物业丨中湘美好递表 主业特色成“双刃剑”

自2021年下半年开始，物管企业的上市热潮逐渐消退，昔日物管企业争相递表的场景也一去不返。

但大潮过后，依然有企业在继续上市进程。6月10日，中湘美好城市运营服务股份有限公司（下称“中湘美好”）递表港交所，成为目前港交所第9家排队物企。

（来源：中湘美好招股书）

上市热情退潮期递表

事实上，2022年以来，中湘美好所属的港股物管板块的走势低迷。自年初至6月13日，Wind港股物管板块57家企业中，除长期停牌的鑫苑服务外，仅有12家股价上涨，44家物企股价下跌。而对比股价变动幅度，涨幅最大的雅居投资控股涨幅为14.49%，涨幅超过10%的仅有2家企业。而跌幅最大的领悦服务集团股价下跌了84.01%，跌幅超过20%的企业足有24家。

目前看来，涨幅居首的雅居投资控股是一家2021年营收仅4.80亿元，合计管理物业数目26个的中小型物企。而年初至今，2021年港股营收前10名的物企中，仅有绿城服务、中海物业、华润万象生活的股价有所增长，其余企业股价均出现下跌。

在此背景下，物管企业上市数量也在大幅下滑。2021年8-12月，仅有2家物管企业在港成功上市，2022年上半年也仅有3家成功上市。与之相对，2021年1-7月，共有11家物管企业成功上市。

与物管企业上市数量下滑相对应的是物管企业递表热情的减退。2021年6月单月，就有10家物企密集递表，但此后这种盛况却未能再现。中湘美好此次递表，据上次物管企业珠海万达商管递表就已经超过了1个月。

而对于正在排队的物管企业而言，等待似乎也变成了常态。除中湘美好外，还有8家物管企业正排队等待上市，其中还包括龙湖智创生活、万物云这样的头部大型物管企业。

此外，还有9家物管企业因各种情况终止了上市进程。其中包括禹佳生活服务、中南服务等物企因被收购而终止上市，祥生活服务、世纪金源服务等物企则明确将暂缓上市。其中，祥生活服务的营收水平与中湘美好相对接近，但其在成功通过聆讯后，却没有选择上市。对此，中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，如果在大盘不振的情况下强行上市，企业将难以得到理想的估值，从而导致融资代价过高而融资额又较少。

此外，他还表示，中湘美好选择在美元持续加息和流动性外流的背景下上市，应该是企业发展导致的资金压力使然。在目前的资本市场情况并非物管企业递表的好时机，但是在企业流动性紧张和资金链承压的情况下，递表上市也属情非得已，能够上市融资总比不上市更好。

中湘美好的经营性现金流情况也在一定程度上佐证了这一点。招股书显示，2019年至2021年，中湘美好经营活动产生的现金净额分别为0.65亿元、-0.34亿元、0.07亿元。2020年，其经营性现金流为负，较2019年大幅下滑，而2021年也未恢复至2019年水平。

而与同在排队的大型物管企业相比，北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池教授表示，像中湘美好这类小型物管企业IPO的优势在于规模小，人工、场地等成本低，但难点也在于规模上无法与大型物管企业抗衡。

主营业务有所不同

那么，中湘美好在一众已上市与待上市物企中究竟成色如何呢？

就业绩而言，招股书显示，2019年至2021年，中湘美好的收入分别为3.17亿元、3.78亿元、4.20亿元；年内溢利分别为0.24亿元、0.30亿元、0.37亿元。与已披露2021年年报的港股上市物企相比，中湘美好的营收约排在第45位，而其在招股书中也表示，就综合实力而言，2022年，其在中国物业服务百强企业中排名第52位。

在管面积方面，中湘美好同样排名靠后。截至2021年年底，中湘美好在管总建筑面积约950万平方米，在管物业数目为132项。与港股上市物企相比，中湘美好的在管面积排名约为44位。

此外，作为一家由湖南建工建立的物业管理平台，中湘美好的地域性较强。从中湘美好的名字就可以看出，其主要在湖南省开展服务。招股书显示，中湘美好来自湖南省的收入占同期总收入的90%以上。

与中湘美好相似，于2021年11月10日上市的京城佳业也是一家地域性房企，且规模并不算大。年报显示，2021年，京城佳业的收入约为12.25亿元，年内溢利约为0.84亿元，在管面积超过3160万平方米。截至2021年5月31日，京城佳业在京津冀的在管面积占比达89.4%。

不过，京城佳业自上市以来，股价持续走低。2021年11月10日，京城佳业的发行价为8.28元/股，但截至2022年6月13日，其股价已跌至4.44元/股，跌幅达46.38%。

不过，与主流物管企业不同的是，中湘美好的主营业务并非传统的住宅、商业物业管理。而是以城市服务业务为主营业务。

招股书显示，中湘美好的业务分为城市运营服务、城市生活服务及城市更新服务。其中，城市运营服务主要是为政府机关大楼、学校、医院等公建物业提供管理运营服务；城市生活服务类似于其他物管企业的住宅物业、商业物业服务；城市更新服务则主要包括物业、社区的修缮、升级以及电梯销售、安装及维修。2021年，中湘美好上述三项服务的收入占比分别为49.1%、29.0%、21.9%。

而且，近年来中湘美好的城市运营服务方面营收占比在不断提升。数据显示，2019年至2021年，其该项业务的营收占比分别为29.1%、38.2%、49.1%。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就表示，城市服务业务将会成为物业企业发展的一个方向，目前的城市进行了大量建设，也需要完善的物业管理。这种城市服务过程中涉及到的市场需求、产业升级、招商引资、新兴行业对办公空间需求的变化，对硬装的改造以及对软性服务的管理，都包含在城市服务之中。不过，目前这一市场的体量不是特别大，并且需要较高的前期费用投入才能获得后期增值。

细分赛道发展隐忧

对于中湘美好而言，立足城市服务业务让人眼前一亮，但也埋下了两个隐患。

首先是毛利率水平问题。

招股书显示，2019年至2021年，中湘美好的综合毛利率水平为20.6%、21.4%、23.7%。其中，其城市运营服务毛利率分别为16.0%、16.9%、15.9%；城市生活服务毛利率分别为31.5%、29.8%、40.3%；城市更新服务毛利率分别为19.1%、21.6%、19.2%。

可以看出，中湘美好城市运营服务的毛利率是三大业务中最低的，但它却是三大业务中营收占比最高的。

对于中湘美好而言，若其城市运营服务收入占比持续增长，其毛利率水平势必长期维持在低位，难以达到上市物企平均30%左右的毛利率水平。

对此，柏文喜表示，城市服务业务毛利率较低的原因在于这一细分行业市场往往以单位客户、公建物业为主，市场获取往往需要以招投标方式竞价进行，从而导致整体毛利被压低。在低毛利的现状下，如果中湘美好未来的毛利率能够回升，会对它的上市进程或上市后估值起到正向提振与加持作用，但毛利率若不能提升，或对上市形成阻碍或影响企业估值。

而我们也看到已有不少物管企业也在开展城市服务业务，其中就包括碧桂园服务、万物云等头部物管企业，而这些企业也将城市服务业务视为新的业绩增长点，在这一细分赛道的争抢中也是牟足全力。

此外，大型物企还在实践通过建设物联网，提升数字管理能力方面以更好地开展城市运营服务。其中，万物云招股书中显示，其在提供远程空间运营服务，如智慧城市空间工作流程管理服务及运营数据分析服务，主要供予其从事城市空间整合服务的合营企业及联营公司。但在中湘美好的招股书中并未展现其拥有类似服务。

对此，柏文喜表示，大型物企选择拓展该业务的原因一方面是该细分行业以单位客户为主，交易成本较低，但另一方面，该细分行业服务价格属于市场定价范畴，虽然目前的收入较低，但未来有长期成长空间，且还有一定的增值服务收入空间。且碧桂园服务等物企在发展城市服务的同时，也在发展物联网业务来辅助该项业务的开展。这确实是城市服务未来的发展方向，运用物联网技术可以提升业务效率和降低成本，从而提升毛利空间。

赵秀池也称，在互联网+时代，哪家物管企业能够更多的使用高科技手段实现低成本经营，才能在市场上有立足之地。

对于大型物企而言，开拓城市服务业务也许只是业务拓展的方向之一，但对于中湘美好而言，做好城市服务业务称得上企业生存发展的关键。在中湘美好的募资规划中，也提及了其将开发、提升信息系统及技术措施，包括内部管理系统及智能安防、智能消毒、智能巡逻等智能系统，以提升成本管理能力及运营效率。而能否实现降成本、提升毛利，能否建成智能管理系统，或许事关中湘美好能否在城市服务赛道中持续前行。

文/王健文（责编：高雅）