东数西算｜IDC企业融资途径及要求

东数西算｜IDC企业融资途径及要求

近年来，IDC产业一直是资本的宠儿，尤其是国家发展数字经济转型以来，新型基础设施建设持续推进，“东数西算”工程启动，IDC行业的投融资活动越发频繁。数据中心是一个典型的重资产行业，从项目筹备到建设对资金的需求都很高，再加上IDC行业的回报周期相对较长，只有进入到运营阶段，才会成产生稳定的现金流，因此融资是IDC企业特别重视的问题。本篇文章主要站在IDC企业的角度，介绍几种主要的融资途径，以及相关的合规要求。

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IDC的融资途径

数据中心的价值是由两部分构成的，一是土地、建筑物和机电设备等组成的固定资产价值，二是建设完成后通过专业化运营产生长期稳定的现金流和利润的经营价值。从数据中心的生命周期来看，IDC的投融资主要发生在三个阶段：

（一）立项阶段。该阶段是指数据中心项目从筹备开始，到取得项目立项，包括获取供电方案、完成项目选址及备案、通过节能审查、完成环评备案。早期阶段项目公司并无成形资产，通常情况下是采用所有权交易的方式来实现这一阶段的融资需求，即由项目公司的原股东向新的投资者进行股权转让。

（二）建设阶段。该阶段是指项目立项完成，到机房建设、设备安装完成为止，包括需要根据规划设计，落实数据中心的外电引入、土建工程、内部装修改造、机电设备安装调试等。该阶段项目建设成本基本确定，可以通过股权或债权等融资手段来补充项目建设资金。

（三）运营阶段。该阶段是指数据中心建成后到生命周期的终点。在这一阶段IDC企业为了扩大经营或者其他企业希望进军IDC行业，可能会通过收并购来实现企业目的。另外，IDC企业也可以通过发行REITs等方式实现资产证券化，实现进一步融资。

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IDC的债权融资要求

对于建设阶段的IDC项目来说，常见的债权融资方式有银行贷款和融资租赁。股权融资除了股权直接投资、股权质押等之外，目前市面上出现了专业的“IDC基金”，通过结构化设计，集中多渠道资方进行项目融资，例如鼎晖夹层IDC基金。股权融资相较于债权融资来说，更加灵活，合规重点在于把握好交易结构及控制项目中的潜在交易风险。目前在IDC企业融资中, 债权融资仍是主流，因此下文将以债权融资角度，分析IDC企业融资时的要点。

（一）银行贷款

固定资产贷款是最传统的融资方式之一，资信好的企业可以优先考虑该种方式。根据《固定资产贷款管理暂行办法》并结合IDC项目自身特点，银行通常会按照“固定资产贷款”中的“项目融资”这一类别为IDC项目提供融资服务。银行在审批贷款时，会重点审查以下几个方面：

1、项目备案主体

对于IDC项目来说，企业申请的银行贷款主要用于机房建设、设备购置安装等，还款资金来源主要是IDC项目后期的运营收入，这一点符合《项目融资业务指引》(银监发〔2009〕71号)第三条规定的“项目融资”的基本特征。除此之外，判断是否构成“项目融资”的另一个关键标准，就是借款人是否“为建设、经营该项目或为该项目融资而专门组建的企事业法人, 包括主要从事该项目建设、经营或融资的既有企事业法人”。因此, 银行会重点审查借款人是否为项目持有人，即借款人是否为企业投资项目备案中备案主体。

2、资本金比例

《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发〔2009〕27号)及《国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》(国发〔2015〕51号)，均未明确规定IDC所属的项目类别及最低资本金比例,。但通常情况下，如果项目涉及土地使用权取得和厂房建设, 则比照适用“其他房地产开发项目”的最低资本金比例要求（25%）; 如果项目仅为了购买设备或满足运营支出等, 不涉及土地出让、转让和厂房建设, 则比照适用“其他项目”的最低资本金比例要求（20%）。

3、增值电信业务许可证

IDC项目得以合法合规经营的前提是拥有相关证照。对于本部分的合规内容另请详见《东数西算｜数据中心行业准入》

4、基础设施建设的相关证照和许可

IDC企业自建厂房时，与传统基础设施建设项目一样，银行需要审查企业是否合法获得土地使用权，是否有资质建设厂房等，通常会要求企业提供与厂房相关的土地使用权出让合同、土地出让金缴纳证明、不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及建筑工程施工许可证等，以确保IDC建设项目的合法合规性。IDC企业通过租赁等方式获得厂房时，银行则会要求企业提供相关租赁协议或合作协议等文件，以确保借款人具备使用该土地、厂房的资格。

5、其他项目合规文件

IDC项目从筹备开始，先后经历了供电、选址、备案、节能审查、环评备案、施工、验收、机房评测等环节，每个环节都有各自的合规要求，银行除了审查上述的合同及证照，还会审查每个环节相应的审批文件，具体要求详见《东数西算｜数据中心建设合规之选址要求》、《东数西算｜数据中心（IDC）节能审查与碳排放》、《东数西算｜数据中心供电要求以及项目、环评备案》《东数西算｜数据中心机房评测》

6、担保措施

为降低贷款违约风险，银行会要求借款人提供足额担保, 担保类型通常包括：项目资产抵押（厂房及设备）、应收账款质押、项目公司股权质押等，IDC企业需要在规定时间内完成担保措施相关的登记、备案手续。

（二）融资租赁

融资租赁通常有两种模式：直租和售后回租。在直租模式下, 融资租赁公司作为出租人，根据IDC企业的选择，向供应商购买指定设备, 出租人拥有设备的所有权，并将购买的设备出租给IDC企业使用并收取租金。租赁期满，IDC企业可以选择是否支付残值购买设备转移所有权。在售后回租模式下，IDC企业先将自有的设备出卖给融资租赁公司, 同时再与融资租赁公司签订融资租赁合同, 将出卖的设备重新租回。IDC企业可以在不影响公司设备正常使用的前提下, 通过此种方法利用现有固定资产进行融资，有效解决运营中的资金短缺问题。

相比于银行贷款，融资租赁合规审查的要求更为宽松，因而更具灵活性，例如不像银行贷款一样限制最低资本金比例、限制资金用途、还款资金来源等。因此，如果对资信相对一般，合规存在瑕疵，难以达到银行贷款要求的企业，可以通过融资租赁的方式实现融资目的。目前，融资租赁已成为常见的IDC企业针对设备采取的融资方式。

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IDC的公募REITs融资

继2020年4月，国家发改委、中国证监会联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》之后，国家发改委又发布了《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（发改办投资〔2020〕586号）、《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号）等多份试点政策文件，进一步明确鼓励IDC等新型基础设施项目开展试点，并应完成相关合规手续。其中合规审查的重点同上文债权融资中所列的相关证照、项目立项、建设、运营过程中的合规要点。

现IDC的经营模式主要有两种：一是重资产运营模式的自建机房模式，二是通过租赁机房及设备的轻资产运营模式。而REITs试点的开展，为重资产运营模式的IDC企业，实现“所有权”与“经营权”分离，进而实现轻资产运营提供了契机。此种模式将由REITs间接的全部持有IDC资产的所有权，而IDC企业继续提供专业IDC运营服务。另外，如REITs份额持有人如需退出，直接在公开市场转让REITs份额即可，IDC资产所有人不发生变动，克服了现轻资产运营模式中，由于机房所有权变动而可能引起的机房后续租赁不稳定的经营风险。公募REITs能够为IDC行业打造一个涵盖投资、持有、运营、退出的完整产业链“闭环”，目前国际上几家领先的超大型数据中心已转换为REITs方式运作，这可能是未来IDC行业发展的一个新方向。

本文是东数西算—IDC系列的最后一篇文章，接下来“东数西算”工程系列文章将围绕“算”为大家展开新的介绍。