资本猎手接连撤股腾挪? 中信万科隐现“淘金路”

作者丨王迪

出品丨焦点财经

在业绩发布会上，被问到如何衡量经营服务是否成功时，“能不能独立上市是判断标准”，这是万科集团董事会主席郁亮的回答。“孩子长大，胃口变大了，家里不够吃了，所以需要独立去发展。”

地产业务利润逐渐被摊薄，经营性业务被列为万科“第二增长曲线”。能否独立实现上市还未有定论，但是万科商业管理平台印力商业想要“长大”的步伐似乎更快了。

5月12日，焦点财经独家获悉，印力正与中信资本控股有限公司(以下简称“中信资本”) 洽谈北京ID MALL项目。

“目前正在谈，因为中信资本北京的ID Mall区位不太好，目前在‘拉’价格，我们还没有想好。”某位知情人士告诉焦点财经。

就在5月11日，双方达成协议，印力收购中信建投-长沙悦方ID Mall资产支持专项计划权益级资产支持证券持有人50%份额，为该项目提供运营管理服务，提升目标资产的全方位经营能力。

事实上，2012年开业的长沙IDMALL曾开启了中信资本商业地产的元年，是中信资本重要的商业一环。2017年，凭借长沙悦方ID Mall 稳健的经营和品牌价值，中信资本发行了国内首单美元基金结构类REITs, 并获得投资者积极认购。收购完成后，印力将该项目更名为印象城后进行运营。

据了解，北京芳圆里ID MALL的前身，是北京“最难改建的项目”之一美罗城。2015年，中信资本迎难而上收购美罗城，将其命名为“方圆里ID MALL"，这是中信资本的第四个项目。而在此之前，中信资本还先后开发了长沙悦方ID MALL、合肥悦方 ID MALL、上海189弄购物中心。另据焦点财经梳理发现，合肥悦方 ID MALL背后也有万科的身影。

到期计划回购，or谋求公募REITs发行？

对于两者密切的合作，有业内人士对焦点财经表示，表面看来是中信资本这一投资股东投资期限到期，基金投资人需要套现，因此中信需要处理退出。另有业内人士认为，这或许是万科在为公募REITs铺路。

“中信是万科服务的投行，其引入的投资计划要退出肯定是要万科回购的。”汇生国际资本总裁黄立冲则认为，万科扮演的是一个地产基金管理公司的职能，为印力募集基金参与印力的项目，项目到期后或者投资人要求赎回时候由印力赎回，与REITs上市没有关系，至少在香港以外可能性不大。”

事实上，早在2005年万科就曾与中信资本共同筹组成立了“中信资本·万科中国房地产开发基金”，投资于万科及万科关联公司开发的房地产项目，两者的合作由来已久。而中信资本将业务触角延伸至房地产投资开发领域，同样是在2005年开始，此前公司主攻另类投资的管理及顾问。

“合作就是指中信资本帮地产商融资，吸引一些人投入对方的信托计划，或者是我们叫理财计划。例如，每一个房地产基金都是会由中信资本发起，然后吸引一些投资人组成投资计划。至于参与了多少个房地产基金，并不清楚，但是他们之间是一个长期合作的关系，这种关系有点像当时铁狮门和和摩根的关系。”

有熟悉资本运作的业内人士对焦点财经表示。一方有资金运作技巧，另一方有项目建设经验，可谓强强联合。

万科可以说是学习国外优秀地产商的典型。不论是去年对标学习日本大和房建，还是早期学习美国普特 Pulte 模式，即“重资产、轻运营”，万科后来也试图在某些领域学习铁狮门“轻资产、重运营 + 金融”的模式。这或许是万科与中信频繁合作的原因。

有资深投行人士告诉焦点财经，目前中国的房地产不存在一个有效的资产证券化市场，因此基本上国内做房地产基金大部分还是明股实债，最后还是要由开发商赎回。此外，目前海外投资者投资中国的房地产的意向减弱，需要国内接盘侠。这也是为什么这么多房地产公司爆雷，一方面手上的商业物业、酒店、写字楼套现能力弱，另外一方面手上有大量的债，接连暴雷的原因。

此外，不止在北京、长沙两者存有交集，2015年开业的合肥悦方IDMALL背后也隐藏着万科的身影。

事实上，作为一家主攻中国市场的投资管理及顾问公司，成立于2002年的中信资本在商业地产领雄心可见，曾多管齐下介入房地产，模式包括基金惯用的股权投资、资产收购和招拍挂等。其核心业务包括私募股权投资 、房地产基金、结构融资、资产管理及特项投资等，管理资金超过200亿美元。

与此同时，对于万科而言，在正式成立商管公司之前，万科商业地产的开发策略多以引入合作方的形式进行。

2012年，万科与中信资本下属企业联合拿下了合肥BH2012-10地块，该地块性质为商业、居住综合体，建筑总体量达到80万平方米。中信资本负责BH2012-10地块的商业运作，而合肥万科则负责地块商业部分的建造以及住宅部分的建造和营销。

就目前涉及洽谈的北京项目来看，芳圆里ID MALL项目坐落于大郊亭城市生活圈，地处东四环与广渠路交汇处；商业面积约15万平方米，整体共7层，地上五层，地下两层，周边三公里覆盖高质量人群80多万人，消费涵盖客群超过180万，中信资本负责项目的开发、建设以及商业运营。

虽然项目具有现代感的设计符合时代潮流，但是，因为疫情、欠缺吸引力营销、交通硬伤等诸多因素叠加，导致客流稀少，商户入住率不高。此外，芳圆里IDMALL入市的时间较为尴尬，因为开业问题曾在2021年与商户涉及欺骗纠纷，导致品牌商户互相观望开业，形成恶性循环。此外，项目附近由合生汇项目，两者也形成了一定的竞争。

“北京芳圆里ID MALL开业到现在快两年，一点人气都没有，是否能够领跑京城四环生活休闲新风尚，真的很难说。”一位网友曾在2021年10月留言。

“因为疫情招商不充分，但是胜在人少，有好几家适合带孩子吃饭的餐厅，可以和孩子慢慢享受亲子时光，装修很漂亮。”另一位网友在2020年12月留言。

一方面项目运营水平急需提升，另一方面，在万科成为印力股东的六年时间里，对于经营性业务的重视愈发明显。

仅就印力与中信资本长沙项目合作来看，不难推演出两者洽谈合作的心思。

中信资本表示，中信资本与印力集团将积极探索多种合作模式，进一步提升资产价值。与此同时，中信资本深耕的是，存量商业地产管理、城市更新改造领域，已经形成了“投资-资产管理-资本市场”成熟的管理模式。

“未来，公司将继续积极深耕国内的商业地产机会，持续探索实践不动产基金的管理升级与战略创新。”中信资本称。

事实上，就在2017年，凭借长沙悦方ID Mall 稳健的经营和品牌价值，中信资本发行了国内首单美元基金结构类REITs, 并获得投资者积极认购。中信资本在REITs发行方面显然有其优势。

印力集团则表示，充分看好商业地产存量市场的价值空间，此次收购成熟资产项目权益，有助于提升印力在区域市场的浓度。未来，悦方项目将打造为长沙首座印象城，通过与长沙印象汇的整合与联动，为年轻客群打造一个全新的潮流地标。

再造“商业标杆”？

作为万科旗下的专业物业开发与运营能力平台，印力有力地补充了万科在商业板块的短板。郁亮也曾提到，未来，经营服务类业务发展空间巨大，将为万科创造不菲的贡献。

积极拓围商业版图或许也是为“第二增长曲线”做考量，另一方面，万科印力确实在商业不动产投资及运营服务方面形成了绝对的实力。

就在今年3月，印力集团完成新一轮组织架构调整。印力总部在原有商业运营中心、资金资产中心、管理支持中心的基础上，新增设招商中心等职能部门，以此来整合、重构和发展招商能力，该中心总经理为姚海波，他同时也担任印力上海城市商业公司总经理。

此外，印力这次在总部还新成立“印象汇”事业部，主要负责“印象汇”产品线的管理。

据印力集团官网显示，印力共有五个产品线，印象城、印象汇、印象里、印象城MEGA、万科广场。印象汇定位为片区型型购物中心，印象城定位为区域型购物中心，目前印象城有34个 ，管理面积近500万m²。

此次交易涉及长沙悦方ID MALL建筑面积约为12万平方米，是长沙首座大型综合购物中心，而目前“绯闻”收购对象复方芳圆里ID MALL总建筑面积为15万平方米，两者规模相当。如若洽谈成功，印力也将再添一座印象城。

更值得一提的是，“轻资产、重运营”是万科商业地产运作的一个基本思路。印力与基金公司的合作由来已久过去2015年之前的两年间，万科与凯雷、领汇、东方藏山等有基金背景的商业房企宣布达成合作。而上海七宝万科广场成为与基金合作的典型案例，成为行业中上海考察的必经站。

2021年2月，作为“商业地产REITs一哥”的领展房地产投资信托基金发布公告称，拟斥资27.72亿元收购原新加坡GIC持有的上海七宝万科广场50%股权。收购完成后，印力仍继续盛有另外50%股权并负责经营管理。

年报显示，2021年上海七宝万科广场营业收入已经达到4.42亿元，位居集团运营管理十大商业项目首位。

与地产开发的快周转不同，商业地产投入大、回报周期长，需要更精细化的运营才能盈利，前期需要花费大量时间预知市场脉搏，中期考验团队应变能力以及品牌储备，后期则需根据受众形成产品迭代，可谓是时间、金钱、管理能力缺一不可。

尤其是，在目前疫情背景下，商业地产面临经营艰难的问题，对于运营提出了更高的要求。

从印力的发展史不难看出，它一直与各种金主有密切的联系。

印力的前身是深国投原为配合沃尔玛超市进行选址、开发、超市外围区招商运营所成立的代建公司。后引入金主，与凯德置地成立合资公司开创“金融+开发+商业”的运作模式。一年后，再次引入外部金主，与美国西蒙和摩根士丹利成立合资公司并开发“印象城”，印力正式走出代建，拥有自己的产品并开始重视资产管理。

2006年，因自身发展资金需要，引入华润集团和美国普洛斯作为重要股东。后又因黑石的加入，正式由深国投商置更名为“印力集团”。

在万科成为印力股东的六年时间里，从粗放发展转向精细化运营，印力为万科重返商业贡献了一份力。去年6月，王海武从万科集团调任印力集团总裁之际，亦能看出万科对经营性业务的重视程度。在王海武调任前，印力总裁一直由董事长丁立业兼任。

事实上，万科商业板块保持了良好的势头。以商业开发和运营为例，2021年年报显示，报告期内万科商业业务营收达到76.22亿元，同比增长20.57%；其中，印力管理的商业项目营业收入52.3亿元，同比增长23.9%；同店同比收入增长12.1%，整体出租率95.3%。

据财报披露，万科集团旗下年度营收排名TOP10的商业项目，总营收达到24.6亿元，占集团商业业绩贡献比达到32%。济南印象城、宁波鄞州印象城、南宁印象城三大项目的出租率更是达到100%。

公开数据显示，截止到2021年底，万科累计开业211个商业项目，涵盖113个社区商业项目，总建筑面积1139.16万㎡。其中印力累计开业105个商业项目，涵盖25个社区商业与32个轻资产输出管理，总建筑面积875万平方米。

另据管理层称，未来万科在商业方面将坚持轻重并举，每年高质量拓展 80-100 万㎡管理面积。这意味着，如果按照单体量10方/项目来算，万科集团（含印力）每年将拓展不少于8个轻资产商业项目。

此次与中信资本的合作会不会形成在更多项目上的连锁反应？与此同时，在物业板块万物云提交上市招股书之后，商业板块是否亦有“独立”趋向？焦点财经将进一步关注。