房屋的居住权高于所有权，这是为何？用案例说明，别再混淆不清了

最近，我国各大城市相继展开了房屋居住权登记设立工作，包括浙江、上海、四川、重庆等地都纷纷向权利人发放了第一例房屋居住权证明。

全国各地有需要的人也陆续拿到了居住权的书面证明。

2021年开始实施的《民法典》当中就对居住权这一用益物权有了新的规定，这也是居住权在我国正式落地的象征。

《民法典》中规定，居住权具有排他性，有高于房屋所有权的属性，这让很多小伙伴都像丈二和尚摸不着头脑，难道有了房屋的居住权，连房屋的产权人都不能对房屋进行收回或做其他处置了？

我们先来看看《民法典》的法律条文。

居住权的定义

《民法典》的居住权定义

居住权是《民法典》物权编新增的用益物权的种类。居住权是指权利人为了满足生活居住的需要，按照合同约定或遗嘱，在他人享有所有权的住宅之上设立的占有、使用该住宅的权利。

居住权作为用益物权具有特殊性，即居住权人对于权利客体即住宅只享有占有和使用的权利，不享有收益的权利，不能以此进行出租等营利活动。

我们再来看一则新闻：

新闻中有这样一句话“例如，失独老人现为自己设立居住权，再把房屋出售，老人就可以在晚年获得一笔收入，实现以房养老”

这句话还真的让人有点懵了，失独老人设立居住权后，把房子卖掉，用卖房的钱养老，老人连房子都没有了，住哪？而买房子的人，花了钱买了房，还不能住，谁来买？

越来越多的疑点难点让很多朋友对居住权完全无法理解，把它和所有权混淆不清，居住权和所有权分离开来，正式落入《民法典》，其初衷就是照顾社会的弱势群体，让社会上有特殊需要的人群居有定所，老有所养。

那么，居住权是怎样照顾到社会的弱势群体的呢？今天就对居住权向朋友们详细的分解一下，特别是对房屋租赁的人群、二手房交易的朋友，一定要认真看完。

民法典的规定
第三百六十六条　【居住权的定义】居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第三百六十七条　【居住权合同】设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的条件和要求；
（四）居住权期限；
（五）解决争议的方法。
第三百六十八条　【居住权的设立】居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条　【居住权的转让、继承和设立居住权的住宅出租】居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
第三百七十条　【居住权的消灭】居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
第三百七十一条　【以遗嘱方式设立居住权的参照适用】以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

一、居住权和所有权的区别

1、财产的所有权：所有权可以通过购买、赠与、建设、抵押和继承取得，对财产有占有、使用、所有、支配和处置等权利。

2、居住权：对住宅有占有、使用的权利，最重要的是居住权必须要经得产权人得同意，通过签订书面合同的形式取得，重点是，必须要产权人同意。

二、居住权真的高于所有权吗？

房屋的居住人可以对居住的房屋设立居住权，而且在居住权有效期间，就算是房屋的所有人，也没有权利要求居住权人搬离，哪怕是房屋出售、以及政府的搬迁行为都不行，这方面，居住权是高于所有权的。

既然是这样，那为何又要给房屋设立居住权呢？这不是产权人给自己添堵吗?

《民法典》规定：居住权可以在亲属之间设立，也可以在没有亲缘关系的人之间设立。

案例分析：

李大爷和张阿姨是一对黄昏恋夫妻，双方居住在上海某地的一所住宅内，住宅的所有权是李大爷的儿子，也就是说产权人是李大爷的儿子，李大爷有一儿一女，住宅是儿女共同出钱卖给李大爷居住的，张阿姨有一个还未结婚的儿子，随同张阿姨一起居住在李大爷的住宅内，李大爷的儿女担心住宅以后会被张阿姨母子侵占，于是就和李大爷夫妻友好协商，对该住宅设立了居住权，居住权人为李大爷，居住权有效期期限是终身，也就是一直到李大爷去世。

案例中，只要李大爷还在世，任何人都无权利要求李大爷搬离该住宅，就算是遇到以后城市改建拆迁，李大爷同样是唯一一个具有法律效力的居主人和占有人，就连拆迁后，政府给予的赔偿住房，安置房，李大爷同样有占有和使用的权力，而且是高于所有权的权利。

以上是亲属之间的居住权设立，那么没有亲缘关系的自然人之间，能否设立居住权呢？答案是肯定的。

案例分析：

在重庆九龙坡去石桥铺某个小区，有一对老夫妻租住在一所房屋里已经二十几年，这套房产的所有人陈先生早已经在渝中区购有其他房产，刘大爷夫妻俩膝下无子女，现在靠家电维修维持生活，夫妻俩从租住陈先生的房屋开始，对房屋都是爱惜有加，和小区的邻居相处得也很好，陈先生主动提出给房产设立居住权，双方协商好后，一起到不动产登记部门设立居住权登记，居住权的期限同样是刘大爷夫妻去世为止。

设立居住权后，房屋的产权人就再也没有权利要求刘大爷搬离住所了。

通过以上两个案例，相信朋友们对居住权有了一个非常明确的理解了，居住权并不是绝对高于所有权的，国家推出居住权的设立是有一定道理的，对于弱势群体，国家已经通过经济适用房、小产权房、限价房、安置房等方式去保证他们居有定所，老有所养，如今再推出居住权，这是对社会福利的一种完善。

现在，我们再来看看本文引用的新闻中那一段话是什么意思。

“例如，失独老人现为自己设立居住权，再把房屋出售，老人就可以在晚年获得一笔收入，实现以房养老”

老人用出售房屋的收入来养老，这里指的是老人向一些融资机构，或者政府相关单位做的一个对价出售，并不是出售给自然人，我们不用想都知道，是没有人去购买这样一套花了钱还不能住的房产的。

那么，居住权应该通过何种途径获得呢？

1、居主人和产权人协商设立，这里需要说明的是，他们之间可以是亲属，也可以是非亲非故，前提是，产权人必须到场确认，而且需要签订书面合同，并不是居主人单方面可以申请设立的，这和非法侵占要分开。

2、通过遗嘱获得，这种途径就非常好理解了，当事人通过遗嘱对某某给予房产的居住权，这种途径多是亲属之间的行为。

居住权在何种情况之下解除呢？

1、书面合同有限期到期后，居住权自然失效；

2、居住权人在有效期内死亡、居住权随之失效；

3、房产征收、征用或者灭失的，居住权也随之失效，但是，如果有相应的住房安置，居住权人可以申请适当的安置。

4、居住权人在有效期内，对产权人造成重大财产损失，对不动产造成严重损坏的时候，产权人可以提前终止居住权。

如今，很多人不只一套房产，也有很多人一套房产都没有，所有，很多人会选择购买二手房，购买二手房的时候，以前，只要查看一下房产的产权有无抵押、有无查封，而现在，还需要多看一项，那就是房屋有无设立居住权，如果设立了居住权，那就是花了钱，取得了房屋的产权，你也没有权利要求居住人在居住权有效期内腾房给你。

【结语】综上所述，居住权的设立对社会上的一小部分弱势群体的确有了一定的居住保障，有需要的人一定要及时到相关部门设立登记，居住权需要书面的证明，而不是口头协议。