中指沙龙 | 房地产项目收并购：纾困与机遇

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当前房地产行业风险事件频出，下行压力较大。今年以来，收并购受到政策大力支持，相关融资开始落地，已成为当前风险化解的重要手段。在此背景下，中指研究院主办了“房地产项目收并购：纾困与机遇”—2022线上主题沙龙。各方嘉宾就当前市场、机遇及挑战分享了自己的看法。

【中指观点】

陈星

中指研究院企业事业部研究副总监

当前房地产融资风险及收并购动向

当前主要问题：现金缩减、融资能力下降，债务压力不减，房企风险陡增

2021年，上市房企总有息债务规模为8.2万亿，与2020年相比减少了0.14万亿；其中，短期有息债务下降是总有息债务下降的主要原因。房企主动调整债务结构和规模、行业融资能力下滑导致短期筹资能力减弱导致了这种现象。从偿债能力来看，现金短债为1.28，较上年下降0.2。现金及现金等价物同比下降8%。

截至目前房企债券存量余额为2.8万亿，一年内到期的余额约为9500亿，即将到来的7、8月为本年第二波偿债高峰。

1-4月，房企非银融资总额3152亿，同比下降近6成，以海外债、信托的降幅最大。

流动性风险破局：收并购成为企业纾困、融资新工具

风险来临的同时，也伴随着新的机遇。在政策的大力引导下，收并购成为行业纾困的重要举措。

政策方面持续发声，强调要及时研究和提出防范化解风险的应对方案，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。融资方面，并购融资不纳入三道红线的考核范围；同时并购贷款快速落地。1-4月，各类并购融资额度合计达2350亿元。

根据并购对象的不同，可将并购活动分为项目层面收并购和集团层面的收并购两大类。项目层面收并购是现行收并购的主要形式，其优势是可以快速回笼资金、实现资产负债表瘦身、不触及房企核心资产等；劣势是出险企业惜售，成交效率不高，当前仍以既有合作方之间的收并购为主，很少惠及第三方等。

集团层面的收并购是指引入第三方参与风险处置，通过战略合作、增资入股等形式优化股权结构，提升股东实力。其优点是，合作方往往为具有一定实力的国央企、AMC，可起到为企业增信的作用；缺点是对双方的要求都比较高，并且处置时间很长，无法达到快速回笼资金的效果，而且一旦开始债务重组，企业可能就失去了控制权。

【嘉宾观点】

严勤

中锝润浥资产副总经理

凝聚共识，擘画未来

当前行业处于“至暗时刻”，市场加速下行，成交同比大幅下降。但危机与机遇共存，当前政策利好频出，可能为行业拨开乌云。

房地产行业依然是中国经济的稳定器。5月20日央行下调LPR利率；5月25日，全国稳经济会议释放强烈支持地产的信号，行业从去杠杆过渡到稳杠杆，全面落实两“支持”，均有利于行业发展。预判下半年地方政策放松的频率和力度可能会加码。

在当前形势下，房地产行业的破产重组项目具有很大投资机会，金融机构可以整合资源、抓住机遇，实现价值再造。具体来说要从三个层面达成共识：一是内部共识 就项目价值、风险偏好上达成共识；二是项目价值共识，就项目的价值判断和开发商达成共识；三是与外部达成共识，要与管理人、债权人、政府、金融机构、合作方等多方协调，达成共识。在此基础上各方才能形成合作，实现共赢。

张梦文

蔚然控股投资管理中心总监

房地产项目收并购的机遇及挑战

当前并购市场的特点：整体参与度仍然偏低，金额不高，市场回暖之后，企业参与的意愿也会更高一些。并购意愿不足，超百亿元项目少，市场热度有待提升。并购债券多用于前期项目置换，用于出险企业项目并购比例有待提升。房企偏好一、二线城市地产开发项目，物业资产的并购占比逐步提升。

目前存在的问题：当前一级市场价格较低，因此房企不愿意在二级市场进行并购。出险企业不愿意出售持有的优质项目，但问题项目又鲜有人问津。并购涉及尽调、资产剥离和历史遗留问题处置，流程相对繁琐。市场信心不足，并购意愿较弱。并购资金额度仍不充足，受众面仍较窄。

未来展望：房地产在GDP中占到30%，核心利润率高于一般制造业，资产变现率较高，因此仍为一个有潜力的行业。金融机构在开展收并购活动时，要做好地域布局战略，项目要有充足的安全垫，设置足额的风控。

方旭东

朗诗青杉资本常务副总经理（主持工作）

地产基金业务实践分享

当前行业还在探底的过程中，政策层面出现回暖，但中短期不会有显著反弹，全年可能略有起色，但和去年相比会有大幅下降。

当前增量市场留给地产基金的机会很少，而存量市场是地产基金发挥优势的领域。在存量空间里，可关注现金流友好的资产类型。对于购入的资产，可通过自身专业能力，将其进行重新定位、改造和运营管理，提升资产价值，最后以散售、整售或Reits的形式实现大宗资产的退出，最终为投资人获得收益。

结语：挑战与机遇并存

随着政策的不断深入与落地，并购融资的持续投放，并购市场将释放更大的发展潜力；有能力的企业与机构可抓住当前机遇，积极参与收并购活动，一方面扩充规模、拓展布局，另一方面为增强行业信用、维护行业健康发展贡献力量。

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