房企退地，面子与生存之战

（图片来源：地产壹线）

进入夏季，又一轮土地供应拉开帷幕。5月31日，北京第二批集中供地，共有30家房企角逐17宗地；上海姗姗来迟的首轮集中供地，36宗地自6月1日起分批开启交易。

一边是政府保证供应积极挂牌，一边是越来越多的企业想尽各种方法退地。

这两个月以来，在土地市场火热的杭州，博策地产、花样年悄然退地离场；在广州，恒大退掉了增城的地块，时代中国则给官方发文，恳请退出市内总价约20.1亿元的8个旧改项目......

为应对偿债压力，各家房企展露了壮士断腕的决心，归还土地、转让项目股权等操作明显增多。形势不明朗的大环境下，房企需要的不只是决心，更要学会断舍离。

广州、杭州成退地热门城市

坐标广州增城的恒大紫荆学府，“学府”头衔岌岌可危。

5月23日，广州市规划和自然资源局发布公告称，增城区中新镇坑贝村一宗住宅地块解除出让合同及变更协议。

资料显示，2020年5月，恒大以总价23.5亿拿下坑贝两宗地块，一宗占地6.3万平；另一宗占地8.5万平，规定配建一所24班的公立小学，后者就是本轮退还的地块。

除了主动退出的房企，还有拍完选择不交钱自行等待出局的房企。

近期，杭州萧山规划和自然资源局在公开平台上表示，浙江博策地产因未按照国有土地出让合同规定缴纳土地出让金，浦阳地块已归还政府。

去年杭州首轮集中供地，博策地产子公司以封顶价约1.53亿元竞得该地块。公开信息显示，参与此地块挂牌拍卖需缴纳2371万元竞买保证金，这意味着如果退地，博策地产花的这一笔钱就打了水漂。

其实从去年下半年开始，“卖卖卖”就已经成为各大房企的过冬法则，退地、出让项目是基本的上分技巧。

在2021年集中供地推行后，首个退地的企业是杭州的本土房企宋都股份，宁愿损失5000万元保证金都要退地而被业内热议。

时间拉近到今年，据不完全统计，时代、富力、花样年、华夏幸福、招商积余等房企在今年一季度中都有退地、退项目操作。

有行业人士向地产壹线表示，退地一直是行业的正常事件，但相比前几年，近一年来房企退地潮明显加剧，“当下房企的退地、卖项目行为就像是信号，关注度会更高。”

此前业内分析，集体性退地虽不会成为趋势，但不排除个别城市会有较多的退地情况出现。

从这一轮退地情况可看出，广州、杭州成为热门退出城市。

上述人士还向地产壹线透露，广州第一轮拍地刚过去一个月，就已经有房企在商量退地，“一边卖出，一边退还。”

几千万打水漂，也要退地？

去年宋都股份退地后，损失的5000万保证金占据了其2020年净利润的16%。

房企宁愿赔本，也要反悔，原因在何处？

一是找不到好兄弟一起干事业。

先看宋都的开发模式，据了解，宋都当时斥巨资拿下杭州5宗土地，但却并没有预算独立开发，因此决定和宝龙、祥生共同操盘开发。

没想到宝龙、祥生先后放了其鸽子，宋都无奈只能割掉其中一块“肉”。

无独有偶，博策地产也与宋都有着相似的经历。

博策退回的地块周围与融创的项目相接壤，业内普遍认为博策会和融创合作开发。据当地媒体报道，博策在拿地后的确有意向与融创合作，但后来也没谈拢。

相比之下，退地虽有损失，但现在资金吃紧的情况下，没了兄弟，买卖也做不下去。

二是地块盈利空间缩小、操作不易。

去年首批供地，不少城市都出现了地价水涨船高的现象，各家房企你追我赶直到封顶价。

但拿下之后，面对新房限价、备案价等限制，企业发现账算不过来了。据亿翰智库统计，去年首批集中供地中热门城市地货比（地块楼面价/销售限价或周边新房均价）超70%、80%、100%的土地不时出现。

加上不少地块附带了配建、自持、产业等条件，一摊下来，利润空间进一步被挤压。

尽管克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，贵价地确实是个烦恼，但在企业经营没有问题的情况下，是完全可以在内部进行财务平衡的。

“这个项目赚不到钱，还有其他项目。”但在前路不明朗的情况下，没有公司愿意再冒这个险。

另外，产权复杂、推进慢的项目有时也会成为“烫手山芋”。

城市更新一直是房企获取存量土地资源的一种方式，此前，时代中国通过公开招商，一度成为广州最大的“旧改王”。

但今年4月份，时代突然发公告表示，计划退出8个旧改项目，恳请广州政府支持协调退回旧改履约保证金和前期投入资金，共计约20.1亿元。

广州中原地产项目部总经理黄韬指出，像旧村改造这种存在复杂产权的项目，从引入到成功入市，操作难度大、花费时间长，在债务承压阶段，房企不想要耗费过多心力。

终归还是荷包里钱不够，就得为自己的冲动消费付出代价。

“以前企业亏本也不轻易退地，除了有违约成本，还事关企业品牌形象”，肖文晓进一步说道，“是不是好买卖已经不重要了，现在是能不能活下去。”

谁来安慰困境中的房企大佬？

有了卖地的决心，找谁接手也是一个问题。

在拿地还未开发阶段，包括上述提及的大部分房企，都选择将地直接退还给当地政府，业内人士分析，这时候归还政府比较容易，尤其是在一二线城市，市场基础好，不愁流通，政府也愿意接手回炉地块。

但政府也不是万能的。

业内人士向地产壹线指出，像旧改项目，有时会涉及到村里的各方面的产权利益，虽然政府可能介入谈判，但退还项目仍然有风险。

“如果后续再因没钱而陷入僵局，还不如早些离场，保证自己的声誉，并且还有机会拿回部分钱。”他说。

这两年，还有不少房企为了降低风险、减轻压力，会选择以联合体拿地或共同操盘项目，一方房企遇险后，会向另一方出让部分或全部股权。

在去年广州首轮土拍中，融创和厦门国贸联合体以43.18亿拿下了增城中新镇荔城板块的地块，到了今年3月底，融创离场，厦门国贸全盘接下了融创51%的股权。

合生创展在增城的项目，曾在2021年出质股权给保利，后因融资担保问题，最终项目所有权属落入保利手中，项目中合生的字样也已经蒸发。

有分析机构认为，有时采用收并购的方式，就容易造成产权不清、纠纷较多的问题，在当下，收购方对项目的评估也更在意。

肖文晓表示，对于房企来说，手里头的项目或土地就是“宝贝”，如果转让部分股权就能解决问题，它们就不会主动选择退地或者整体转让。

“但是形势比人强，今天能够退地或者找到买家本身就不是一件容易的事。”他说。