广州老旧小区改造新思路！拟择优引进社会资本

近日，《关于整合利用存量公有房屋促进城镇老旧小区改造的意见（公众征求意见稿）》面向社会公开征求意见和建议。

意见指出，按照完整社区建设标准和广州市老旧小区功能业态正面清单管理要求，通过整合利用存量公有房屋补齐社区设施、服务短板和更新业态，并引入社会资本建设和运营，反哺老旧小区改造和治理，充分发挥社会资本积极作用，加快推进城镇老旧小区改造和可持续发展，提高社区公共服务水平和提升街区活力，既满足人民群众美好生活的需要，又增强小区自我“造血”功能，实现“老城市新活力”。

整合利用的原则

老旧小区是指已纳入广州市城镇老旧小区年度改造计划的项目。存量公有房屋是指广州市行政区域内城镇老旧小区及周边，产权（管理权）属行政、事业单位的空置房屋（包括住宅和非住宅）。其中，按规定应纳入保障性住房管理的不适用。

整合利用的原则，一是民生优先，补齐短板。按照完整居住社区建设标准，结合社区实际，以老旧小区改造为抓手，统筹存量公有房屋等资源优先用于完善居住社区各类公共服务配套设施，补齐短板，建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。

二是合理使用，杠杆引资。发挥国有资产的引导和杠杆作用，在优先保障公共服务用房需求的基础上，鼓励科学合理利用和调配老旧小区及周边富余存量公有房屋资源，通过市场运作的方式引导社会资本参与老旧小区改造、运营和管养，充分调动各方积极性，按照“正面清单”要求接入各类优质运营项目，提升街区产业活力，增强小区自我“造血”功能。

三是有机更新，持续发展。通过统筹利用存量公有房屋等资源，探索“改造+运营+服务”一体化的市场运作模式推进老旧小区改造，引导扶持老旧小区改造实施主体发展成为社区运营商、管理商，并引入优质产业，建立社区业态反哺机制，高水平统筹推进老旧小区有机更新，满足社区居民公共服务需求同时推动社区产业转型升级。

运营管理的两种实现路径

整合后，存量公有房屋优先按照完整社区建设标准和“正面清单”用于教育、医疗、文化、城管、体育、养老、配送等公共服务设施的科学合理配置，补齐社区设施、服务短板。

在满足社区公共服务用房需求前提下，允许富余存量公有房屋资源用于按需引入符合“正面清单”的业态，并实施市场化运作，丰富社区服务供给，提升小区居住品质和街区活力。

《意见稿》就运营管理也提出了两种实现路径。一种是定向租赁补齐短板，由整合单位直接向镇街、社区出租，按5元/平方米?月计收租金。

另外一种是委托社会资本运营，择优选择为城镇老旧小区改造提供更多资金、提供更多服务、项目运营承包总费用报价较高的社会资本方。

存量公有房屋的运营管理，包括对存量公有房屋进行投资、改造、运营和管理，并负责房屋的日常维护管养、安全管理等工作，确保房屋符合消防、安全、环保、卫生防疫等管理要求；在保证满足基础公共服务需求的前提下，通过市场化运作，可将富余存量公有房屋用于业态更新，取得收入除按合同（协议）约定向整合单位缴纳运营管理承包费和用于公共服务外，可自主经营支配。

此外，单次运营管理期限原则上不超过6年；运营管理单位采用“改造+运营服务”进行一体化市场运作的，因投入成本较大等特殊原因，经专项论证后，运营管理期限可适当放宽,但最长不得超过20年。

《意见稿》还鼓励成套成片共同改造提升和经营管理，提高周边物业利用效益，提升社区公服水平和产业活力。

南都·湾财社记者 王艳玲