供需关系决定不了价格？国内房子已经可容纳30亿人，价格依旧坚定

每次了解国内房地产，总是有源源不绝的话题，今天谁买房了？明天谁卖房了？今天房价涨了多少？明天房价会不会降？这些问题从初一聊到十五，可能都聊不出准确的答案。

1998年国内房地产迎来了重要改革，商品房时代来临，国内的房地产市场也迎来了腾飞的机会，市面上出现了各种各样的“花园小区”，当时全国平均房价不足2000元每平米，如今全国平均房价已经突破万元每平米，在过去的20多年时间中，房价共计上涨560%。

560%的房价上涨好像很正常啊！毕竟很多物价都出现了大幅度的上涨，认为房价没有存在泡沫。有部分专家也提出了这个观点，国内的房地产根本没有泡沫，去年年底兴业银行举办了一场“私人银行成立10周年暨优秀管理人颁发盛宴”在盛宴上有北京大学汇丰商业学院教授，国民经济研究所所长樊纲提到：我不同意，现在房地产有很大泡沫的说法，近些年来，70个中大型城市房价每年都以1%左右的速度在递增，特别最近这两年说到楼市政策的影响整体的房价更是稳定下来老百姓的收入保持在5%~6%增加由此可见，居民的收入远远的高于房价的收入。

另外一位专家，北师大房地产研究中心主任董藩发言“北京的房价25年后涨到80万元每平米”，国内的房地产不仅没有泡沫，未来升值空间还持续的扩大，买不起房是因为自己的造富能力不行，好像是这样一回事吧！

国内的房地产出现了两波大幅度的爆发，2008年受到金融次贷危机之后，国家放水4万亿，房地产迎来了大幅度的增长，国内的房地产企业在短短一年时间，差不多暴涨到10万家；2014年国内房地产出现了严重的堆积库存，于是出台了一系列的政策之后，房地产又迎来了新的一轮上涨。

2016年全国房价迎来了“普涨”，2016年我国城镇居民可支配收入33616元，2021年我国居民可支配收入35128元，城镇居民人均可支配收入47412元，整体涨幅已经达到42%。

2016年全国平均房价6997元每平，2022年第1季度全国平均房价9522元，房价涨幅41%，不像某些专家所说的每年房价上涨1%，说是这样说，根据中科院预测这几年的数据显示，近五六年平均房价涨幅6%~8%，怎么可能是1%，也许是现阶段所说的涨幅吧！

老百姓也调侃说到，1998年的工资收入，看待当时的房价依然是很高，现在的工资收入看待房价更高了，工资收入水平之所以能跑赢房价，收入水平最重要的是工资收入水平的基数低。另外平均数字也只是仅供参考，很多房价都是被四五线城市拉低的，2021年受到特殊情况的影响，东莞近半年时间房价涨幅43.7%，深圳38.6%、广州15%，怎么样的收入才能赶得上这样的房价涨幅水平呢？

老百姓心里想法是，房价没有泡沫，用脑子想想都不可能吧！

贝壳研究院公开数据显示全国65城平均房价为17,388元每平米，4个一线城市平均房价6.5万元每平米；平均房价突破2万元每平方米的城市有20个；平均房价突破1.5万元每平米的城市有34个；平均房价突破1万元的县城有103个。

中指研究院也公开数据显示4座一线城市购房门槛平均为617万、613万、580万、359万；4座二线城市平均购房门槛超过300万，5座城市购房门槛在200~300万；9座城市购房门槛在100~200万；8座三线城市购房门槛在105~313万。根据诸葛找房数据显示全国百城房价收入比为12.9，高于国际发展中国家水平6-9倍，国内高房价代表深圳达到了48.1、北京46.8、上海45.8、三亚厦门房价收入比都超过30，国内绝大部分的新一线城市和二线城市，房价收入比都在20之间徘徊，买一套房需要二三十年的时间，即便是靠家人的帮助下凑齐了首付款，也要面临着二三十年的房贷，难道房地产真没有泡沫吗？

经济学家朱云来曾提到国内的房价真的是太高了，应该在现有的基础上降价27%，才符合国民的收入水平，也就是平均房价7000-8000元水平。

供需关系决定不了价格？

供大于求，价格就涨不起来，甚至会出现恶意竞争。求大于供，价格就猛地涨起来出现了物以稀为贵，在过去这些年，很多楼盘经常出现疯狂抢房，不少人认为房地产真的有这么热销吗？为什么买房的人总是那么多？

2021年上半年市场还是出现疯狂抢房的，杭州、上海、合肥等多个城市陆续上演2016年的局面，特别是杭州出现10万人同时抢房的局面，结果数据告诉我们这些是“过眼云烟”。

根据最新的数据显示，目前新建商品房待销售面积5.2亿平方米，广义库存量达到了37.7亿平方米，假设一套房产100平米计算，未来几年时间即便不再建新的商品房，也需要3~4年时间才能消化得了，如果根据2022年的市场，甚至要需要5年时间才能消化完毕。

最近这几年经常听到老百姓说，国内的住房已经能满足30亿人居住了，并且城镇居民人均居住面积达到了40平方米，高于发达国家。根据相关的调研数据显示，目前国内房地产空置率约为22.3%，空置房产套数8,500万套，另外小产权房、公租房、共有产权房、保障性住房、集资房加起来空置套数已经突破亿套以上。

国内的房价为何持续地坚挺，重要的原因是银行有足够的资金支撑着2016年我国房地产投资比例85%、即便到了2020年，房地产投资比例仍有40%，因为银行没有限制资金，就有更多的资金流入房地产价格，自然就会被撑得死死的。

2021年之后市场迎来了变天，如今房地产并不太景气，部分地区房价出现回落，有部分房地产企业为了回笼资金，甚至出现了降价10%、20%、30%甚至出现更高幅度的回落，导致有23座城市都出台了“限跌令”稳定市场的发展。

国内的房价坚挺主要表现于一线城市，新一线城市和二线城市以及部分中心区域的地方，其他区域整体的房价都难以支撑了，即便是粤港澳大湾区的肇庆、惠州、中山房价好像都撑不住了。

未来国内房地产的房价将会加速分化，人口净流入的区域，整体的房价依旧是坚挺的，人口流出的城市，未来房地产面临着的是无人问津 有价无市的局面。

易居研究院预测未来几年时间房价会呈现出弱势状态，整体的房价由涨转为跌下降1%，创下本世纪以来最大“拐点”。

社科院发布《中国住房发展报告（2021~2022）》全国商品房平均销售价格在-3%~3%，房产销售面积在-1%~-5%，房地产开发增速2%~5%

中指研究预测，2022年商品房销售价格会结构性上涨2%~3.5%，结构性更多的只是未来土地结构不断优化，大城市聚集大量人才地方。