多地将公积金贷款与房龄“脱钩”，“高龄老房”或迎新机遇

很长一段时间来，公积金都青睐于新房，严格限制二手房贷款年限、额度甚至是首付比例，无形中拉长了二手房出售周期。

近日多地放宽对二手房公积金贷款的限制，"高龄老房"或将迎来一次新生。

5月23日，青岛市住房公积金管理中心发布相关公积金新政，二手房公积金贷款期限与房龄之和放宽至不超过50年(此前为30年)，相当于一套二手房的公积金贷款年限最多可再延长20年；并取消了二手房房龄与首付款比例挂钩的规定，不再按房龄阶梯式提高首付款比例，调整后，二手房和新房享有了一样的待遇，首套、二套住房的首付款比例分别不低于30%、40%。

实际上，今年来已有包括宜昌、洛阳在内的多个城市放宽公积金贷款购买二手房的限制，购房人购买二手房将迎来实打实的利好，二手房市场或将焕发新生。

同方式贷款，月供压力减半

按照青岛此前的规定，由于房龄与公积金贷款年限之和不能超过30年，且房龄在10年以上(不含10年)的房，每增加5年，首付款比例相应提高10%。此规定下购房人购买"高龄老房"时若选择公积金贷款，月供压力较大。

新政执行后，月供压力将大幅减小。

以青岛市市南区镇江路小学一套1998年建成(74.22平方米、房龄24年、土地使用年限为70年)、目前售价205万元的二手学区房为例，假设购房人首次购房，购房人及其配偶均符合申请公积金贷款缴存条件(且能获取最高公积金贷款额60万元)，评估价、成交价与售价一致。

当前青岛首套房商业贷款利率4.25%、公积金贷款利率3.25%，若采用等额本息方式贷款，且组合贷款时以公积金为主、商贷期限与公积金贷款期限一致。新政执行前后贷款及月供详情如下(可选情况，非全部)：

新政前，首付款比例为60%，购房人公积金贷款年限仅为6年，采用组合贷款方式时，月供额高达12650.53元。纯商贷月供额则为4033.91元， 此时利息总额也大幅增加。

据青岛市统计局数据，2021年青岛居民人均可支配收入51223元，以此计算一个家庭夫妻双方月可支配收入约8537元。新政执行前采用第一种方式购房，收入无法覆盖月供额。

新政执行后，若固定首付款比例60%，购房人公积金贷款年限延长至26年，采用组合贷款方式时月供额为4017.29元，较新政前月供额减少8633.24元。与新政前的纯商贷方式相比，无论是月供额还是利息总额均较低。

第四种情况为根据新政调低首付比例的方式，此处不就该方式进行比较。

综合来看，新政执行后，青岛居民购买二手房的月供压力和所需支付利息总额都得到改善，有利于提升居民的置业积极性。

二手房价值或得到重估

公积金政策对二手房松绑，与房龄和贷款挂钩背景下二手房的市场价值被"误读"有关。

出于对二手房折旧的考虑，多地将房龄与公积金贷款年限、额度及首付比挂钩。合硕机构首席分析师郭毅向蓝鲸房产表示，这是为了降低金融风险，合理判断房子本身的价值。

"常规意义上，房龄越老的房子价值越低。一是因为建筑的更新换代较快；二是从建筑质量的角度看，近几年应用的新技术较多，新房的附加价值也更高。因此房龄越老，价值折损就越大。"郭毅如是说。

但将房龄与贷款情况简单挂钩存在不合理性。

郭毅告诉记者，"首付比例高，叠加房子品质相对差，越旧的房子市场需求越少。相关政策不可避免地影响了二手房的估值。"

中国企业资本联盟副理事长、IPG中国区首席经济学家柏文喜则向蓝鲸房产指出，此前对于房子抵押价值的估值是参照房龄来进行的，这是典型的计划经济思维，很显然房子的市场价值是由供求关系决定，而不是由房龄和折旧年限决定。

因此在柏文喜看来，取消或放宽相关规定，是遵从市场规律、摈弃过往的错误认知，促进市场机制进一步完善和顺畅运行的必要之举。

郭毅也认为，城市取消相关政策，能够更合理地判断二手房的市场价值。

将房龄与贷款"脱钩"，二手房的市场价值或将得到重估，进而带动二手房市场的活跃。

"高龄老房"流通更容易

放宽公积金贷款购买二手房的首付比和贷款年限后，购房人"上车"二手房的门槛降低，进而缩短二手房交易周期。

"相关宽松政策无疑降低了房产交易的门槛和条件，有利于提升房产的资产流动性和降低交易难度，对于促进市场回暖以及降低购房者入市难度、提升购房者入市积极性相当利好。"柏文喜表示。

此外，这一针对二手房的宽松政策也有望带动新房市场更加活跃。

郭毅指出，"此前的政策限制了市场卖旧买新的刚需，居住在越旧的房子的人群置换升级的动力越强，松绑有利于释放更多卖旧买新需求。"

总体而言，郭毅认为，减少房龄对公积金贷款购买二手房的限制，这一规定看起来比较小，但对市场产生的调动作用会比较明显。

今年以来，多地取消或放宽了二手房房龄对公积金贷款的限制。

其中，洛阳市二手房住房公积金贷款最低首付比例不再设置房龄年限范围，统一按照20%执行。此前则根据不同房龄确定首付比例，购买10年以上房龄二手房首付比例达40％。

宜昌市则上调了购买不同房龄段二手房(作为二套住房)的公积金贷款额度，房龄在20年(含)以下的，可申请贷款额度由总房价的不超过50%调整为不超过70%；房龄在20年至30年(含)的，可申请贷款额度由总房价的不超过40%调整为不超过60%。

赣州市部分商业银行则将二手房房龄限制调至最长35年。

柏文喜指出，目前放宽相关限制的城市线位均较低，房子流动性较差，相关新规定有利于活跃楼市交易和提升市场流动性，从而促进市场回暖和行业恢复。

随着各地陆续出台楼市松绑政策，或将有更多二手房市场"沉寂"的城市跟进，将房龄与贷款"脱钩"。