北京
导读：征收补偿的具体数额需要根据评估报告来加以确定，如果作为基础的评估报告涉嫌违法，会直接导致征收补偿方案乃至征收决定都是存在问题的。那么，该如何判断评估报告的作出是否合法呢？
【基本案情】
王先生在山东省某市某区合法拥有一处国有土地上厂房，现该厂房被纳入了征收范围。王先生认为征收补偿不太合理，为获得更加合理的补偿，王先生委托了本所律师对于行政赔偿提起再审程序，律师分析材料后认为案涉评估报告可能涉嫌违法，而关于评估报告的作出是否合法，一般需要从以下五点来加以考虑和分析。
一、评估报告载明的评估机构选定程序是否合法
参照或者依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条的规定，房地产价格评估机构应该先由被征收人协商选定；协商不成的，接下来通过多数决定、随机选定等方式来加以确定。
在上述案例中，案涉评估机构系征收部门直接指定的，其选定程序不合法。因此案涉评估机构的选定不具有公平公正性，在一定程度上损害了当事人的合法权益。
二、评估报告送达程序是否合法
参照或者依据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定，被征收人如果对评估结果有异议的话，应该在收到评估报告之日起的10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。
第二十二条也规定，被征收人或者房屋征收部门如果对复核结果有异议的话，同样应该在收到复核结果之日起的10天内，向评估专家委员会来申请鉴定。
因此，如果评估报告没有依照法律所规定的程序送达，会导致当事人对评估报告申请复核评估和申请房地产价格评估专家委员会鉴定的权利丧失，那么这份评估报告的送达程序便可能涉嫌违法。
三、评估报告的签字是否合法
参照或者依据《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定，评估报告还需要由负责房屋征收评估项目的两名以上的评估师来签字，并且还要加盖评估机构的公章。
在上述案例中，两位注册房地产估价师仅仅在案涉评估报告上盖了章，但是并没有实际签字，按照上述规定，注册房地产估价师是不能以印章代替签字的，在这种情况下，评估报告作为赔偿的依据使用也是可能存在问题的。
四、评估报告是否超期
在上述案例中，评估报告作出的时间为2018年1月，评估报告载明本报告有效期为一年，本案经法院开庭审理时已经超过了评估报告规定的有效期。根据一般市场经济规律，被征收房屋价值是随时存在波动的，需要以最新的数据来进行测量，以免出现较大误差对被征收人的实际赔偿利益会造成损害。
五、评估报告对房屋按集体土地还是国有土地上标准进行补偿的问题
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第1条、第19条之规定，国有土地上的合法建筑物如果被征收，应该按照国有土地的标准来对被征收人进行补偿。
本案中，当事人在二审法院作出判决后，收到自规局于2021年6月作出的《政府信息公开申请答复书》，将签订于几十年前的土地征用协议书予以提供，由此明确了案涉房屋所在土地于几十年前进行过征用，案涉土地变更为国有土地。因此，当事人与村委会签订土地租赁合同时，案涉土地的性质已经为国有土地，如果仍按照集体土地的标准来对被征收人进行补偿的话，会有所不公。
以上是针对评估报告是否合法的一些简要分析，由于实践中案件的差异性，不能一概而论。如果您家房屋也遇到了上述情况，可以通过向本所专业律师咨询来寻求解决办法。（申菲/文）
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