最高院：购买商铺的业主也享有物权期待权

文章摘要：

商品房消费者的物权期待权得以对抗抵押权和工程款优先受偿权;滥用抵押制度破坏市场正常交易秩序;不动产确认之诉与给付之诉

关于物权期待权

物权是指权利人依法对特定的物享有的支配权和排他权，包括所有权和他物权（用益物权和担保物权）。期待权是指将来有取得和实现可能性的权利。二者结合起来，即为物权期待权，也即指将来有取得可能性的对某一物的支配权和排他权。

我国法律对于物权期待权并无明文规定，但在司法裁判文书中，这个法律术语已经被经常使用。

物权期待权包括两类: 房屋消费者的物权期待权与一般不动产买受人的物权期待权。

对于商品房消费者，《执行异议和复议规定》、《九民纪要》均有详细规定。

在执行异议案件中，物权期待权通常被购房者援引以对抗执行申请人，而执行申请人包括享有抵押权、工程价款优先受偿权、或者一般债权的债权人。在该类执行异议案件中，标的物一般登记在被执行人名下，异议人一般签订了购房合同并交付房款，有的实际占有和使用房屋。

一般认为，不符合商品房消费者定义的购房人的物权期待权不能对抗抵押权人和工程款优先受偿权人。实务中，还存在签订购房合同并支付房款后，由于房屋未竣工或者未通过验收，导致房屋未过户；而在此过程中，该工程被抵押给金融机构。在这种情况下，不符合商品房消费者的购房人是否享有物权期待权，以及该期待权能否对抗抵押权人呢？

我们来看一则省高院判决后，被最高院改判的案例。

最高院判例 案件基本事实

2010年1月29日，购房者董某容与英泰公司签订《商品房买卖合同》，约定董某容购买英泰公司开发建设的位于怀化市迎丰西路英泰国××楼××层××号商铺，建筑面积35.48平方米，总价款2165850元。购房者支付了购房款，房屋于2013年5月9日交付使用。

2013年1月24日，英泰公司向湖南信托公司借贷信托贷款9800万元。后湖南信托公司将该笔不良债权转让给华融湖南分公司，转让价款为9800万元；同日，华融湖南分公司与英泰公司签订《抵押协议》，约定英泰公司以案涉房屋在内的工程作为抵押。

2013年5月27日，双方办理了抵押登记。

2014年9月19日，华融湖南分公司向一审法院起诉，要求英泰公司等履行上述《债权转让协议》及相关协议约定的义务。一审法院作出（2015）湘高法执协字第22号协助执行通知书，查封了上述抵押房产。英泰公司进入破产程序。

执行过程中，董某容依法提起执行异议之诉，要求终止执行该房屋并确认该房屋归其所有。

一审法院判决 购买商铺不享有物权期待权

一审法院认为：（一）关于第三人进入破产程序后，本案执行异议之诉仍应继续审理。

（二）关于董某容对案涉房屋享有的民事权利能否排除人民法院强制执行的问题。本案董某容能否排除强制执行的关键在于其对案涉房屋所享有的民事权益是否优先于华融湖南分公司的抵押权。

董某容购买的案涉房屋系商业门面，并非居住之用，故根据上述司法解释的规定，不能排除人民法院的强制执行。

购房人不服一审判决，向最高人民法院提起上诉。

最高院再审改判理由

最高院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据当事人的上诉主张和答辩理由，本案主要的争议焦点问题是，董某容对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。

在案涉房屋被查封之前，董某容与英泰公司之间已就案涉房屋签订了合法有效的书面买卖合同。故董某容在法院查封案涉房屋之前已合法占有该房屋。且已按照购买案涉房屋合同的约定支付了全部价款。案涉房屋非因董某容自身原因未办理过户登记。综上所述，董某容在华融湖南分公司因金钱给付之债的执行案中提出排除执行的异议，符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房屋享有的实体权利应当依法予以保护。

在执行法院依法查封案涉房屋之前，董某容的购房行为完成在先，英泰公司、华融湖南分公司以房抵押的行为在后。英泰公司在取得案涉房屋交易对价后又抵押给他人的行为，是违约行为。华融湖南分公司庭审中未能举证证明其在设定抵押权时，按照行业规范的惯常做法对抵押物的现状进行核查，对董某容购买并占有的案涉房屋进行抵押，未尽应有的审慎注意义务。

英泰公司和华融湖南分公司未经案涉房屋在先权利人的同意，在后设立抵押，破坏了市场交易秩序，侵犯了他人财产权利，有违民事主体从事民事活动应当秉持诚实、恪守承诺的原则。

滥用优先权否定抵押制度，与滥用抵押制度破坏市场正常交易秩序，其危害是相同的。

由于物权法公示制度与房地产开发、销售的行政登记制度脱节的问题长期存在，使得购房者在履行完购房全部义务后，不能及时公示物权变动的状态，此时，合法占有可以作为公示的形式证明物权交付的结果，这在《执行异议和复议规定》第二十八条第二项的规定中已经得以体现。本案中，董某容购买并占有案涉房屋、履行了合同及法定义务，没有过错，依法应当确认并保护其对案涉房屋所享有的物权期待权。

但本案买卖的房屋属于不动产，英泰公司和董某容应履行《商品房买卖合同》约定，依法到有关部门办理产权变更登记手续，发生物权变动的效力。因此，董某容请求在本诉中确认其享有案涉房屋的所有权，依法不予支持。

最高院最终判决支持了购房者的诉请。

律师意见

本案最高院改判的根本理由是，房地产开发商违约将已出售的房屋进行抵押，抵押权人在接受抵押时未尽审慎注意义务，破坏了市场交易秩序，侵犯了他人财产权利。所以在实质上，针对案涉房屋设定的抵押无效。

另外一点要提出的是，由于物权的确权和变动必须经过法定的登记程序，因此诉请要求对不动产进行物权确权一般不被法院所支持。该类诉讼的诉请应为要求合同相对方履行合同约定，进行不动产的转移登记。即将确认之诉改为给付之诉。