房价无法普涨了不是因为调控，而是本质上，房价真的涨不上去了！

01、前言

高房价这个问题，已经是让很多年轻人都为此付出代价了。

就像一线城市的少数土著青年，没有赶上拆迁，也没有赶上家里人在正式单位上班分房子的， 他们现在就只能挤在小鸽子房里面，各种憋屈，他们觉得自己很累，没有前途。

但实际上，他们比那些三四五六线城市的小青年，要幸福的多。他们再差，在一线城市那个鸽子房要是卖的话，一套也能卖个200万、300万的，这个钱足够让他们退到下一个二线城市去了。

而国内有很多城市工资低到可怜，房价却超过1万多，比如有个大学同学，老家是浙江底下一个叫天台县的小县城，大家猜猜这个小县城房价多少钱一平，均价1.5万起，比很多二线城市的房价都要高。

很多人说浙江人有钱，但是又不是所有浙江人都是小老板都有钱，他们家六口人，挤在一个房子里面，因为买不起第二套房，就三代人挤在一起。

像他们这种，大城市留不住，自己老家房价比大城市都高，连个退路都没有所以至今单身。

房价如果真的年度只上涨5%，那么房产还有投资价值吗？

光房贷利率，就达到了6%，再加上你买房时的各种税费，房产中介过户等等的。少的话5%，多的话接近10%，再加上未来的房地产税。

相同的问题，房价每年上涨5%的话，投资房产还有价值吗?

以后的房价上涨幅度，会低于GDP的增速，而人均可支配收入增速，基本上和GDP增速是一致的。

这就意味着，房价普涨或者大涨的时代，除非再有特别大的意外或者不破不立之类的，否则根本没戏了。

还有大家要记得一点，贷款买房以后，支持你还房贷的是你的收入，而大家的收入，是分为以下四种：

一、工资性收入。也就是你打工获得来的收入，大部分人的收入都是靠这个。

二、经营性收入。也就是你做生意获得的收入，靠这个收入的人比较少。

以上两种，都是属于主动性收入，也就是你不做，就没有收入。下面两种是被动性收入。

三、转移性收入。这个就是养老金、退休工资、高龄补贴、低保金等等由地方发的钱，基本上都是转移性收入。

四、资产性收入。这是有的一些资产，比如房子出租获得的租金、车子出租的收入、银行存款利息、股票分红等等的。

这些都是你能落到口袋里面的收入，你所持有的资产。比如说是房价上涨，股票上涨等等，这些只要你不卖就无法产生收益。

实际上你的收入，就是以上这四样范围内的。

02、房价无法普涨了不是因为调控，而是本质上房价真的涨不上去了

现在很多人说，杭州楼市都热疯了，各种二手房成交量大增，什么网签量都爆了。

实际上，这种话放在那些每天都不公开成交量的城市里面，倒是可以这么吹一下，毕竟官方不公开成交量，大家也不知道实际成交量是多少，房产中介在那边，也只能无奈的半信半疑。

但是对于像是杭州、苏州、南京等每天都公开成交量的城市，还在那吹签约量翻倍，房价大涨就有点夸张了。

现在杭州楼市也是无奈了，二手房成交量越来越低，二手房库存数量越来越高，房价下跌的压力也是越来越大了。

目前，杭州楼市里面只有那些改善房相对来说还能有机会卖出去，普通二手房的话，基本上除了降价20%以外，不然很难卖得动。

现在杭州出台了那么多的救市政策，也主要是为了保住杭州房价不发生明显的下跌。

杭州房价一直以来都有大涨大跌的习惯，这次如果不放松调控的话，那么房价也很难避免下跌。

如今杭州楼市的思路还是比较明显的，那就是想办法保住杭州的二手房，让二手房房价不要出现明显的大跌。

不然的话，杭州的新房也会变的很难卖。

并且杭州楼市之前卖出去的那么多新房楼盘，也陆续到了交房的时间了，这些新房很快就会流入市场。如果这些次新房房价低于了杭州的新房楼盘价格，那么杭州的新房房价也会被拉低。

现在很多房产专家说，应该尽量的加大给购房者发补贴，鼓励购房者去买二手房，因为二手房卖不掉的话，新房也卖不动的。

既然都给二手房发补贴了，那还不如给新房发补贴算了，现在全国各地买新房的补贴最高好像是没超过10%，来一个买新房补贴20%、补贴30%，看看新房还能不能卖出去。

可事实上，当下房子不好卖，不是说没人买房了，而是二手房的定价太高了。

房子本来就是一个消费品，每年都会有损耗的。

别的不说，光这个房子里面的装修，10年时间内，瓷砖、墙纸等等都会出现一些问题；等到20年的时候，电路都开始老化了，而且外面的电梯有可能也要换了，这些都是钱。

二手房都被人住了那么多年了，又不是那些外滩的不可复制的小洋楼，哪来的越住越值钱。

现实往往是，没有卖不出去的二手房，只有想要卖个高价的二手房。

楼市走到这一步了，房价无法普涨了，不是因为调控，而是本质上房价真的涨不上去了。这个话，听着有点像是废话，但实际上真实的情况就是这样，房价涨不上去了，不是什么别的原因，只是因为房价真的涨不上去了。

炒房这个游戏，从某种程度上来讲，已经到了尽头了。或者以后还有人可以炒房，但是利润会远远低于过去。

如果说房价能一直上涨的话，那么这个游戏就不会有任何问题，不管是早买房的人还是晚买房的人，只要大家都是买房的人，那么这个游戏就能继续下去；

而现在是早买房的人赚钱了，后来买房的人不赚钱了，还没买房的人躺平了。这个时候，问题就出现了。

很多人说，自己买房是在存钱，但实际上只有在房价上涨的时候买房才是存钱，否则你买房只是在替银行打工；或者说，你买房以后房价如果不涨的话，你的房子就是负债而不是资产。

再说的通俗一点，假设你买房是以500万一套的价格买入，其中首付150万，贷款350万、利息350万，这个时候你的房子实际支付价格是850万，而你的房子本身价值只有500万。

也就是说，你的资产这个时候是负的，房子就是负债，你负的是你未来30年的债。

要是房价上涨， 你的这套500万的房子，涨到了850万，尽管这个时候你还需要支付350万的利息，但是因为你的房子价值已经超过了850万，这个时候你的房子就是你的净资产；

而当你买房以后房价下跌了，房子的价值从500万，变成了350万，而这个时候你依旧是为了这套房子支付了850万，那你就等于亏损了500万，这个房子就是妥妥的负债了。

这个是房价如果下跌了的后果，也是那些炒房客认为房价不能大跌的主要原因之一。因为房价如果真的大跌了，很多人的资产都会瞬间成为负资产；而当这些人的资产都成为负数时，他们对自己的消费，以及就业等等的情况，肯定都是不太好的；也就是房价跌幅超过30%，很多人都会承受不住。

影响的结果就是，会让他们消费欲望降低，进而导致社消水平更低，从而导致消费更加的疲软。

如果说，房价下跌后果这么严重的话，那么就让房价一直上涨，就什么问题都没了。实际上，如果房价真的能一直上涨，的确什么问题都没了，可问题就是房价不可能一直上涨。

因为房价上涨的本质核心，就是一个收割者的游戏。像是一个金字塔型的结构，房价每次上涨，都是等于先买房的那批人；收割了后买房的那批人，等于是这个游戏要玩下去，必须要有人在最后面抬轿子才行，否则没人当后面的被收割者时，这个游戏就玩不去了。

如果结尾买房的那批人无法从被收割者，转为收割者以后，那么这个游戏就玩不转了。

而现在的问题就出在这了，2015年之前买房的人是收割者，把2017年、2018年之后买房的人都给收割了，而这些后上车的人，他们想要收割2020年、2021年以及未来的人时，却发现没有那么多菜了，也就成了最后一批人。

财富不会消失，只会转移，后面买房的人贷的那些款，本质上就成了前面买房人的财富了。

那么，为什么后面买房的人，越来越少了呢？

这就又牵扯到了一个核心的问题，那就是收入的问题。

只有人们的收入不断的上涨，大家才有可能去继续买房，继续去扩大这个债务表。也就是扩大房贷，而当大家的收入不涨时，这个债务就维持不下去了。

当前最大的问题就是，还没有买房的人，就算他们把父母的棺材本都掏出来，他们也买不起房了，而当这些人已经没有能力接盘以后，就会产生两种极端。

一种是极端的消费，一个月就赚3000元，却各种网贷奢侈品用起来，也不管明天怎么样；

还有一种是极端的节省，一毛钱都舍不得花，吃个鸡蛋，都得要分两顿吃，对什么都不感兴趣也就是躺平。

当这些年轻人都这么做的时候，结果买房的那些人惊愕的发现，居然没人接自己的盘了，自己居然成了结局的一波韭菜。

03、当下的楼市，有人天天呼吁救市，有人稳如泰山

很多人不看好小县城，觉得以后都有消亡的可能。

的确，有的小县城什么配套资源也没有，但是房价却高的离谱，逼着年轻人不断外流，城里就剩老弱病残和留守儿童了。

这种小城，凋敝的可能性很大。

但是设想一些，在经济不好的当下，越来越多的人无法在一二线城市继续生存下去。

随着城市化压力的增大和口罩问题过后人们的心态与追求的改变，逆城市化效应就会随之出现，慢节奏与低成本的生活或许会让更多人接受，那些本会萧条的小城可能会重新满血复活。

大城市建设之初需要你出力，需要你的吃喝拉撒来带动经济。建设造成以后，有限的资源和坑位都被占据，而你也只能落寞的打包行李离开你曾为之建设的城市，回到偏远的家乡。

你看，像不像狡兔死，走狗烹。

如果稳地价和房价了，居民的购房热情基本上很小，很难对经济带来一波提振。因为现在在很多购房者眼里，即使目的就是居住，但是还是很在乎未来是否升值。

一旦购买了房产，未来会绑定30年的月供，很多人都说："我有好几套房，但我不希望房子涨价。"可往往，说这种话的人，可能连一套房子都没有。

而且稳地价之后，开发商拿地的热情也高不到哪里去，因为他们会担心到时候项目不好卖出，很容易砸手里。

但是另外一方面，房价真是不能猛涨了。如果房价逐渐脱离群众，飞到了天上，那也就没什么流动性了，到时候就会有价无市。没有流动性，同样的购房者热情也会大大降低。

如何在稳预期的同时，还能让房地产起到刺激经济的作用，这真的需要好好思考一下。

当下的楼市，有人天天呼吁救市，有人稳如泰山。

天天呼吁救市的人，有开发商、炒房客、房地产中介、自媒体创作者，他们都能从房地产救市中获得好处，尤其是开发商和炒房客，他们身上背负巨额债务，每天都要还本付息，他们巴不得早一天救市，房地产早一天回暖。

稳如泰山的人，有想要买房的购房者、一套房房东、吃瓜群众，房价涨不涨和他们关系不大，有的购房者甚至希望房价来一次大跌，好让自己白菜价捡漏；至于吃瓜群众，早就对买房不抱希望，房地产救不救市他们根本不在乎。

现在一二线城市房价就这么高了，自己买房都那么吃力了，哪来的能力在自己小区附近，再给父母再买一套房呢？

给父母租一套房，那也有点难，特地去问了几个有房子往外租的同事，他们明确表态，自己的房子不会租给70岁以上的老人，因为害怕在他们房子里面出事，到时候房租亏点是小事，搞不好还会被那个老人的家人给讹上，而且房子也会因为死了人而贬值，都不愿意租给老人。

那么就只有去养老院，这个也很难，想想你买第一套房，家里给你凑了那么多钱才帮你买的房，还帮你带孩子就指望你养老，然后现在你要把他送养老院。

但大部分有能力帮子女买房的，多少都会出一些钱的。

那么多老人因为工作原因也去了一些养老院，其实老人在那生活也不是很开心，就像是坐牢一样，因为大部分养老院都是封闭式，他们害怕出问题，所以平时不准老人出来的，要出来要院长签字同意以后才能出来，还家人过来接。

也没见过有哪个老人是真的想要去养老院的，有点老人是觉得不想子女添加负担，所以才假装自己很愿意去，但实际上谁不想多和自己子女在一起的。

04、总结

近期，各地都纷纷放出来全面放松限购的消息，这种基本上就是调控的最后一步了。

已经全面放松了，如果这样还无法提升楼市的成交量，那么不认输也不行了。

各地二手房的挂牌量都非常高了，新房和二手房的销售萎缩的很厉害，而土地拍卖说白了也都是自己在托底。

这种托底，其实地方上也没收到几个钱，都是走走形式表示一下，意思是现在虽然在icu，但是还活着。

下面几个月非常重要，随着调控政策无计可施，楼市持续再有几个月的萧条，市场规律就会被各方认可，开发商已经躺平了，放贷款和卖地的现在还在做结尾的努力。

努力不成功的话，卖地的可能就要开始动收税的主意了，而放贷款的则需要花很长时间来消化一大笔坏账以及未来贷款业务的大幅度萎缩，有些中小放贷款的可能就直接凉了。

到年底，大家拭目以待吧。