粤系房企方直招股书二度失效！此前加速扩张规模

距离二度递表港交所六个月后，粤系房企方直发展集团有限公司（以下简称“方直”）招股书再度失效。

方直于2021年4月21日首次递交了招股书，招股书于半年后失效，其在2021年11月8日第二次递交了招股书，直至近日港交所信息显示方直招股书为失效状态。

资料显示，方直成立于1998年，其布局主要在广东省内，业务由物业开发及销售、商业物业租赁及室内装饰服务三个分部组成。其中，物业开发及销售业务的收入占比最大，2020年，其物业开发及销售业务的收入为31.17亿元，占比达98.9%。

对于方直招股书二次失效，汇生国际融资总裁黄立冲认为，企业能够第二次递表，说明其各项财务指标应该是符合规定的，但当前情况下，为防范更多潜在风险，监管可能比以往更为严格，或导致该公司上市迟迟未获进展。

一位熟悉方直的知情人士称，因疫情因素，在实际操作过程中，确实是会遇到诸如无法拜访投资机构等阻碍，使得上市进程受影响。

方直此前递交的招股书显示，2018年、2019年、2020年及2021年5月31日止五个月，该公司的收益分别为30.44亿元、33.59亿元、31.51亿元及5.06亿元。同期，该公司的利润分别为2860万元、2.39亿元、2.88亿元及6060万元。

毛利方面，2018年、2019年、2020年以及2021年5月31日止五个月，该公司的毛利分别为8.25亿元、14.09亿元、11.97亿元及2.17亿元，而同期的毛利率分别为27.1%、41.9%、38%、43%。

此前加速扩张规模

为了冲击上市，近两年来方直发展加快土储扩充与人才网罗。

官网信息显示，2020年方直发展频繁在公开市场拿地，通过招拍挂新获7宗地块，包含佛山、阳江、广州、珠海、惠州等城市，新增货量300亿元。招股书中也披露，2020年土地支出成本一度翻倍。

截至2021年1月31日，方直发展土地储备总量的总建筑面积约为430万平方米，而截至2021年8月31日，这一数据升至480万平方米。在广东省的12个城市，方直发展共有超过45个物业开发项目。

另一方面，方直发展加紧网罗人才。除了在IPO环节上招聘专业人才，方直发展也在营销、财务各个层面招揽职业经理人，包括罗江海、许珂等。

在加速规模扩张的同时，财务杠杆也在提高。招股书显示，2018年、2019年、2020年三个财政年度和2021年前五个月，方直发展资本负债比率分别为668.3%、738.6%、231.4%和284.9%。从231.4%上升至284.9%。

方直发展表示，主要由于物业开发项目的融资需求增加以支持的业务增长，导致银行及其他借款增加。

来源：财联社、蓝鲸财经

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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