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房企退地,面子与生存之战

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(图片来源:地产壹线)

进入夏季,又一轮土地供应拉开帷幕。5月31日,北京第二批集中供地,共有30家房企角逐17宗地;上海姗姗来迟的首轮集中供地,36宗地自6月1日起分批开启交易

一边是政府保证供应积极挂牌,一边是越来越多的企业想尽各种方法退地。

这两个月以来,在土地市场火热的杭州,博策地产、花样年悄然退地离场;在广州,恒大退掉了增城的地块,时代中国则给官方发文,恳请退出市内总价约20.1亿元的8个旧改项目......

为应对偿债压力,各家房企展露了壮士断腕的决心,归还土地、转让项目股权等操作明显增多。形势不明朗的大环境下,房企需要的不只是决心,更要学会断舍离。

广州、杭州成退地热门城市

坐标广州增城的恒大紫荆学府,“学府”头衔岌岌可危。

5月23日,广州市规划和自然资源局发布公告称,增城区中新镇坑贝村一宗住宅地块解除出让合同及变更协议。

资料显示,2020年5月,恒大以总价23.5亿拿下坑贝两宗地块,一宗占地6.3万平;另一宗占地8.5万平,规定配建一所24班的公立小学,后者就是本轮退还的地块。

除了主动退出的房企,还有拍完选择不交钱自行等待出局的房企。

近期,杭州萧山规划和自然资源局在公开平台上表示,浙江博策地产因未按照国有土地出让合同规定缴纳土地出让金,浦阳地块已归还政府。

去年杭州首轮集中供地,博策地产子公司以封顶价约1.53亿元竞得该地块。公开信息显示,参与此地块挂牌拍卖需缴纳2371万元竞买保证金,这意味着如果退地,博策地产花的这一笔钱就打了水漂。

其实从去年下半年开始,“卖卖卖”就已经成为各大房企的过冬法则,退地、出让项目是基本的上分技巧。

在2021年集中供地推行后,首个退地的企业是杭州的本土房企宋都股份,宁愿损失5000万元保证金都要退地而被业内热议。

时间拉近到今年,据不完全统计,时代、富力、花样年、华夏幸福、招商积余等房企在今年一季度中都有退地、退项目操作。

有行业人士向地产壹线表示,退地一直是行业的正常事件,但相比前几年,近一年来房企退地潮明显加剧,“当下房企的退地、卖项目行为就像是信号,关注度会更高。”

此前业内分析,集体性退地虽不会成为趋势,但不排除个别城市会有较多的退地情况出现。

从这一轮退地情况可看出,广州、杭州成为热门退出城市。

上述人士还向地产壹线透露,广州第一轮拍地刚过去一个月,就已经有房企在商量退地,“一边卖出,一边退还。”

几千万打水漂,也要退地?

去年宋都股份退地后,损失的5000万保证金占据了其2020年净利润的16%。

房企宁愿赔本,也要反悔,原因在何处?

一是找不到好兄弟一起干事业。

先看宋都的开发模式,据了解,宋都当时斥巨资拿下杭州5宗土地,但却并没有预算独立开发,因此决定和宝龙、祥生共同操盘开发。

没想到宝龙、祥生先后放了其鸽子,宋都无奈只能割掉其中一块“肉”。

无独有偶,博策地产也与宋都有着相似的经历。

博策退回的地块周围与融创的项目相接壤,业内普遍认为博策会和融创合作开发。据当地媒体报道,博策在拿地后的确有意向与融创合作,但后来也没谈拢。

相比之下,退地虽有损失,但现在资金吃紧的情况下,没了兄弟,买卖也做不下去。

二是地块盈利空间缩小、操作不易。

去年首批供地,不少城市都出现了地价水涨船高的现象,各家房企你追我赶直到封顶价。

但拿下之后,面对新房限价、备案价等限制,企业发现账算不过来了。据亿翰智库统计,去年首批集中供地中热门城市地货比(地块楼面价/销售限价或周边新房均价)超70%、80%、100%的土地不时出现。

加上不少地块附带了配建、自持、产业等条件,一摊下来,利润空间进一步被挤压。

尽管克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为,贵价地确实是个烦恼,但在企业经营没有问题的情况下,是完全可以在内部进行财务平衡的。

“这个项目赚不到钱,还有其他项目。”但在前路不明朗的情况下,没有公司愿意再冒这个险。

另外,产权复杂、推进慢的项目有时也会成为“烫手山芋”。

城市更新一直是房企获取存量土地资源的一种方式,此前,时代中国通过公开招商,一度成为广州最大的“旧改王”。

但今年4月份,时代突然发公告表示,计划退出8个旧改项目,恳请广州政府支持协调退回旧改履约保证金和前期投入资金,共计约20.1亿元。

广州中原地产项目部总经理黄韬指出,像旧村改造这种存在复杂产权的项目,从引入到成功入市,操作难度大、花费时间长,在债务承压阶段,房企不想要耗费过多心力

终归还是荷包里钱不够,就得为自己的冲动消费付出代价。

以前企业亏本也不轻易退地,除了有违约成本,还事关企业品牌形象”,肖文晓进一步说道,“是不是好买卖已经不重要了,现在是能不能活下去。”

谁来安慰困境中的房企大佬?

有了卖地的决心,找谁接手也是一个问题。

在拿地还未开发阶段,包括上述提及的大部分房企,都选择将地直接退还给当地政府,业内人士分析,这时候归还政府比较容易,尤其是在一二线城市,市场基础好,不愁流通,政府也愿意接手回炉地块。

但政府也不是万能的。

业内人士向地产壹线指出,像旧改项目,有时会涉及到村里的各方面的产权利益,虽然政府可能介入谈判,但退还项目仍然有风险。

“如果后续再因没钱而陷入僵局,还不如早些离场,保证自己的声誉,并且还有机会拿回部分钱。”他说。

这两年,还有不少房企为了降低风险、减轻压力,会选择以联合体拿地或共同操盘项目,一方房企遇险后,会向另一方出让部分或全部股权

在去年广州首轮土拍中,融创和厦门国贸联合体以43.18亿拿下了增城中新镇荔城板块的地块,到了今年3月底,融创离场,厦门国贸全盘接下了融创51%的股权。

合生创展在增城的项目,曾在2021年出质股权给保利,后因融资担保问题,最终项目所有权属落入保利手中,项目中合生的字样也已经蒸发。

有分析机构认为,有时采用收并购的方式,就容易造成产权不清、纠纷较多的问题,在当下,收购方对项目的评估也更在意。

肖文晓表示,对于房企来说,手里头的项目或土地就是“宝贝”,如果转让部分股权就能解决问题,它们就不会主动选择退地或者整体转让。

“但是形势比人强,今天能够退地或者找到买家本身就不是一件容易的事。”他说。

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