成都楼市调查：新房成交低迷，购房者仍在观望

来源：中国房地产报

　　作为新一线城市，成都市场购房需求比较充足，预计随着新政落地以及前期”5·16政策“持续发酵，后续市场修复进程将提速，楼市成交规模将有一定回升。

　　成都楼市依然低迷。

　　“新政后，个别项目成交量有所上升，但大多是前期观望的老客户，新增客户并不多。”成都市成华区某代理机构营销负责人何杰（化名）告诉中国房地产报记者，端午期间，有的项目一天能卖出八九套房，但整体变化并不大。

　　为抑制楼市下行趋势， 4月以来， 全国各地因城施策力度持续升级，成都更是一月连发两条楼市新政。

　　5月16日，成都出台优化预售办理条件、优化预售资金监管、优化家庭住房总套数认定标准；5月31日，成都再次调整新政，放宽了限购、限售条件，下调公积金贷款首付比例，更支持二孩及以上家庭再购买1套住房。

　　一月连发两条楼市新政，成都新房、二手房市场都变得热闹起来，有房企连夜出台购房优惠活动，连带着”端午“假期多个楼盘项目热闹了起来；也有二手房业主忙着把房源挂牌出售、上调房源价格。不过，从成交数据来看，购房者观望情绪尚未完全消除，市场整体观望情绪仍在。

　　诸葛找房数据研究中心分析师梁楠表示，端午假期（6.3~6.5）成都新房共成交64套，二手房零成交，市场景气度较低，主要是由于网签滞后真实交易；但从带看量来看，市场活跃度较高。

　　不过，梁楠认为，作为新一线城市，成都市场购房需求比较充足，预计随着新政落地以及前期”5·16政策“持续发酵，后续市场修复进程将提速，楼市成交规模将有一定回升。

　　二手房挂牌量激增

　　“‘5·31新政’、‘5·16新政’对于购房资格进行了放松，除了鼓励刚需购房以外，也鼓励改善性换房需求释放。”中指研究院四川公司研究总监苏宇认为，成都5月发布的两次新政有助于市场交易进一步活跃，对于新房市场和二手房市场成交都将形成有效促进。

　　5月31日，为支持刚性和改善性住房需求，成都市出台《关于进一步优化完善房地产政策促进市场平稳健康发展的通知》（以下简称”通知“）。

　　通知指出，购房人具有成都限购区域户籍，或连续缴纳社保12个月以上，即可在中心城区（青白江、新津除外）购房。具有成都市户籍，或在成都就业的人群，可以在近郊购房，包括东部新区、青白江区、新津区。

　　此外，通知还明确指出，为满足多子女家庭住房需求，二孩及以上家庭，可在现有限购套数基础上新购买1套住房。

　　诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱告诉记者，支持多孩家庭购房不仅呼应了中央支持多胎家庭配套支持，也在一定程度上促进市场需求释放，这一举措值得肯定。

　　此外，限售政策有所缩短，旧政策为新购房商品房和二手房取得不动产权证满3年后方可转让，通知调整为取得不动产权证满2年，或合同备案之日起满3年。

　　交易成本也有所下降。通知显示，在成都市范围内个人转让家庭唯一住房，增值税收免年限由5年下调至2年。以一套总价200万元住房、5％增值税税率计算，新政后，增值税可以减少约10万元，大大减少了二手房交易成本。

　　受限售年限缩短、税费降低等影响，新政发布后，二手住房挂牌量激增。6月8日，记者在诸葛找房官网上看到，有10355套新上房源，还有284套房源在最近24小时涨价。

　　多位受访的房产经纪人对记者表示，5月第一轮稳楼市后，二手房市场就有回暖迹象，等到”5·31新政“出台，二手房咨询量和挂牌量都明显增加，也有部分业主出于对市场前景的看好，上调挂牌价。

　　梁楠表示，限售年限缩短有利于促进符合条件的房源入市，增加的房源中也会包含一些优质房源，对于这些房源业主的预期较高，会选择上调挂牌价格，同时由于本次新政优化调整力度较大，涉及范围较广，一定程度上会促使部分业主涨价信心上升。

　　另外，通知还对公积金贷款首付比例、贷款额度、贷款利率也进行了调整。

　　不过，新政的积极效应尚未传导至销售市场。诸葛找房数据显示，5月30日~6月5日，成都二手住宅成交2000套，环比下降32.77％，同比上升129.62％。

　　购房者仍在观望

　　作为成渝地区双城经济圈核心城市，近年来，成都房地产市场逐渐升温，也曾诞生过多个“万人摇”“日光盘”楼盘，但从最近成交情况来看，早已不复当初热度。

　　位于成都城东板块的某项目销售表示，端午节3天假期，来访量有所提升，但成交情况一般。“从销售情况看，不如‘五一’卖得多。”

　　该销售告诉记者，来访量提高一方面是新政出台后，咨询、看房的人确实有所增加，另一方面是由于渠道对员工带看数量有要求。

　　也有部分项目政策后成交量有所上升。何杰告诉记者，以天府新区一个项目为例，之前基本没有成交，端午假期期间，每天能卖出八九套。“这只是个别项目表现，从各区域整体开看，变化并不大。”

　　何杰介绍，以成都成华区为例，周来访增加500组左右，成交增加40套左右，其中还包括前期观望的客户，或者没有购房资格的客户，实际增幅并不大。

　　热门板块尚且如此，位于成都温江、青白江等近郊、远郊的项目，销售情况更为“惨淡”。

　　“节假日的支撑是有的，但政策附带的效应不强；此外，转化周期变短，挤压了一波近期买房但还需要观望的客户。” 何杰江告诉记者， 新政前后，大多数项目一周成交都没有超过3套。

　　诸葛找房数据显示，5月30日~6月5日，成都新房成交2516套，环比上周下降4.08％；与去年同期相比，同比下降43.03％，交易低迷。

　　苏宇认为，新房购房资格放松，也使得购房者加大了对于新房市场的关注度，并且由于去年成都两集中供应的限价项目普遍为平价项目，需求端期待值高，整个市场的价格也基于去年两集中项目的价格进行了阶梯式的区域价格重塑，故而价格相对较高或相对冷门区域的项目成交表现较差；市场表现持续分化。

　　梁楠分析，由于市场仍处于调整通道，政策传导到交易市场需要一定时间，叠加当前购房者购房心态趋于理性，所以短期成交局面难有明显改观。

　　苏宇表示，从未来市场走势来看，购房资格的放松，也将使得具备刚需资格的人群总量增大。在未来的购房动作中，增大了刚需报名难度以及摇号难度。从这个角度看，在假设摇号规则和刚需认定规则不变的前提下，未来购房需求将出现分流。一方面，从最热点区域向相对热点区域进行分流。另一方面，也存在分流向二手房市场的可能性。