，目前地块已围蔽起来，地块内土地已平整。

官桥滘地块已围挡起来 东莞楼市发布摄

地块资质很不错，就在龙湾湿地公园南侧，与前者距离大概约500米左右。

地块东侧为东江，后期入住业主可以步行去江边散散步吹吹风。

官桥滘地块位置示意

与保利首铸天际一样，官桥滘地块有江景、也有公园在旁。

参考保利首铸天际2019年13970元/平的楼面价，2020年开卖均价超过4万/平的先例，官桥滘社区地块不是没有卖到5万+的可能。

其次，相比2020年底入市的保利首铸天际‍，如今的龙湾片区城市界面有进一步改善。

目前龙湾片区已汇聚市民艺术中心、首铸万科广场、滨江体育公园、龙湾湿地乐跑公园等成熟生活配套。

市民艺术中心 东莞楼市发布摄

交通方面，地铁1号线滨江体育馆站在建，预计2026年通车，这条路线将左连广州、右接深圳，相当于一条跨城城际。

在建的滨江体育馆站 东莞楼市发布摄

旧改方面，规划21万平的龙湾滨江片区坝新路周边项目今年4月摘牌，由万科&中天拍下。（戳这复习：18.97亿！万科&中天夺龙湾TOD旧改，滨江改造再提速）

5月，广东省投资项目在线审批监管平台公示，该旧改项目通过投资备案，计划分龙湾新城花园、龙湾公馆、龙湾苑、龙湾花园一区、龙湾花园二区、龙湾花园三区6个项目建设，最早今年9月开工。

学校方面，万科龙湾旧改将建两所中学，另外万科还将负责现万江实验小学改扩建，龙湾的教育资源短板有望改善。

万江实验小学 东莞楼市发布摄

另外，三江六岸滨水岸线示范段（龙湾段）一期已开放，首座跨江慢行桥5月已出设计方案...龙湾片区城市界面和配套在改善。

再次，今年以来东莞多个镇街限价有放松，万江后来跟上也有可能。

今年以来松山湖、道滘、黄江等多个镇街的备案价天花板刷新。

万江早在2020年就突破了4万+，项目如果明年入市，卖5万+刷新万江天花板也不无可能。

当然，地块条件并非十全十美，也有受限因素。

一是，地块西侧和南侧被胜利社区民房环绕，未来项目周边圈层环境受限。

东莞楼市发布摄

按照市自然资源规划局去年8月公布的龙湾片区规划，地块西侧和南侧的民房所在用地依然将作为三类居住用地（村庄居住用地），未来不会涉及改造，项目的周边圈层环境将打上折扣。

龙湾片区用地规划图 图源：市自然资源局

二是，交通欠缺方便。

官桥滘社区地块西侧和南侧皆为双向车道，且路两侧车位停满了车，未来出行或会面临塞车可能。

如果乘坐公共交通，地块距离滨江体育馆地铁站直线距离约1.3公里，出行不太方便。

综合来看，地块周边环境和出行存短板，但江景+公园等自然环境优势也很明显，未来能否卖上5万+，还要看项目如何规避不利条件，以及在产品上下功夫。

03

龙湾1年半未有新盘入市

明年至少3新项目亮相

保利官桥滘地块明年若能入市，对于紧盯龙湾片区的买家将会是“及时雨”。

万江龙湾片区又称龙湾北片区（与在南城的龙湾南片区作区分），作为万江与南城的交界区域，因紧邻南城，加上周边配套较成熟，一直是万江重要的居住板块。

龙湾北片区 截图来源：市自然资源局

万江第一个均价破“4”的项目，就来自龙湾片区的保利首铸天际。

加上近几年东莞推动“三江六岸”片区建设，龙湾片区迎来了新的发展机遇，越来越多承载东莞中心城区的外溢居住需求。

但由于龙湾片区过去大都以3-6层的工业旧厂房为主，可建设住宅用地少，过去14年仅有约6个住宅项目入市。

自2020年保利首铸天际开盘后，片区已有1年半没有全新盘入市，新房供应跟不上渐增的市场需求。

好在近三年来，龙湾片区旧改加快了进度。

自2019年启动前期服务商招标以来，龙湾片区目前已确定前期服务商的旧改项目有3个。

万科2019年8月拿下的21万平坝新路周边旧改地块，预计今年9月开工，大概率明年能入市。

时代去年5月中标的坝新路两侧更新单元项目，预计明年推出，货量大约1000套。

再加上官桥滘地块，接下来2-5年龙湾片区的全新盘将一个接一个亮相。

准备好，低调1年半的龙湾，要开始怒刷存在感了！