大连夫妻买530平米别墅10年后被拆除，向卖家追回65万元

城市中的农村或者郊区农村，时常会有土地纳入城市长期规划，土地临时闲置被村里出租的情况，有时候出租的时间还非常长。村里把暂时没有被征用的土地出租出去，赚取一些租金。承租人会在地上建造一些房屋用于居住或者商业出租。但是，面临被认定为违法建筑，强制拆除的风险。

大连甘井子区有一个村子的荒地的出租并被再次转让后，未履行审批手续建造别墅豪宅，10年后，被土地管理执法机构认定为违法建筑，没收部分建筑，强制拆除违法建筑并处以罚款。承租人不但没有从土地承租中赚到钱，反而造成不少的损失。

2003年3月1日，甘井子区某村成立的公司把村里闲置的一块500平方米的荒地，以75000元的价格租给了桑某、刘某泉夫妇作为宅基地使用，租期44年，截止日期为2047年3月1日。公司负责办理宅基地审批手续。但是，实际上村里的公司一直没有为桑某、刘某泉办理宅基地的审批手续。桑某、刘某泉在500平米的土地上建造了530平方米的二层别墅框架一栋。

2009年3月9日，桑某、刘某泉与李某、董某慧夫妻签订了《产权转让协议》，把530平方米的二层别墅框架一栋卖给了李某、董某慧。但是，这个别墅和500平米的土地并不是李某夫妻想买的，而是李某的父亲李某明想买下这块地，与其它几块租来的地合起来6408平米搞房地产开发。李某明在6408平米土地上建造了2454平方米的房屋（含530平米的别墅）。李某支付65万元后，李某及其父亲李某明在2003年3月1日的村里公司出租合同上签字更名替换了桑某、刘某泉。

2019年11月20日，大连市土地规划执法机构向李某明（系李某的父亲）送达了一份行政处罚决定书。该决定书中有“本机关认为：你未经自然资源行政主管部门批准，非法占地建设住宅项目的行为，违反了《土地管理法》第四十三条关于‘任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地’和第四十四条关于‘建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续’的规定”等内容，并对李某明作出限期拆除违法建筑，和罚款的行政处罚。2021年7月1日，李某明向大连甘井子区人民法院缴纳241551元执行款项。

李某认为桑某、刘某泉65万元转让的别墅没有合法产权手续，造成房屋被拆除，这个损失应当由桑某、刘某泉承担。于是，李某向一审法院起诉要求：确认2009年3月9日签订的《产权转让协议》无效；桑某、刘某泉返还房屋转让款65万元（以65万元为基数，按5年期银行贷款利率计息，自2009年3月15日起至判决结付之日止）。

一审法院认为，涉案房屋是桑某、刘某泉从庆安公司处租赁的空地上建造后转让给李某的，除桑某、刘某泉与庆安公司签订的《土地租赁合同》外，案涉房屋没有任何建设工程规划许可手续或有关主管部门的批准建设手续，而且各方当事人认可案涉房屋已被相关部门批准拆除。

涉案房屋尚未取得规划许可手续或有关部门的审批手续，其所涉农村集体土地亦在未办理合法用地手续的情况下用于非农业建设。在此情况下，李某、董某慧和桑某、刘某泉签订的《产权转让协议》违反上述法律的强制性规定，应当认定无效。

对于桑某、刘某泉辩称其已经履行了租赁合同的更名手续，已不是租赁合同相对方的答辩意见。法院认为，租赁合同是否更名影响的是租赁关系上合同的相对方的变更，而李某要求确认无效及返还的是其与桑某、刘某泉之间的有关案涉房屋的《产权转让协议》以及该协议项下的转让款，因此对于桑某、刘某泉的此项答辩意见，亦不予采纳。

一审法院判决:李某与桑某于2009年3月9日签订的《产权转让协议》无效；桑某向李某返还转让款65万元。

根据法律规定，合同无效就是各自返还财产和原物的问题，利息诉求一般是不支持的。否则一方主张资金占用利息，另一方主张实际使用期间的租金，这样的账算起来无异于承认无效合同撤销前的行为合法。

桑某、刘某泉上诉称：涉案的协议签署时并不存在所谓的“房屋”，当时存在的构筑物框架不能称其为房屋，只有具备了居住或者使用功能的才能称其为房屋，本案的案由定为房屋买卖合同纠纷是错误的。

大连市执法机构对案外人李某明作出的《行政处罚决定书》，该处罚决定认定的违法行为人为李某明，认定的违法事实是：李某明未经土地管理部门批准，在2010年擅自在甘井子区建设住宅项目，未办理合法有效的用地审批手续。并认定该宗违法用地面积6408平方米，建筑面积2898平方米。

最后做出的处罚决定是：“责令李某明将非法占用的6408平方米土地退还给岔鞍村民委员会，没收在非法占用的符合利用土地总体规划的5025平方米农用地上建设的2454平方米建筑物及其他设施，限期15日内拆除在非法占用的不符合土地利用总体规划的1383平方米农用地上建设的444平方米建筑物及其他设施，恢复土地原状。”

而我方退出土地租赁关系的时间是2009年3月8日，双方签订《产权转让协议》时间是2009年3月9日，我方与庆安公司签订的《土地租赁协议》及我方与李某签订的《产权转让协议》上载明的占地面积是500平方米，建筑物框架面积530平方米。无论是从建筑的时间、占地的面积、房屋的建筑面积以及涉及的当事人均与桑某、刘某泉提供证据中记载的事项存在着明显的较大差异。一审判决明显存在认定事实不清的错误。

2009年3月9日双方签订的《产权转让协议》因与土地不存在任何关系，构筑物当时也并没有被有权机关(城市管理执法部门)认定为违法建设，但转让的标的物本身是具有价值的，是桑某、刘某泉有投入的，李某已经实际取得且愿意折价补偿，因此该协议的签订并不存在导致合同无效的法定情形，《产权转让协议》是有效的。

李某辩称，桑某、刘某泉在庭审中已自认案涉房屋被有关主管部门拆除的事实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定，桑某、刘某泉在上诉状中主张“根本无法认定李某主张的案涉房屋已经被拆除”，除非有相反的证据，否则，其主张是不成立的。

二审法院认为，桑某、刘某泉与李某、董某慧签订《产权转让协议》，约定桑某、刘某泉转让给李某、董某慧二层别墅框架一栋，该协议载明“房屋状况：房屋整体混凝土框架全部完成已封顶”，即转让标的物已具备房屋的基本属性，同时双方当事人在《产权转让协议》中亦将转让标的物称为“房屋”，一审法院将案由确定为房屋买卖合同纠纷并无不当。

《产权转让协议》中约定转让的标的物房屋，系桑某、刘某泉从案外人庆安公司租赁土地上建设后再行转让，桑某、刘某泉除与庆安公司签订《土地租赁合同》外，未能提供任何建设工程规划许可手续、有关主管部门的批准建设手续或农转非用地手续，且案涉房屋已由相关部门作出没收或拆除的行政处罚并已被拆除。一审认定双方当事人签订的《产权转让协议》无效并判令桑某、刘某泉返还因无效合同取得的65万元款项，具有事实和法律依据，应予维持。

关于桑某、刘某泉以《行政处罚决定书》系开具给案外人李某明且决定书中载明的用地面积、建筑面积均与案涉《产权转让协议》记载内容不符为由主张无法认定案涉房屋已被拆除一节，李某明是李某的父亲；对于面积不符的问题，李某已经作出合理解释，即李某及其父亲李某明在大连市甘井子区另外租赁4块土地建设别墅及购买别墅。

2022年4月26日，大连市中级法院终审判决：驳回上诉，维持原判。

桑某、刘某泉不愿返还65万元转让款的理由是产权转让的是建筑物，不是房屋，李某父亲李某明违法占地6408平米，违法建筑2898平方米，执法机构行政处罚的是李某明，不是其转让530平米别墅框架建筑物。李某明把别墅框架装修成房屋，应承担被认定为违法建筑的责任；其次，产权转让的是500平米的宅基地，这个宅基地与建筑物分开的，宅基地的产权手续根据租赁合同应当由村里的公司负责办理，李某，李某明在土地出租合同上签字替换了桑某和刘某泉，李某应当向村里的公司找说法。

房地产是房随地走，地随房走，李某从村里租赁500平米土地，建筑530平米别墅后，土地和房屋就连在一起了。桑某、刘某泉夫妇一方面说产权转让的是别墅框架，一方面说转让的是租来的宅基地。但实际上，桑某、刘某泉与李某、董某慧的产权转让协议，写的是530平米别墅框架一栋，65万元。李某明的违建2898平米包含了530平米，已经被拆除。

法律上转让房地产必须具备合法产权手续，否则转让不合法。李某要求返还65万元别墅转让款有理有据。荒地出租，演变为违法建筑被拆除，责任在于桑某、刘某泉没有及时催促村里的土地出租公司办理宅基地审批手续。现在执法机构认定530平米建筑物和土地属于非法占地，违法建筑，受损失的当事人可以向出租土地的公司追回租金。