世茂璀璨天城，一期安置房二手2.4W，二期商品房产权未解冻

今天来聊聊位于连潘的世茂璀璨天城，项目算是福州近年一个热点盘，上次二期交房出现产权冻结的问题，已经过去快3个月，目前一期安置房二手已经挂牌，下面来聊聊。

二期情况

2022年初，二期南区的1300多户产权被突然冻结，此时二期还未交房，随后城管发布项目违建的公告。

2022年3月31日，南区交房，面临产权未解冻的现状，就产生了集体维权。

那时福州还是疫情期，当天给出了一些解决承诺。

2个月后，产权没有解冻，业主投诉后，得到的回复督促房企整改，整改完毕即可恢复产权。

如今时间过去了近3个月。

此时再看当时网络流传的方案要点，面对目前的结果，方案的目的是啥，互联网是否有记忆？

很明显目前的事态没有太好的进展，基本的方案就是业主默默接受产权冻结，等以后真的需要卖房再去考虑自行拆除违建。

不过没有产权证，对于落户都存在问题，今年项目划片了隔壁的九年一贯制连潘小学，看上去算是一定利好，不过无证连读书都是问题。

面对这样的压抑，很明显最容易发生的事情出现了，在当时维权就投诉周边同类型项目，目前面对无法解决，继续举报福州已经交房的项目。

二手安置房

项目二期目前依然身陷产权冻结，对于一期虽然也有产权冻结，不过只是部分房源，二手也已经挂牌不少，均价在3.5W，2021年部分成交房源，均价也是3.5W。

对于项目而言，存在配建安置房，目前也已经出现挂牌，二手平台挂出一套，91平米，高层，均价2.4W，总价220W。

询问中介回复已办证，从户型来看，一个平台是三房，一个平台是两房，从户型来看，可以做成小三房一卫的设计，也可以做成两房两卫。

虽然房源标注是毛坯，不过从实际情况来看，比毛坯还糟糕，伊拉克风都谈不上，只能说一言难尽。

从单价来看，安置房2.4W，商品房3.5W，差价达到1.1W，又是一个同项目安置房和商品房差价较大的项目，这也已经不是特例，隔壁金玺公馆，商品房4.5W，安置房2.3W。

对于金玺公馆的差异在于，安置房是超高层40层的设计，商品房有倒板等额外赠送，从而产生了较大的差价，当然即使这样估计也难满足市场的认可。

对于璀璨天城，91平米的三房安置房，位于32层的楼栋，相比金玺公馆有一定优势。

对于商品房最容易对比的是同面积86平米的复式三房，大部分挂牌的都是毛坯未倒板的。

这是需要注意的点，项目一期部分房源被冻结，是因为阳台是单层挑高，通过倒板做成2层阳台，这样就变成违规。

此时面对安置房2.4W，商品房复式倒板还有限制，总价差100W，2021年成交的三套房源，可以说是抢跑成功。

顺便来计算看看项目的保本情况，在楼市上一轮周期上市，加上后来的旧改，可以说遇上了最好的时间，一期在2016年12月，均价3.1W，2017年3月，均价3.25W。

按年利率5%计算，5年时间，办证等额外支出，按25%计算，成本价3.2W，保本价4W。

很明显目前的商品房挂牌3.5W，已经无法保本，加上目前项目各种问题出现，安置房开始冲击，成交的难度也越来越大。

除了自身问题外，目前东区遇冷严重，连潘地铁口的纯商指导价3.5W，可以说已经把2017-2018年周边的新盘全部空间都压制了。

可以说这些次新盘，随着时间增加，压力也变得越来越大。

盘点总结

对于项目而言，可以说是当年的红盘，如今面对二期商品房产权冻结，开发商拒不整改，二手挂牌还要面对安置房的冲击，以及整个板块去化遇冷，价格空间被压制。

可以说这个项目充分地展示了购房新盘，能遇到的一系列问题，也给购房者很多思考。

新盘能否赚钱，板块的价格空间需要思考，如果板块新盘遇冷，压力不止在开发商，对于整个板块的二手房都有压力。

对于安置房的冲击，虽然可以找到很多缺点来做解释，但是市场是否都是理性的，也很难说，最少在价格差的视觉冲击下，很多购房者会出现犹豫。

房企的选择也是难题，一旦遇上债务问题，没有精力去处理这些违规，企业可以一直无限期拖延，但是对于购房者而言，并不能跟他们同归于尽。

综上，新盘卖得火，不代表就能赚，璀璨天城，最快乐的时光可能就是开盘的那天。