从建筑师角度看“不同楼层的优劣势"

01

楔子

昨天我发了一条“低楼层独特风景”的图片消息，突然一个问题从我脑海里冒出来。

高层住宅中，到底有没有最好的楼层？

如果有，那是哪一层呢？

带着这个问题，我去查阅了一些资料，顺带结合了我作为建筑师的专业知识，我们开始今天的文章吧。

02

前提

在开始今天这篇文章前，我想先阐述一下：什么是建筑师视角？

从我的理解来看：所谓建筑师的角度是指具有丰富的建筑相关知识，又具备一定的市场意识，懂一些客户心理的情况下，解读房产问题。

房产中介对市场敏感，但是对于建筑相关的问题一知半解。

普通消费者，既没有建筑相关知识，也缺乏对市场的敏感。

在分析之前，我还是像以往一样，设定一些参数，这样比较起来会更具体一些。这些参数包括：外部景观/日照通风/私密性/便捷性/洁净程度/价格与价值。

这些参数还是比较主观的，如果读者有补充，也欢迎。另外我还自己造了一些词汇，比如“公园层”、”忌讳层“，也欢迎斧正。

接下来，我们以一栋18+1层的楼为例来分析下。

03

解析

首先我把一栋楼分成了 7种“层”，分别是：底层/公园层/扬灰层/忌讳层/次顶层/顶层/其他层 （如上图） 。其中有些楼层的叫法还是叠加的，下面我一一展开分析下。

A.底层

顾名思义，就是进大堂之后的第一层。

底层住户的私密性、采光、通风差，这不用赘述。本来底楼就因为小区景观导致蚊虫多，再加上楼上住户如果不讲公德，随意的高空抛物，那底楼的洁净程度就更低了。

但是底层也有优势，就是出行方便，基本不用坐电梯，还省了一部分电梯的费用。

B.公园层

这里指的是2-4层左右，有置身于公园的感觉。但因为树木高低不同，层数上下略有浮动。

公园层住户的私密性、采光、通风都不算好，但也不算差。还是会因为树木繁茂导致蚊虫多，也会受到高空抛物的影响。

但是这几个楼层有一个独特的优势，小区的景观资源尽收眼底，就像生活在大自然里，这是稀缺资源。 （当然首先小区得有树才行）

C.扬灰层

网络上有一种传言：9-11层是所谓的扬灰层，说 脏空气到这个高度就会停顿。这里的污染物密度最高。

其实这是一种谣言 ，起源于2003年一篇《售楼小姐真情自白》的网文。

科普一下： 逆温层。

污染物在正常气候条件下，从气温高的低空向气温低的高空扩散，逐渐循环排放到大气中，但是逆温现象下，低空的气温反而更低，导致污染物的停留，不能及时排放出去。

逆温层阻碍了空气的垂直对流运动，抑制了烟尘、污染物、水汽凝结物的扩散，几十米甚至几百米厚的逆温层像一层厚厚的被子罩在城市的上空，近地面的污染物“无路可走”，只好“原地不动”，越积越厚，烟尘遮天蔽日，空气污染势必加重。

所谓的扬灰层住户，其实是中部楼层的住户，所以基本上各项指标都是“中不溜秋”。但开发商在销售定价时，它是最高的，所以性价比不高。

D.忌讳层

人是精神的动物，所以不同地域的人会有不同的禁忌。比如有些地方对4和14就不喜欢，可能是读音上比较像“死”吧。所以我把这些楼层叫做“忌讳层”。

即使什么缘由也没有，你对某个数字就是很讨厌，那这一层也是你的“忌讳层”。

因为是心理因素导致的”抗拒“，所以即使这些楼层的参数都还不错，最多也就是得个”中“。因为不喜欢，自然就觉得价值差了。

E.次顶层

这个很好理解，就是顶楼下面那层。

次顶层住户，站得高，看得远，呼吸着新鲜的空气，还没有顶层用户的烦恼，所以投资的价值更高。但因为楼层高，等电梯时间长，便捷性不太好。

F.顶层

顾名思义，整栋楼最高的那一层。

顶层住户，一览众山小，一切尽收眼底，这都是优势。但顶楼有漏水的风险，有夏热冬冷的困扰。

因为中国的房地产开发速度太快了，所以不管是防水，还是土建施工都很难到位，导致绝大多数的小区顶楼都存在这样、那样的问题。

G.其他层

除了上面提到的这些特殊楼层，剩下的都可以归结为”其他层“。

因为没有什么特殊的，我就没必要再展开讲了。如果楼高不同，大家也可以依葫芦画瓢、举一反三的灵活运用。

04

价值分析

不管是哪个楼层，有什么特点，最后都会归结到一个问题：价格与价值是否匹配，也就是性价比。

开发商在一开始销售定价的时候，一般会中间的最贵,往两头每层降价 （如上图） ，但各地方也会略有不同。

如果底楼和顶楼有附加值，那么他们的价格也未必是最便宜的 。比如1楼送私家花园，顶楼复式或送露台等，都会给价格带来波动。

A.底楼带院子

这种做法是比较久远的了，现在因为小区居民的维权意识也比较强，所以开发商很少这么搞了。

有个院子确实能有效的扩展使用空间 ，特别是疫情期间如果有个小院子，除了可以每天溜达一下避免抑郁，还能种点小菜自给自足，真是羡煞旁人。

底层住户在第一次买入的时候，价格并不会比其他楼层高多少，但是卖出的时候却可以明显溢价 ，所以底楼带院子确实是性价比比较高的。但是当变成二手房之后，这部分“红利”就消失了。

B.顶楼带阁楼（复式）

这种做法现在还是比较流行的，因为销售时开发商可以增加“溢价“，所以乐此不疲。

不管是送的大露台，还是阁楼，其实消费者都是”买“的。

所以对于购买一手房的消费者来说，顶楼赠送性价比未必高。 而对于购买二手房的消费者来说，这部分溢价是需要让渡给”上家“的，所以性价比也不能算高。

所以，不管是哪个楼层，不管是自住还是投资， 都需要 关注”买入和卖出的价格“，不要光考虑买入价格。

05

结束语

不同的楼层在物理性质和使用体验上，确实会有不同，但是价格未必会与其一一对应关系 。所以掌握一些建筑的基础知识，还是有必要的。

不管你选择哪个楼层，都不要人云亦云，更不要被轻易忽悠，多一点”深思“，多一点”主见“。

我们不仅要关注买入时的”性价比“，更要考虑可能卖出时的房产价值变化！