二手房交易税费太坑？这些“神技巧”立省几十万！

　　近期看评论区，有个读者的留言，可以说反映了当下购房者的困境。

　　二手房价格高，水费太大，加上中介费等七七八八，几十个W，新房又没有好地段，摇了几年都没有摇上看上的房子。

　　确实，一直以来，二手就因为中介费、税费过高而饱受诟病。那么，二手房究竟有哪些税费，和新房性价比如何？有没有哪些可以降低税费的方式？

　　PART 1

　　在二手房的交易过程中，最让人头疼的就是算税费了，除了总房款外，你还需要掏多少钱？

　　大多数买家都是两眼一抹黑，中介算多少就是多少，根本不会自己仔细算。

　　那么，交易一套二手房要缴纳多少税费，具体怎么算呢？

　　名义上来说，税费由买房和卖房双方承担，但在实际的操作中，所有的税费很多情况都是由买方来缴纳的。

　　西安市二手房税费包含契税、个税、增值税、中介费、评估费、代办服务费、房产证的工本费。其中，前四个是大头，后面的评估、代办、过户一般在5000以内。

　　契税：购买90平以下的住宅，首套房和二套房契税税率为1%；购买90平以上的普通住宅，首套房契税税率为1.5%，二套房契税的税率为2%。

　　增值税：成交价*5.6%、普通住宅房本满2年（含2年）免征。2、普通住宅房本未满2年，全额征收。

　　个人所得税：成交价*1%、普通住宅满5年，且为卖方家庭唯一住房，免征。2、转让受赠住房一律按差额的20%征收。

　　中介费：3%西安市中介服务费为总房价的3%，均为买家承担。

　　我们以一套120㎡，房本未满2年，总价200万的二手房为例，如果贷款30%，首付60万，除了首付外，还需要额外支出：

　　税费=200万*（1.5%契税+1%个税+5.5%增值税+3%中介费）+5000（代办/过户/评估）=22.5万！首期支付60+22.5万=82.5万！

　　而同样总价的新房，首期支付的只有3成首付60万，差了20多万！

　　PART 2

　　如果只看82.5万和60万的首期成本，买二手房简直太坑了！

　　那为什么还有人买二手房，主要有两方面考虑：

　　其一：二手房都是现房，所见及所得。尤其是去年以来，房企暴雷、停工、交付延期闹得人心惶惶，甚至曾经的万人摇项目，也出现了维权，这个时候，比性价比更重要的是房子能到手。

　　其二：主力购房群体，特别是刚需，新房基本没得选。高陵、临潼的房子倒是低总价，问题是对很多自住的购房者太远了。或者动辄140㎡起步，总价250万以上的大户型，也买不起。还有就是为了孩子上学的，着急用房，也只能买二手房。

　　但因此二手房首期就要比新房多付20来万吗？ 其实，这是一个以偏概全的算法。 我们来看看，买一套总价 200万的新房，到交付的时候，需要支出多少钱。

　　新房虽然在签购房合同时，只付了首付，但在交房之前，除了和二手房一样需要付出的贷款外，还有两个付款大头：

　　1、新房没有交房情况下的租金成本，毕竟二手房即买即住，显然省去了一笔不少的租金。新房从购买到交付、装修、除甲醛到入住，现在少说也得3年以上。

　　我们按三室以家庭为单位租房，3000元/月来算，这部分租金都在10万以上了。即便1个人住，租个单间，这个损失的成本也在6万，我们取个中间值8万来衡量。

　　2、交房时的契税和大修基金。新房的契税和二手房一样，90㎡以上普宅1.5%。而大修基金缴纳的标准，小高层、高层住宅一般为145元/㎡。

　　还以120㎡，总价200万新房为例，则交房时需缴纳200万*1.5%+145元/㎡*120㎡=4.74万。

　　那么，同样一套120㎡，总价200万的新房，把首付和期房的租金成本、交付后的契税、大修基金算上，需要支付大约73万，差距并没有那么夸张！

　　PART 3

　　这么来看，二手房的支出还是比新房高不少，而且，二手房很多买家都是刚需，首期支付压力非常大。

　　但尴尬的是，很多刚需购房者面对新房偏、总价高，还只能选择二手房，那么如何降低购买二手房的首期成本呢？这里主要有三个方式：

　　一、尽量不要选不满二、有增值税的二手房。

　　总价200万的二手房，光增值税就11万，没有增值税的话，那这套房子首期成本则是71.5万，这个费用就比新房前前后后的支出要少了。

　　二、可以将契税、个税包含在总价中贷出来。

　　比如总价200万的二手房，契税+个税是5万，可以考虑和业主协商，总价205万，这部分税费业主先出，等贷款下来，这部分钱还是到了业主手里。

　　现在二手房也不好卖，本来就已经有业主开始承担部分税费，加上银行放款周期也快，最短的1周内就能到账，这是一个对业主和购房者都有利的选择。

　　这个方案下，购房者首期的成本为：205万*（30%首付+3%中介费）+5000代办费用，大约68万！

　　你要碰到着急卖房的业主，200万直接谈包5万税费，也不是不可以，毕竟这半年降价的也不少。

　　三、除了首付外，核心就是中介费了！

　　如果想降低，要么可以自己找房源，找代办过户服务也能降低成本，甚至不到1万也能下来。只是贝壳系中介相对更安全可靠，一些小中介也有1.5%的中介费。这就是对时间精力、交易安全的综合考量问题。

　　说这么多，是想说，看起来二手房税费很高，但相比新房，它其实可以通过选择满三满二无增值税的房源、和业主谈判税费承担等方式来降低首期支付的成本。

　　你觉得当下市场，作为刚需，你会买新房还是二手房？会如何规避高税费的首期支付成本？欢迎评论区留言探讨！

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