成都楼市：买房前，做出正确的决定很重要

我是成叔，拥有多年成都房产研究和投资经验，长期持续关注成都地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下成都购房答疑内容，来自微信公众号“成叔说房”的粉丝精选提问：

提问：成叔，你好，未婚，目前属于想要购房，但是不知道什么时候入手比较合适，预算大概在100-150万左右，主要想了解今后购房要注意的地方有哪些？

成叔：你好，成都买房要放长远眼光，以后价格会越来越高，适合守长线，以下几点可供参考：第一是要回归中心，三四圈城以下原则商只抛不买，关注政策，因为政策是房地产的基本面，第二，强调流动性，流动性好的不动产具有更高的溢价，抗风险性更好，坚持长期持有，拒绝短期炒房，第三，注意优化配置，优化资产配置来应对未来房地产税，学会控制杠杆，即家庭负债总额不超过家庭税后月收入的二百倍，最后要学会分析楼盘的区位价值、附属价值和产品价值。

提问：成叔，你好，未婚，预算大概200万左右，目前考虑购置一套婚房，但是不知道应该在新区域还是老区域处购房呢？

成叔：你好，新城区和老城区主要区别在于老牌板块稳定同时也有较大的潜力，因为它开发饱和、配套完善，属于看得见摸得着的产品，但是也会存在价格低于真实价值的抄底机会，那么这个时候就是购房者的最佳时机，至于新区域则属于潜力与风险并存，相比老牌板块，新区域的未来发展空间大，当然也很考验购房者的眼光，在选择新老区域的建议上，首先对于刚需小预算稳当者，应选择价值被低估的老区域板块，对于新区域投资搏升值，也应当避开溢价严重和孤岛新区域，总之要综合考虑各方面因素。

提问：成叔，你好，目前以孩子入学为目的想要购置一套学区房，预算在100万左右，在想要直接买入还是租住挂户，请问芳草南街小学值得考虑吗？请问还有什么建议吗？

成叔：你好，学区房建议挂户即可，租房六年最多十来万，没必要为此购入上百万的学区房，但是挂户也分两种，其一是老破小，其二是次新标间住宅，二者价格都很低，但前者成交量挂牌量都很狭小且分散，后者挂牌更集中，利于今后转手，例如青二区的东城根小学旁价格在70-100万左右，还是不错，基于只有100万的预算，建议挂户二青，舍弃芳草南街。

提问：成叔，你好，本人平均月收入是两万左右，但工资收入只有4500，剩余部分在投资渠道里，银行卡的余额不是很多，上个月申请房贷的时候被拒绝，想请问原因是什么呢？以及我该如何处理这样的呢？

成叔：你好，首先银行流水又称银行卡取款交易单，在贷款买房的时候看重存入金额，尤其是银行流水中的工资部分，以及现存、转入等现金流水，贷款银行主要关注借款人的进账和停留时间；对于房贷银行流水，一般要求提供最近半年或一年的银行流水，所体现出的家庭月收入要求达到房贷月供的2倍以上，对于工薪阶层及个体户也会有不同的标准；如果流水不够，可考虑增加父母共同还款人、提供大额财产证明、提高首付以及选择合适的银行贷款来应对。

提问：成叔，你好，已婚孩子2岁，考虑入手一套学区房，本人属于武侯户口，高新南社保。预算350万左右，目前考虑刚三摇进号地段概率较低，也看了新川的楼盘，因为其总价较低，请问在大源二手和新川新盘之间该如何选择？

成叔：你好，如果一定考虑高新学区房，大源小套三可以入手，而新川的教育水平有所欠佳，从务实的角度，建议入手大源，除此以外还可以看看双流的北辰，该处的升值空间较大，但是门槛低导致难以抢到房产