美元债到期、短债压力大，力高集团质押物业100%股份着急欲还钱？

房企真实的情况可能远不像年报表现得那样平稳。

3月27日，力高集团发布2021年业绩。年报显示，截至2021年12月31日止12个月，力高集团收益增加63.8%至203.96亿元；年度溢利增加74.3%至25.145亿元；经营活动产生的现金流量净额扭亏为盈，增加209.02%至13.02亿元。

然而两天后，3月29日，力高集团发布公告称，公司作为借款人与若干金融机构，以及融资代理人就本金总额9.555亿港元为期36个月的贷款签订融资协议。

力高健康生活上市后，仅仅8天，4月8日，力高健康生活就发布一则公告称，本公司最近获控股股东铭高国际控股有限公司（以下简称“铭高国际”）告知，其以认可机构为受益人质押150,000,000 股本公司股份以取得真诚商业贷款。

力高健康生活招股书显示，铭高国际由力高地产间接全资拥有。据公开信息披露，力高健康生活总股本2亿港元，铭高国际持有75%股份，公众股东持有剩余25%股份，也就是说实控人将所持的全部股份进行了质押。

力高集团究竟有多缺钱？一番神操作简直看呆投资者。

现金流吃紧、面临偿债压力

年报显示，于2021年12月31日，力高集团拥有现金及现金等价物、受限制现金108.57亿元，其中现金及现金等价物约为75.34亿元，受限制现金约为33.23亿元。而该年度力高集团借款约为194.44亿元，仅一年内到期债务就有98.13亿元，根本无法应付。

力高集团或还有表外负债。财报显示，截至2021年12月31日止，力高集团少数股东权益为83.58亿元，同比增长36.11%，约占总权益51.40%；少数股东损益为16.31亿元，同比暴增1010.39%，直接挤占了归母净利润，导致后者同比下滑31.79%，为8.84亿元。

根据年报内容，截止2021年年末，力高集团对联营、合营企业的权益投资余额只有10.17亿元，但公司对联营、合营企业的担保余额已经接近13亿元。这代表着公司的表外负债，已经超过了表外资产。同时，按照力高披露的联营、合营企业名单，部分合作对象已经身陷债务泥潭。

更重要的是，力高集团还债压力迫近。企业预警通显示，力高集团在8月6日即将有一笔利率为11.00%、余额为2.20亿美元的美元债到期。除此以外，力高集团存续的美元债共有6笔，待还金额为16.29亿美元，利率在8.00%-13.00%之间。

图片来源：企业预警通

而在此前，3月14日，力高集团发布公告称，要约回购尚未偿还本金的2021年4月、2020年5月以及当年8月票据，力高集团拟以现金交付票据均为每1000美元本金额10美元，其他部分则由新的债券支付，即发新债还旧债。

力高集团的表现也引来评级机构的连锁反应。2月25日，联合国际将力高集团的国际长期发行人评级从“BB-”下调至“B”；将其高级无抵押债券的国际长期发债评级从“BB-”下调至“B”，且所有评级均被列入评级负面观察名单。

2月28日，标普将力高集团的长期发行人信用评级从“B”下调至“B-”，将其高级无抵押票据的发行评级从“B-”下调至“CCC+”，并将其列入负面信用观察名单。

3月7日，惠誉将力高集团的长期外币发行人违约评级从“B+”下调至“CCC-”，此外，惠誉还将其高级无抵押评级从“B+”下调至“CCC-”。4月24日，惠誉又再次将力高集团的长期外币发行人违约评级下调至“RD”(限制性违约)。

惠誉认为，由于力高集团拥有约45亿元人民币的离岸债券将于2023年到期，而其获得的离岸债券融资渠道可能仍然有限，该公司将继续面临流动性挑战。考虑到合同销售额是力高集团现金流动性的一个关键来源，合同销售额的持续下降可能会继续削弱该公司偿债能力。

激进拿地、融资成本高企

力高集团为何如此缺钱？部分原因可能来自扩张野心。

年报中提及，力高集团销售成本由2020年的96.39亿元增加62.2%至2021年的156.33亿元。对此，年报解释称一方面是由于已交付建筑面积的增长，另一方面则是由于土地收购成本的上升，由每平方米2690元提高至2816元。

而回顾近年来的表现，力高集团确实在土地市场上大手笔拿地。2018年-2020年，力高集团土储分别为1000万平方米、1456万平方米以及2340万平方米，增速分别为104%、45.7%和60.7%。

2021年，力高集团新获取20幅土地，总土地储备约为2290万平方米。

但力高集团的销售显然无法为拿地提供强有力的支撑，2018年-2021年间，集团销售额分别为219.86亿元、274.12亿元、409.75亿元、470.11亿元。截至2022年4月，力高集团销售额为74.07亿元，同比下降42.48%。

受此影响，力高集团2018年、2020年经营活动产生的现金流量净额呈净流出状态，分别约为-22.56亿元、-11.94亿元。

此外，力高集团在融资时还选择了高成本的信托。用益信托网披露的数据显示，力高集团近两年通过信托融资的产品多达8只，其中单只规模竟高达22.88亿元，且收益率均大多超过8%。

虽然根据年报数据，力高集团2021年平均借款成本利率由2020年的9.78%下降至9.71%，这一融资成本大大高于行业平均值。据克而瑞统计，2021年100家典型房企的新增债券类融资成本为5.32%。其中，境外债券融资成本为6.88%，境内债券为4.06%。