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上海"三价就低"放松:银行评估价调整为市场价8成,房贷光速放款

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近日有网传消息称,上海三价就低政策出现了松动,三价合一的最低价结果为房屋成交价的8成以上。

目前上海还没有出台过三价就低规则调整的相关通知,那么真实情况是否真的如网上所传这样,笔者对此做了一番调查。


中介:三价就低放松,普遍调整到市场价8成

去年8月6日起,上海各银行审核二手房贷款金额以“三价就低”为原则,即银行将根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中,取最低的价格审批贷款额度。

关于三价就低政策详情,可以查看460万的房子只能按230万来贷款?今年二手房没有“金九银十”)

此前,银行评估价通常都在市场价的50%-60%左右。受此调控影响,很多二手房购房人的可贷额度大幅削减。


易眼看房实拍

对此,笔者询问了沪上某大型的连锁中介机构,有知情人士表示,自从复工之后,很多网签的二手房小区评估价确实出现了上调,从整体的情况来看,基本从之前5-6成上调到了市场价的8成左右。

这次的调整主要是银行评估价出现了上调,在此之前,很多需要贷款的买房人就是卡在较低的银行评估价上,如今这方面的影响大大降低。

当然,笔者在询问是否有出台相关规定和上调标准时,该工作人员表示,目前并未有出台相关的规定,更没有上调的标准,毕竟每一个小区的情况也不一样,所以调整的幅度也不尽相同,部分房龄较新,品质较好的社区评估价上调或许会更高。


易眼看房实拍

随后笔者也从银行处来求证该情况,其中,招商银行的一位信贷部经理表示,今年二手房评估价确实比去年有了很大提升,基本都能达到市场价的8成左右。

当然二手房银行评估价并非由银行来决定,银行也是通过交易中心来获取到房源的评估价格。去年交易中心反馈给银行的评估价普遍在市场价的5-6成,甚至还有比较极端的案例,部分老小区评估价只能做到市场价的3.5成,不过今年普遍都有所回升,买房人不用过分担心贷款受限。


挂牌核验价小幅放宽,部分高价房也可展示

去年7月,上海针对过热的二手房市场,还出台了另一个重磅的政策:二手房挂牌房源价格需要经过有关部门核验,所有不通过核验的房源不能在各大中介机构进行线上展示。

(具体可以查看二手房新政观察:热门板块行情未现明显变化 房东仍然乐观)

当时,包括前滩,大虹桥,瑞虹新城等一二手房倒挂较为严重的区域,片区内的高价房在链家、中原等网上“纷纷下架”,以前滩为例,在二手房核验价政策没出台前,前滩品质二手房价格普遍在18-20万/平左右,但新政出台后,前滩的高价房几乎一夜消失。

大虹桥的情况也是如此,例如徐盈路地铁站附近的次新房挂牌价格接近10万/平, 在经过一周的政策发酵后,该片区在链家网上的房源几乎全部“消失”,只有少量非高价房源还在展示。



前滩街景,易眼看房实拍

当然这些二手房源并非真的下架,只是不能在线上展示,它们在中介内网依然存在,需要买房人自行前往门店了解。

那么疫情之后,二手房核验价是否有所上升呢,笔者再去来到贝壳找房线上平台,发现前滩,大宁和大虹桥等区域的高价楼盘并未大规模出现。


前滩挂牌房源,图源贝壳找房


大虹桥挂牌房源,图源贝壳找房

再来看新房价格高企的大宁,除了均价在13万-14万/平的静安府目前在二手房网站上挂出,传闻挂牌价高达18万/平的大宁金茂府并未有房源在线上展示。


大宁挂牌房源,图源贝壳找房

由此可见,上海二手房价格核验机制依然存在,并未完全放松。对此,笔者再次从中介机构了解到,目前部分社区二手房核验价审核机制较疫情前有小幅放宽,此前同一社区挂牌价格没通过审核的房源,近期有部分房源也通过了价格核验并在线上进行展示。当然这些高价房并非远高于市场价的房源,只是相比社区挂牌均价要偏高。

该中介从业人员透露,每个二手房小区和房源的情况都不同,还尚不明确新的核验价标准是什么,目前对于这个尺度也很难拿捏。当然,并非所有的高价房源都会通过价格核验,最终的决定权还是在交易中心这边。

不过整体来看,多数二手房挂牌价格还是比较平稳的,并非出现大幅上涨。毕竟受到疫情影响,很多房东也想急于出货并尝试打新房,尤其是矛盾较为突出的“老破小”。疫情后,上海二手房挂牌量激增也增加了房源之间的竞争难度,因此很多房东还是会理性看待市场,不会把房价抬得很高。


银行房贷光速放款,审批完最快第二天放款

自6月初以来,上海房地产市场正在逐步复苏,由于当前各家银行额度充足,房贷审批和放款周期再次缩短。近日有新闻报道,当前各家银行额度充足,房贷审批和放款时间均有所提速,有的银行甚至在产证出来后,最快第二天即可放款。


图源看看新闻截图

对此笔者从部分银行处得知,该情况确实属实。目前银行贷款审批基本在2-3周,审批结束后基本都在1周内即可放款。

工商银行一名工作人员表示,审批时间预计3周,最快1周内可以放款,建设银行和农业银行审批+放款的时长也都在1个月左右,放款速度相比疫情前小幅提示。

而招商、交通银行、浦发银行等大型股份制银行在放款方面同样很迅速。其中浦发银行的一位信贷部经理表示,一切顺利的话审核3周就可以完成,出了产证后最快隔天就可以放款了。


沪上最新主流银行房贷放款周期

(数据来源于各银行网点仅供参考,具体以实际为准)

对此有业内人士分析,银行如此快的放款速度,一方面是由于前两个月房贷的停滞,现在额度充足,另一方面,则是响应监管要求,银行必须加大信贷投放。

6月前三周,房贷申请总额在年初的40%-60%不等,新增贷款主要来源于新房,二手房市场目前也在稳步恢复中。上海重启后,第二批新房也是快速启动认购,尤其是均价10万+/平的市区新房都格外抢手,一二手房倒挂加上更优的居住环境,新房市场依然热度很高。

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