房价进入疫情周期 | 数据周报⑩

大家好，我是小钧。

数据周报时间，为大家播报上一周的（2022.5.30-6.5）数据。

本周线上直播是主角。线上直播各家都在做，效果却大不同。

观点1：直播的最大效果是，让领导知道我很忙，忙着营销创新。

小伙伴甲反馈，直播表面上是营销动作，其实是管理手段，主要是管理领导预期，让领导知道我一直在忙。

观点2：直播是领导管理下属的手段。

小伙伴乙反馈，领导的逻辑是，疫情期间管理要有抓手，所以要考核线上直播数据，线上数据好，没有结果，就是转化出了问题，是销售出了问题。

结论是：领导都对，锅要下面背。

观点3：平安县城乱成一锅粥

小伙伴丙反馈，线上直播就是王婆卖瓜，自卖自夸，全是卖点，效果自然是水中捞月，只是态度表演，希望疫情早点结束。

销冠观点：忙起来好，不忙的话，销售队伍就散架了。但是，怎么个忙法，是不是直接叫卖，还是有故事可讲，在内容上动点脑筋？

感觉很多楼盘多是无脑式瞎吆喝，自己不过脑，客户自然不走心，刷个存在感。

好了，我们下面来看详细成交情况。

01

北京新房成交均价

66579元/㎡

统计数据显示，剔除补网签因素，上周北京住宅成交均价为66579元/㎡，环比大幅上涨26.8%，再次站上6w+/㎡的高水平线上。

小钧不禁感叹，这房价波动也太大了，跟坐过山车一样，前一周还是5w+/㎡，转眼又回升到6w+/㎡。

小钧认为原因有二：首先，东、西城恢复成交，虽然量不多，但是单价高，12w+/㎡价格作用还是蛮大的。

其次，上周成交前三甲均是8w+/㎡的豪宅：分别是天坛府、中海滙德里和学府壹号院，合计成交95套，可能会对均价有所拉升。

02

北京新增供应11.14万平

上周房价猛涨26.8%，有点像今年第13周至第15周的房价走势，都呈现出“V”字型，表现出剧烈的波动性。

不过大家也不要担心，这与北京新房分化有很大的关系，现在市场上既有低总价的刚需盘，也有10w+/㎡的明星项目。

第15周之后房价趋于平稳，基本保持在6w+/㎡的水准。小钧猜今后几周的房价会复刻这一路径，也欢迎大家在评论区讨论~

上周北京的新增供应11.14万平，主要来自绿城晓风印月和公园和御这两个取证项目。

晓风印月印月位于崔各庄板块，是今年绿城一批次的拿地项目，均价8.8万/㎡，主力户型包含102㎡三居、117㎡/145㎡/165㎡四居。

除了大家热衷的直播外，小钧还刷到了绿城晓风印月、桂语听澜和沁园联合出品的纪录片，借势朝阳重启，讲述疫情下的生活变化，充满故事感，非常符合绿城的调性。

公园和御位于顺义仁和板块，户型涵盖72㎡两居、89-95㎡三居、115㎡三居，指导约4.4万/㎡。

项目南侧不远处分布着昔日的“仁和三兄弟”，售价约3.6-3.9万/㎡，还有大概2000套的存量。

因此小钧猜测，公园和御的开盘价肯定卖不到4.4万/㎡。

03

涨幅34.62%

房山领涨北京各区

上周，北京一共有9个区域房价上涨，5个区域房价下跌。

其中，房山涨幅最大，为34.62%，主要是中海寰宇视界、中粮京西祥云几个老盘，拉高了均价。

除此之外，大兴房价也涨了不少，均价达到了4.8万/㎡。主要是西红门橡树、和锦诚园、德贤华府、熙悦宸著等项目的作用。

其中，西红门橡树湾成交了8套，较前一周增加了4套，均价在6.23万/㎡。

说到橡树湾就不得不提到华润在疫情之下将直播买房发挥到极致，不仅多盘联动，而且直播时间全天拉满，十分火热，小钧的朋友圈常常被刷屏。

另外，和锦诚园的成交量也有所上涨，上周成交2套130㎡，2套143㎡，价格也比之前稍微高了一点，成交均价接近6.2万/㎡。

04

五至六环涨幅最大

从环线维度来看，只有六环外房价出现了下跌，三至四环、四至五环和五至六环之间的房价均出现不同程度的上涨（ps：东西城前一周无成交，因此无法计算涨跌）

其中涨幅最大的是五至六环，环比前一周上涨5.84%。

仔细对比近两周的成交后，小钧发现，五至六环内7w+/㎡、8w+/㎡和10w+/㎡的新房成交都有所增加，拉动作用不小。

另外，一些老盘如华樾国际领尚、海淀幸福里、强佑府学上院等也发挥了余热。

05

库存环比微涨0.3%

截至6月5日，北京新房库存达824.6万平，环比微涨0.3%；去化周期也从97周延长至99.3周，大约是两年多一点。

从上图中可以明显看出，上周北京新房库存结束了连续数周下降的趋势，进入了下一轮的增长周期。

之前讲过，这个集中供地有很大的关系，随着新一轮供应的到来，北京的库存还会很大的上涨空间。

06

海淀F2地块有望年内供出

上周，各区的去化周期变化不大，石景山重回库存告急前三，海淀和东城去化周期持续收窄。

好消息是，上文提到北京下半年会再供应两个批次的土地。近期有大佬透露，海淀F2正在积极筹备入市，最晚在第四批次可以供出来。

除此之外，昌平在第三、四批次供地地中可能会出让建发珺和府以北的两宗地块，当然这些只是猜测，最终以官方宣布为准。

07

望京养云去化率超60%

上周，学府壹号院的网签金额依然是正数第一，富春山居网签没有变动，怀山府新签约1套，但是名次没变。

中绿东岳府终于摆脱了倒数第三，前进两个名次，销售金额超过了1亿，继续加油。

很奇怪，之前以为御邸会卖得不错，但是从网签来看，去化并不理想，上周成交挂零，签约金额排名倒数第三。

要知道，这块地在出让时竞拍场面也是相当激烈的，天时汤山作为黑马杀出，震惊了业内。

小钧猜测，目前昌平新房的客群主要来自海淀外溢，距离海淀更近的回龙观板块内目前供应相对充足，买房人肯定会优先选择这里。

另外，旁边还有硅谷ONE分流，相比天时汤山，买房人可能更加信任首开一点。

如果没有猜错，御邸的去化会延续金辰府的老路，熬到竞品都卖光了，自然就轮到自己了。

建发望京养云的销售率已经超过60%，按照现在的速度，年底差不多可以清盘。另外，碧桂园和世界上周发力，超过了奥森春晓。

好啦，以上就是上周北京楼市的成交情况，更多消息可以添加小钧微信详聊：LYG5629，注明来意和职位更容易通过哦~销冠100

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