多项指标数据明显放缓，美国楼市迎周期拐点

在美联储快速收紧货币政策的背景下，受伤的不仅是美国股市，楼市也已明显感受到了压力。

根据不同机构的统计，过去两年美国房价的平均涨幅在30~40%之间，成为助涨通货膨胀的重要推手之一，但随着美联储今年3月开始加息，抵押贷款利率正以40年来最快的速度攀升，这使得普通民众的购房成本激增，需求受到抑制，楼市可能正迎来周期的拐点。

亚洲房产科技集团居外IQI（Juwai IQI）联合创始人、集团CEO卡斯夫·安萨里（Kashif Ansari)在接受第一财经记者采访时称：“美国楼市正在迅速降温，过去两年的市场过热，房价上涨了约30%，但随着按揭利率创下十多年来的最高，买家逐渐减少，市场开始冷却。不过美国楼市的基本面并没有改变，一方面，疫情催生了民众对更大住宅的需求；另一方面，住宅供应仍然严重不足。这意味着美国房价在相当长的一段时间内，仍会保持坚挺。”

居外IQI统计的买家询盘数据显示，2021年美国在中国买家海外购房咨询榜上排名第四，首次跌出前三。下跌的原因或与国际旅行受限以及对美国疫情的担忧有关。

多项楼市指标明显放缓

到目前为止，美国房价上涨的趋势仍在延续，但市场的成交量已出现明显放缓迹象。

周二（24日）公布的美国4月新屋销售总数为年化59.1万户，为2020年4月以来新低，低于前值（70.9万户）且远不及预期（75万户），环比跌幅16.6%，为2013年7月以来最大值。

新屋的库存也在快速增加。截至4月底，市场上有44.4万套新屋待售，为2008年以来最多，高于3月份的40.7万套。按照当前的销售速度，至少需要9个月时间才能耗光库存，高于3月份的6.9个月。

无独有偶，上周美国房地产经纪人协会（NAR）公布的数据显示，美国4月成屋销售总数为年化561万套，创2020年6月以来新低，环比下跌2.4%，同比下降5.9%。

NAR首席经济学家劳伦斯·云 (Lawrence Yun) 表示，房价上涨和抵押贷款利率大幅上升减少了买家的购房行动，未来几个月成屋销售将出现更多下降，在过去两年的显著激增后，市场状况将回归疫情之前的常态。

美国楼市突然遭遇寒流，显然和美联储今年加息及持续收紧的货币政策密切相关。

房地美（Freddie Mac）5月公布的30年期抵押贷款利率一度飙升至5.3%，为2009年6月以来的新高，而去年同期仅为3%。

快速上涨的抵押贷款利率遏制了市场需求，美国抵押贷款银行家协会（MBA）最新数据显示，4月美国购买新房的抵押贷款申请数量同比去年下跌10.6%，环比上月下跌14%。

伯克希尔·哈撒韦房地产服务公司（Berkshire Hathaway HomeServices）佛罗里达州坦帕市（Tampa）房产经纪人谭雯月（Lena Tan）对第一财经记者表示，楼市降温的主要原因就是加息——投资客直接就选择离场了，因为过高的利率让他们预期收益大幅降低了。

“之前，我见过不少机构投资者，他们会一次性买几千套，然后出租赚取收益，但现在投资客明显变少了，还在买房的大多数都是刚需客户。” 谭雯月如是说。

洛杉矶美国凯利威谦恒信地产（KW CINDY CHIN REALTY INT’L）总监程欣迪也对第一财经记者表示，由于整体上房源供应仍然紧缺，目前还是卖方市场，但由于加息、通货膨胀等因素，买家的承受力下降了，热情也不高了。

程欣迪认为：“美国楼市已从去年的白热化状态回归中等温度，现在是卖家出手的最后时机，再过不久就会冷却到正常状态了。”

房价面临下跌风险？

美国房地产中介机构Redfin的数据显示，2020年年初美国房价的中位数约为30万美元，现在已经涨至42万多，涨幅约40%。德克萨斯州首府奧斯汀（Austin）的房价涨幅这两年长期高居榜首，中位数一路从40万涨到了65万，涨幅超过60%。

在去年市场最火爆的时候，几十人排队抢购一套房，最后还要加价才能买到的情况屡见不鲜，但现在的形势已发生了改变。

据美国房地产资讯网站Realtor的数据，4月份奧斯汀在售的房源中有9.4%出现了降价，一年之前，还只有2.6%。该市4月份的降价房源比例上升速度在美国前50大城市中排在首位。

Realtor的资深经济学家拉提乌 （George Ratiu）近日表示，2022年美国房价的平均涨幅预计会从去年的15%放缓至5%左右，而一旦美联储未能成功打压通货膨胀，甚至出现经济衰退，那么房价下跌的潜在风险就会进一步扩大。

安萨里也对第一财经记者表示，美国楼市正在回归“正常”状态，炒房者退出市场可能会让房价涨幅回落到个位数，但对于刚需买家来说，这未尝不是坏事，因为买房的时候不用再和几十个人同时竞争了。

“我们这边（坦帕市）抢房的人没有以前那么多了，现在通常也就是几个买家抢一套。不过价格并没有松动，有好的房源上市，还是能收到不少报价，但一些老旧的房子，有兴趣的买家就明显少了。”谭雯月表示。

类似的情况也出现在大洛杉矶地区的尔湾市，程欣迪对第一财经记者表示，现在的市场没有之前那么火热了。

“我手里目前有一套不到200万美元的房子待售，这个价位在尔湾算是比较有吸引力的，但这套房子上市后好几天，都还没有人来看房——这在去年是完全不可思议的事。” 程欣迪说道。

对于美国房价未来一年的走势，各家机构众多纷纭，意见不一。其中，房地产服务公司Zillow最为乐观，该公司5月份预测未来12个月美国房价还会上涨11.6%；相比之下，另外一家房地产数据研究公司Core Logic的预测值则只有5.9%；而穆迪分析（Moody's Analytics）更为悲观，该公司研究称，目前美国96%地区的房地产市场相对于当地平均收入而言都属于“被高估”了。

穆迪分析首席经济学家赞迪（Mark Zandi）表示，他预计美国房价未来一年将持平，而在一些“被高估”最严重的地方，房价可能会下跌5~10%。

达拉斯联储最近在一份研究报告也提到：“我们正置身于一个与基本面脱节的房地产市场，这是上次房地产泡沫破裂以来的首次。”

不过即使房价出现下跌，目前大多数经济学家认为，由于美国家庭资产负债表比之前更健康，贷款标准也更严格，像2007年那样的史诗级崩盘不太可能发生。